Подножието на Витоша, на 15 км югоизточно от центъра, между Симеоново и Панчарево; през селото тече река Бистрица, а Калната река е границата със Симеоново. От центъра на София до с. Бистрица има 12,8 км по права линия; по пътя са 16,3 км, които без трафик се минават за около 24 минути. Средната надморска височина тук е около 896 м — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
В Бистрица се продават 112 различни къщи (обявите са 130 — част от имотите се предлагат от повече от една агенция), по данни от 28.10.2026. Медианната обявена цена е 647 495 €, а средната половина от офертите е между 499 хил. € и 927 хил. €. Типичната къща е около 290 кв.м застроена площ върху двор от 566 кв.м. По цена на квадратен метър (2424 €) районът е 21% над медианата за селата и градовете в Столична община.
Цените в Бистрица в цифри
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-много оферти има в диапазона 500 хил.–1 млн. € (57 от 112). Бюджет до 200 хил. € стига за 3 от наличните имоти, а над половин милион — 80.
Квадратният метър спрямо съседите
В нашата класация на 106 района с поне 5 къщи в продажба Бистрица е 21-и по цена на квадратен метър. Разликата със съседите е малка, така че имотът и улицата значат повече от името на района.
Каква част от цената е земята
За сравнение, тристаен апартамент в същия район се предлага медианно по 2368 €/кв.м — квадратът в къща е 2% по-скъп. Земята тук върви по около 110 €/кв.м според 158 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 62 хил. € — близо 10% от цената на имота.
Къщите в продажба: възраст, размер, удобства
Годината на строеж е посочена в 94 от 112 обяви. Над половината от предложенията (65 къщи) са нови — въведени след 2015 г. или още в строеж; това е пазар на новото строителство.
Площ и етажи
21 от 42 къщи с посочена етажност са на два етажа, 6 — на един, 15 — на три или повече.
Дворовете са медианно 566 кв.м; четвърт от къщите имат под 370 кв.м, а друга четвърт — над 842 кв.м. Парцел над 1 000 кв.м предлагат 15% от продавачите, а малък (под 400 кв.м) — 30%.
Какво пише в обявите
Повече обяви говорят за септична яма или пречиствателна (17%) отколкото за канализация (8%). Това е сигнал да проверите ВиК на място. Изключихме една обява за сглобяема къща без парцел — това е реклама на производител, не имот.
Стари селски къщи в центъра и много нови къщи и затворени комплекси във вилните зони (Шумако, Косанин дол, Зли камък, Калфин дол, Беликата, Манастира и др.).
Ново или старо строителство
Медианната нова къща е 749 хил. €; медианната къща отпреди 1990 г. — 450 хил. €. Интересното е, че на квадрат старите къщи не са по-евтини (+15%) — плаща се за парцела и локацията. При новите парцелът е по-малък с около 162 кв.м — новите проекти делят земята по-ситно. При стара къща сметнете ремонта отделно: покрив, хидроизолация, ел. инсталация и дограма лесно стигат цената на нова кола.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 65 | 749 хил. € | 2446 € | 310 кв.м | 492 кв.м |
| 1990–2014 | 19 | 695 хил. € | 2585 € | 300 кв.м | 725 кв.м |
| Старо (до 1989) | 10 | 450 хил. € | 2864 € | 182 кв.м | 654 кв.м |
Цените във времето
Как поскъпват парцелите
Цената на парцелите е по-нестабилна от тази на жилищата — серията скача, защото за малки райони обявите са малко.
Намаляват ли продавачите
Поне една промяна на цената имат 30 от 112 къщи. При 17 от тях цената е намалена, медианно с 8,0%, а 13 — вдигнати.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
С. Бистрица: какво да знаете за района
Едно от най-старите селища в полите на Витоша, споменато в османски регистри от средата на XV в.; с 5237 души по настоящ адрес (2022) е третото по население село в България. От 1998 г. е курортна зона, а деветте му вилни зони имат статут на квартал за ниско строителство в природна среда. Купуват семейства, които искат къща в полите на Витоша и приемат ежедневно пътуване до града; голяма част от новото строителство е в затворени комплекси.
Познати места в района: природен парк „Бистришко бранище“ (резерват от 1934 г.)пречиствателна станция за питейна вода „Бистрица“ – най-голямата в Българиямонумент „Камбаните“алея „Инж. Иван Иванов“ („Канала“) по трасето на Рилския водопровод
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Най-близкото училище е на 410 м от центъра на района. Броим 1 училище и 4 детски градини в кръг от 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 192. СУ „Христо Ботев“ | 400 м |
| 64. ОУ „Цар Симеон Велики“ | 3,9 км |
| 83. ОУ „Елин Пелин“ | 4,2 км |
| Англо-американско училище | 4,3 км |
| 84. ОУ „Васил Левски“ | 4,9 км |
| Американски колеж в София | 5,2 км |
Детски градини наблизо: ДГ №143 „Щурче“ (400 м); Детска градина и ясла “Еко Дара” (2,6 км); ЧДГ и ясла Еко Дара (2,8 км).
192 СУ (с. Бистрица).
Прием в детска градина и училище в София става по адресна регистрация и точки — проверете района на прием, преди да купите.
Магазини и услуги
Големи супермаркети наблизо:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 50 м |
| Лекар / медицински център | Preventica | 4,2 км |
| Полиция | Полицейски участък - Панчарево | 4,1 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 3,2 км |
| Търговски център | София Ринг Мол | 4,3 км |
Строителен магазин (най-близкият) има на 3,2 км — удобно за ремонтите, които всяка къща изисква.
Пътуване, транспорт и пътища
До центъра с кола са 16,3 км — около 24 минути без трафик; в пиковите часове разчитайте на поне още толкова. Достъп през Околовръстния път и Симеоново; на 15 км от центъра. Автобуси 69 и 70 (до Студентски град и метростанция „Г. М. Димитров“), 98 (през Симеоново до метростанция „Витоша“ и Зоопарка) и експресен 314 (до Младост 1 и Бизнес парка). До метрото („Бизнес парк София“) са 4,9 км.
Колко струва пътуването
Две посоки по 16,3 км, 21 дни в месеца: около 67 € гориво и 17 часа път, ако няма трафик. С по-икономична кола сумата пада, със задръствания часовете растат.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 4,1 км (Полицейски участък - Панчарево).
- Колко къщи се пазят активно? Видеонаблюдение има в 20%, контрол на достъпа — в 20%, охрана — в 9% от офертите.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Плюсове и минуси на живота в Бистрица
Плюсове
- Децата могат да ходят пеша до училище (410 м)
- 4 детски градини в радиус 3 км
- Супермаркет на пешеходно разстояние
- Над мъглата и смога на града (896 м)
Минуси
- Снегът се задържа по-дълго
SWOT анализ
Силни страни
- 112 различни оферти, така че има с какво да се сравнява
- 65 нови къщи с гаранции от строителя
Слаби страни
- 21% над медианата за Столична община
- Канализацията не е покрила района
Възможности
- Земята е евтина спрямо къщите — вариант за собствен проект
- Пространство за пазарене: 27% от обявите вече са сменяли цената си
Заплахи
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Сметката при покупка
Попълнихме цената на медианната къща в Бистрица. Сменете стойностите — сметката се обновява веднага.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в Бистрица?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 647 495 €. При 2424 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 364 хил. €. Изчислено е от 112 обяви след премахване на повторенията.
Колко са разходите при покупка в Бистрица?
За медианната къща от 647 хил. € местният данък е около 19 425 € (3% в София), плюс нотариална такса по тарифата и 0,1% вписване.
Канализация или септична яма?
По обявите: 8% пишат за канализация, 17% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Има ли газ в Бистрица?
Газово отопление посочват 21% от продавачите. Дали конкретната улица е газифицирана, проверете при газовото дружество по адрес.
Каква е цената на земята в Бистрица?
Около 110 €/кв.м по 158 обяви. Преди покупка проверете дали има ПУП и лице към улица — без тях строителство не може да се разреши.
Нова или стара къща в Бистрица — каква е разликата в цената?
Стара къща има смисъл, ако парцелът е добър и документите са чисти: тук тя е медианно 450 хил. € срещу 749 хил. € за нова.
Удобно ли е за пътуване до работа?
Около 24 минути с кола без трафик (16,3 км). В пиковите часове времето може да се удвои.
Кажете ни каква къща търсите в Бистрица
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Съседни райони
Източници: 130 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.