Къща в строеж, на груб строеж или „на зелено“: рискове и как се договаря

Три етапа, три различни покупки

„На зелено“, „на груб строеж“ и „завършена“ звучат като три момента от една и съща сделка. Юридически това са три различни неща. Докато сградата не е завършена в груб строеж, предмет на продажба може да бъде само правото на строеж (чл. 181, ал. 1 ЗУТ). След грубия строеж — сградата или самостоятелни части от нея. Законът определя груб строеж като сграда, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, а завършването му се удостоверява с протокол на строителния надзор в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на общината.

Колкото по-рано влизате, толкова по-ниска е цената и толкова повече неща могат да се объркат: строителят спира, проектът се променя, разрешението изтича, банката на инвеститора обявява кредита му за предсрочно изискуем. Таблицата обобщава какво купувате на всеки етап.

Разрешението за строеж и проектът: проверете ги първи

Първият документ, който искате, е разрешението за строеж — влязло в сила, издадено за този парцел и за тази сграда. Проверете го в районната администрация или общината, а не само по копието от строителя. Сравнете одобрения архитектурен проект с това, което виждате: брой етажи, застроена площ, разположение в парцела. Къщата, която „по проект е 180, но ще стане 240 кв.м“, ще има проблем при въвеждането в експлоатация.

Следете сроковете. Според чл. 153 ЗУТ разрешението губи сила, ако в продължение на три години от влизането му в сила строителството не е започнало или ако до пет години от започването не е завършен грубият строеж, включително покривът. Разрешението може да бъде презаверено само веднъж, по искане в тримесечен срок след изтичане на съответния срок. За начало на строежа се смята денят на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво.

Проверете и земята. Чий е парцелът — на строителя, на собственик, който му е учредил право на строеж, или на няколко наследници? Има ли ипотека в полза на банката, която финансира строителя? Удостоверението за тежести от Агенцията по вписванията отговаря на тези въпроси, а нотариалният акт или договорът за право на строеж показва кой точно ще ви продаде къщата.

Акт 14, Акт 15 и защо „Акт 16“ при къща е объркващо

По време на строежа се съставят актове и протоколи по Наредба № 3 от 2003 г. Акт 14 удостоверява приемането на конструкцията — това е моментът, в който скелетът е готов и проверен. Акт 15 се съставя при завършване на строежа, когато строителят го предава на възложителя. Тези два документа са най-важните етапи, към които има смисъл да вържете плащанията.

„Акт 16“ е протокол за установяване годността за ползване, след който ДНСК издава разрешение за ползване — но това е редът за строежите от първа до трета категория. Еднофамилната къща попада в пета категория като жилищна сграда с ниско застрояване. За нея по чл. 177, ал. 3 ЗУТ органът, издал разрешението за строеж, издава удостоверение за въвеждане в експлоатация, в 7-дневен срок от заявлението, въз основа на окончателния доклад на строителния надзор, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики.

По нашия анализ 17,3% от обявите за къщи споменават „Акт 16“ или разрешение за ползване. При къща въпросът към продавача трябва да е „имате ли удостоверение за въвеждане в експлоатация“. И още нещо: по чл. 178 ЗУТ строеж не може да се ползва, преди да е въведен в експлоатация. Ако строителят ви предлага да се нанесете „докато оправим документите“, нанасяте се в незаконно ползвана сграда.

Плащане на етапи: парите да вървят след бетона

Основното правило е просто: никога не плащайте повече, отколкото струва вече построеното. Капарото при подписване на предварителния договор е разумно да е малко. Следващите вноски се обвързват с документирани етапи — Акт 14 или протокол за груб строеж, Акт 15, удостоверение за въвеждане в експлоатация — а последната вноска се плаща при нотариалния акт за завършената къща.

Пазарът сам показва колко струва довършването. По нашия анализ обявите, които споменават груб строеж, са само 2,4% от всички, с медиана 1 299 €/кв.м срещу 2 006 €/кв.м за останалите. Разликата не е точната цена на довършителните работи, но е добър ориентир. Ако графикът на строителя изисква да сте платили 90% при груб строеж, той финансира строежа с вашите пари, а вие поемате риска.

• капаро при предварителния договор — малка част от цената
• вноска при Акт 14 или протокол за груб строеж
• вноска при Акт 15 и завършени довършителни работи по спецификацията
• остатък при удостоверение за въвеждане в експлоатация и нотариален акт
• задържана сума за отстраняване на забележки, ако се договорите

Ескроу сметка, банкова гаранция и вещно право

Ескроу сметката е банкова сметка, по която парите на купувача стоят блокирани и се освобождават за продавача само при изпълнение на договорени условия — например представяне на Акт 14 или на удостоверението за въвеждане в експлоатация. Банките в България предлагат такива сметки като отделна услуга; Общинска банка например има тарифа за специална разплащателна сметка под условие ескроу. При продажбата на къщи от малки строители ескроу не е стандартна практика, но може да се договори, особено ако купувате с ипотечен кредит.

Банковата гаранция за връщане на авансовите плащания е по-силна защита, защото не зависи от платежоспособността на строителя. Малко малки строители ще се съгласят на нея, но си струва да попитате — отговорът сам по себе си казва нещо.

Третият инструмент е вещното право. Ако още на ранен етап придобиете с нотариален акт право на строеж за вашата къща заедно с идеални части от земята, вие сте собственик на право, а не просто кредитор по предварителен договор. При проблеми със строителя това е разлика, която тежи.

Предварителният договор: какво трябва да има

Законът за задълженията и договорите изисква предварителният договор за покупка на имот да е в писмена форма и да съдържа съществените условия на окончателния. Всяка страна може да поиска от съда да обяви договора за окончателен; тогава сделката се смята за сключена с влизането на решението в сила. Исковата молба за това се вписва в имотния регистър и правата, придобити от трети лица след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца — защита, която има смисъл, ако строителят се опита да продаде къщата втори път.

Добрият предварителен договор за къща в строеж е подробен и скучен. Ето какво проверяваме в него, преди да кажем, че е готов за подпис.

• точно описание: застроена и разгъната площ, идеални части от парцела, номер на разрешението за строеж
• спецификация на изпълнението като приложение, а не като обещание в текста
• срокове за Акт 14, Акт 15 и удостоверението за въвеждане в експлоатация
• неустойка за всеки месец забава и право да развалите договора при голяма забава
• график на плащанията, вързан към документирани етапи
• кой плаща присъединяването към ток, вода и канализация
• кой плаща нанасянето в кадастъра и данъчната декларация
• гаранционни срокове за изпълнените работи
• какво става, ако разрешението за строеж изтече или проектът се промени

Какво значи „до ключ“ при къща

„До ключ“ няма законова дефиниция. При апартаментите изразът обикновено означава мазилка, подове, врати, санитария, контакти и ключета за осветлението. При къща списъкът трябва да е много по-дълъг, защото включва и всичко извън стените: фасада с изолация, отводняване, ограда, порта, алеи, присъединяване към мрежите, септична яма или пречиствателна станция, ако няма канализация.

Най-честите изненади, които виждаме, са три. Отоплението е „подготвено“, но котел или термопомпа няма. Дворът е „изравнен“, тоест засипан със строителни отпадъци и земя. Присъединяването към електрическата мрежа е с временно захранване от строителния ток, а постоянното тепърва предстои. Поискайте спецификацията да изброява всяко нещо с марка, клас или поне описание, и снимайте образците.

Ново срещу старо: какво показват цените

По нашия анализ на обявите от октомври 2026 г. новите къщи — въведени от 2015 г. насам или в строеж — са 977 обяви с медиана 483 000 €, 2 086 €/кв.м, 247 кв.м площ и 450 кв.м двор. Къщите, строени до 1989 г., са 459 обяви с медиана 220 000 €, 1 666 €/кв.м, 130 кв.м площ и 632 кв.м двор. Строените между 1990 и 2014 г. са 360 обяви с медиана 495 000 € и 1 880 €/кв.м.

С други думи, новата къща е по-голяма, на по-малък парцел и с по-висока цена на квадрат. Официалната статистика добавя един нюанс. Индексът на Евростат за цените на жилищата в България (2015 = 100) е 255,47 за новите и 304,39 за съществуващите жилища през второто тримесечие на 2026 г., спрямо 130,06 и 136,43 през второто тримесечие на 2020 г. Индексът е за всички жилища, не само за къщи, но показва, че през последните години съществуващите жилища са поскъпвали по-бързо от новите. Купуването „на зелено“ не е гарантирана печалба — то е отстъпка в замяна на риск.

Чеклист

Отметките се запазват в браузъра ви.

• Проверете разрешението за строеж в общината или района
• Сравнете одобрения проект с това, което виждате на място
• Извадете удостоверение за тежести за парцела
• Вържете всяка вноска към документиран етап
• Поискайте копие от Акт 14 преди вноската за груб строеж
• Попитайте за ескроу сметка или банкова гаранция
• Приложете подробна спецификация „до ключ“ към договора
• Запишете срокове и неустойки за забава
• Изяснете кой плаща присъединяването към мрежите
• Не се нанасяйте без удостоверение за въвеждане в експлоатация

Често задавани въпроси