Преди да дадете капаро за къща, трябва да сте видели нотариалния акт, скицата от кадастъра, удостоверението за данъчна оценка, строителните книжа, документа за въвеждане в експлоатация или за търпимост и справката за тежести, а също и кой точно ще подпише при нотариуса. При къщите проблемът рядко е, че някой документ липсва изцяло. По-често документите описват една сграда, а на терена стои друга.
Нотариалният акт: кой е собственик и откъде
Нотариалният акт е титулът за собственост. Той показва, че продавачът е придобил имота, и на какво основание: покупка, дарение, наследство, делба или строеж. Поискайте не само последния акт, а и предходния. При къщите веригата често минава през реституция, делба между наследници или нотариален акт по обстоятелствена проверка, издаден заради давностно владение. Последният не е лош сам по себе си, но е по-уязвим: ако някой по-късно докаже по-силно право в съда, актът може да отпадне.
Четете описанието дума по дума. Актът казва каква е земята (площ, идентификатор, граници) и какво е построено върху нея. Позната картина от огледи във Владая или Бистрица: в акта пише „едноетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 64 кв.м“, а на място стои двуетажна къща с мансарда и лятна кухня, превърната в стая. Всичко извън описаното не се прехвърля с ясен титул. Плащате за квадратни метри, които юридически не съществуват.
Проверете и дали се прехвърля земята, или само сградата върху чужда земя, тоест право на строеж. При къщи това е по-рядко, но когато го има, сделката е съвсем различна и цената трябва да го отразява.
Скица и схема от кадастъра
Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) издава скица на поземления имот: извлечение от кадастралната карта с границите, площта, идентификатора и сградите в имота. За самостоятелен обект, например етаж от двуфамилна къща или половина от близнак, се издава схема. Скицата се поръчва онлайн през системата КАИС или на гише в службата по геодезия, картография и кадастър. Заявител може да бъде собственикът или човек с упълномощаване, затова най-лесно е да я поиска продавачът.
Със скицата в ръка обиколете оградата. Разлика от метър по границата със съседа е повод за въпрос. Разлика, при която половината двор се оказва в съседния имот, е причина да спрете. Вижте и дали къщата изобщо е нанесена и с каква застроена площ. Ако сградата липсва или е нанесена с размерите на старата постройка отпреди пристрояването, документите изостават от реалността.
Идентификаторът от скицата трябва да съвпада с този в нотариалния акт, в удостоверението за данъчна оценка и в справката от Имотния регистър. Звучи като формалност, но точно така се хващат грешки, при които в договора стои съседният парцел или само част от двора.
Разрешение за строеж и одобрени проекти
Къща, строена в последните десетилетия, трябва да има разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект. По ЗУТ разрешението се издава от главния архитект на общината. В София за къщите това обикновено е главният архитект на съответния район.
Проектът е мярката, с която сравнявате. Сложете чертежите до това, което виждате: брой етажи, височина, мансарда, сутерен, балкони, отстояния до границите. Най-честите разминавания при къщи около София са познати: таван, довършен като жилищен етаж без промяна на проекта; гараж, превърнат в стая; пристройка към кухнята; втори етаж, добавен двайсет години след първия. Докато не бъдат узаконени, ако изобщо могат, това са незаконни строежи.
Защо ви засяга, ако не вие сте строили? Мерките по ЗУТ, като премахване и забрана за ползване, се отнасят до строежа, а не до човека, който го е вдигнал. Новият собственик получава проблема заедно с имота. Банката също ще гледа документите: оценителите по правило работят с площта, която е законно построена и описана.
„Акт 16“, удостоверение за въвеждане в експлоатация или търпимост
„Акт 16“ е разговорното име на документа, че сградата е годна за ползване. При еднофамилните къщи той обикновено се казва другояче. Жилищните сгради с ниско застрояване (до 10 м височина) и вилните сгради са пета категория строежи по ЗУТ. За четвърта и пета категория законът предвижда удостоверение за въвеждане в експлоатация, издадено от органа, който е издал разрешението за строеж. Разрешение за ползване от ДНСК се издава за строежите от първа до трета категория, тоест за големите сгради. При по-стари къщи може да видите документ с друго наименование, защото правилата са сменяни многократно.
Без такъв документ сградата формално не може да се ползва. На практика много семейства живеят в къщи, стигнали само до груб строеж, но купувачът трябва да знае, че купува и недовършена процедура. По нашия анализ на обявите от октомври 2026 г. 17,3% от обявите за къщи в София и около София изрично споменават Акт 16 или разрешение за ползване. Липсата на такова споменаване не означава проблем, защото много продавачи просто не го пишат, но въпросът се задава още на първия разговор.
Обявите за къщи в груб строеж са 2,4% и при тях медианата е 1 299 € на кв.м срещу 2 006 € за останалите, пак по нашия анализ на обявите. Разликата не е подарък. В нея влизат довършителните работи, документите до въвеждането в експлоатация и рискът процедурата да заседне.
За старите къщи важи режимът на търпимите строежи. Сграда, построена до 7 април 1987 г. без строителни книжа, но допустима по плановете и правилата от онова време, е търпима според § 16 от преходните разпоредби на ЗУТ. Подобно правило има за строежи, изградени до 31 март 2001 г. (§ 127 от ПЗР на ЗИД на ЗУТ, ДВ бр. 82 от 2012 г.). И в двата случая сделка е възможна след удостоверение за търпимост, издадено от органа, който одобрява инвестиционните проекти. Удостоверението се иска от продавача преди сделката, а не се „урежда после“.
Данъчна оценка и неплатени задължения
Удостоверението за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК се издава от общинската данъчна служба по местонахождение на имота. Без него нотариусът не изповядва сделката. В него ще видите данъчната оценка, кои са собствениците според общинските регистри и дали има неплатен данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци.
Данъчната оценка не е пазарна цена и при къщите обикновено е доста по-ниска. Тя обаче влиза в сметката: материалният интерес, от който се изчисляват нотариалната такса, таксата по вписване (0,1%) и местният данък при придобиване (в София 3%), е по-високата стойност между договорната цена и данъчната оценка. Ако в удостоверението видите собственик, когото няма в нотариалния акт, или липсва някой, който е там, питайте защо. Най-често става дума за незаявено наследство или стара делба.
Тежести: ипотеки, възбрани, искови молби
Имотният регистър към Агенцията по вписванията води партида на всеки имот. Там се вписват ипотеки, възбрани, искови молби за собственост и решенията по тях. Справка се прави по имот и по лице (по имената и ЕГН на продавача), на място в службата по вписванията или онлайн срещу такса. За сделката се взема удостоверение за тежести: документ с печат, а не разпечатка от екрана.
При къщите има един типичен капан. Ипотеките често са стари: кредит отпреди петнайсет години, отдавна изплатен, но така и незаличен. Вписването на ипотека по ЗЗД действа десет години и може да бъде подновено, затова не гадайте по датите. Поискайте от продавача удостоверение от банката, че кредитът е погасен, и заличаване на ипотеката преди сделката или в деня ѝ, когато се плаща от вашия кредит.
Възбраната от съдебен изпълнител е по-сериозна. Докато е вписана, продажбата не може да се противопостави на кредитора, който я е наложил, и на практика нотариус и банка ще спрат сделката. Вписаната искова молба за собственост означава, че някой оспорва правото на продавача. Който купи след нея, поема риска от съдебното решение.
Съсобственост, наследници и съпрузи
В старите села на Столична община, като Мрамор, Казичене или Горни Богров, често попадате на къщи, наследени и държани в идеални части между братя, братовчеди и техните деца. Идеалната част е дял в цялото, а не конкретен етаж или половин двор. Ако купувате ½ идеална част, купувате и съжителство с другия съсобственик, каквото и да са се разбрали устно кой какво ползва. Банките по правило гледат на такъв имот с повече подозрение.
Когато съсобственик продава своята идеална част на външен човек, Законът за собствеността изисква първо да я предложи на останалите съсобственици при същите условия. Ако това не е направено, те могат да изкупят продадената част с иск в двумесечен срок. Най-чистият вариант е всички съсобственици да продават заедно, с един нотариален акт.
При наследство поискайте удостоверение за наследници от общината и сверете имената с тези, които ще подпишат. Липсващ наследник, например дете от първи брак или роднина в чужбина, е сред най-честите причини сделка с къща да се провали в последната седмица. Ако продавачът е придобил имота по време на брака си, имотът обикновено е семейна имуществена общност и за продажбата трябва да подпише и съпругът или съпругата.
Сервитути и достъп до имота
Сервитутът е право на друг човек или дружество да ползва част от вашия имот: да минава през двора към своя парцел или да прекарва кабел, тръба или електропровод. Някои сервитути се учредяват с нотариален акт и личат в Имотния регистър. Други, свързани с мрежите на техническата инфраструктура, произтичат от закона и не винаги се виждат в документите. Затова гледайте и терена: стълб в двора, шахта, утъпкана пътека към съседа.
Обратният случай е по-неприятен: къща, до която се стига само през чужд имот. По стръмните части на квартали като Бояна или Симеоново и във вилните зони около Банкя се срещат парцели с черен път, който формално е собственост на някой друг. Ако няма учреден сервитут за преминаване или лице към улица по регулация, банката може да откаже кредит, а вие да останете без законен достъп до собствената си къща. Повече за регулацията има в отделното ни ръководство за УПИ и земеделската земя.
Партиди за ток, вода и газ
Поискайте последните сметки и вижте на чие име са партидите и дали има неплатени суми. По-важното е дали къщата има редовен договор и собствен електромер, или години наред се захранва от временното присъединяване за строежа или от къщата на роднина в съседния двор. Същото важи за водата. Един водомер за две къщи в общ двор е честа картина при наследствените имоти и обикновено значи, че някой ще трябва да прави ново присъединяване.
Тук документите и мрежите се проверяват взаимно. По ЗУТ удостоверението за въвеждане в експлоатация се издава, след като възложителят представи договорите с експлоатационните дружества за присъединяване. Ако къщата има такова удостоверение, обикновено има и законни връзки към мрежите. Ако е на кладенец или сондаж (7,1% от обявите го споменават по нашия анализ на обявите от октомври 2026 г.), питайте дали има и водопровод, или това е единственият източник. Канализацията е отделна проверка, описана в ръководството ни за септичните ями.
Този текст е практическа рамка, а не правна консултация. При медианна обявена цена на къща в София и около София от 400 000 € (по нашия анализ на обявите) хонорарът на адвокат, който да прегледа папката преди капарото, е малка цена, особено ако има наследници, търпимост или пристроени части.
Чеклист
Отметките се запазват в браузъра ви.
Често задавани въпроси
Може ли да се купи къща без Акт 16?
Може, ако е търпим строеж с удостоверение или ако купувате съзнателно сграда в процес на строеж. Трябва обаче да знаете, че без документ за въвеждане в експлоатация сградата формално не може да се ползва, а повечето банки ще поставят допълнителни условия или ще откажат кредит. При еднофамилните къщи документът обикновено е удостоверение за въвеждане в експлоатация, а не протокол „Акт 16“.
Какво е удостоверение за търпимост и кой го издава?
То удостоверява, че стара сграда без строителни книжа не подлежи на премахване, защото е била допустима по правилата от времето на строежа. Отнася се за строежи до 7 април 1987 г. и при определени условия до 31 март 2001 г. Издава се от органа, който одобрява инвестиционните проекти, тоест от общинската администрация.
Колко години назад да проверя за тежести?
Удостоверението за тежести се иска за период, който покрива поне времето, откакто продавачът притежава имота, а при наследени имоти и по-назад. Вписването на ипотека действа десет години, ако не е подновено, но по-сигурно е да изискате доказателство за погасяване и заличаване, вместо да разчитате на изтекли срокове.
Купувам половин идеална част от къща. Купувам ли единия етаж?
Не. Идеалната част е дял в целия имот, а не конкретна стая или етаж. Ако искате ясно разделение, трябва договор за делба или самостоятелни обекти със схеми от кадастъра. Иначе ползването зависи от споразумение с другия съсобственик, който има и право на изкупуване, ако не му е предложено първо.
Реалната площ е по-голяма от тази в документите. Какво да правя?
Плащайте само за площта, която е законно построена и описана. Разликата е незаконен строеж, докато не бъде узаконена, а узаконяването не винаги е възможно. Можете да поставите узаконяването като условие преди окончателния договор или да договорите цена, която отразява риска.
Кой подготвя документите: продавачът или купувачът?
Удостоверението за данъчна оценка, скицата и документите за собственост обикновено ги вади продавачът, защото той има право да ги поиска. Справката за тежести може да поръча всеки, включително купувачът. Добрата практика е да ги видите всички преди капарото, а не седмица преди нотариуса.
Източници: Закон за устройство на територията (чл. 137, 148, 177, 178, § 16 ПР и § 127 ПЗР на ЗИД ЗУТ), lex.bg · Закон за задълженията и договорите (чл. 172 – срок на действие на вписването на ипотека), lex.bg · Агенция по вписванията – Имотен регистър · Портал за електронни услуги – скица на поземлен имот от АГКК · Административен регистър – образец на удостоверение за данъчна оценка по чл. 264 ДОПК
Още от наръчника
Търсите къща и искате някой да провери тези неща?
Изпратете заявка — ще ви изпратим подходящи имоти и ще отговорим на въпросите за конкретния район.