В подножието на Витоша, между Драгалевци и Бистрица, южно от Околовръстния път; терен с наклон към планината. В землището му са вилните зони Малинова долина I и II и част от в.з. Бункера. Кв. Симеоново се намира на 8,9 км от центъра на София (по права линия), а с кола разстоянието е 11,6 км и около 16 минути без задръствания. Средната надморска височина тук е около 704 м — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
Преброихме 100 обяви за продажба на къща в Симеоново; 12 от тях повтаряха друг имот, така че реалните предложения са 88. Цената в средата на пазара е 890 000 €; ако махнем най-евтината и най-скъпата четвърт, остават оферти от 694 хил. € до 1,3 млн. €. Типичната къща е около 321 кв.м застроена площ върху двор от 550 кв.м. С 2801 €/кв.м Симеоново стои 10% над типичното ниво за кварталите на София.
Цени на къщите в Симеоново
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас 500 хил.–1 млн. € — там са 45 от 88 къщи. Под 200 хил. € в момента няма предложения — входният праг в Симеоново е по-висок.
Квадратният метър спрямо съседите
В нашата класация на 106 района с поне 5 къщи в продажба Симеоново е 11-и по цена на квадратен метър. Съседните райони са осезаемо по-евтини, така че си струва да ги разгледате, ако бюджетът е притеснен.
Сравнете с останалите райони →
Къща, апартамент или парцел
Тристайните апартаменти тук са по 2672 €/кв.м (медиана от 66 обяви), т.е. къщата е 5% по-скъпа на квадрат. Парцелите се предлагат медианно по 363 €/кв.м (109 обяви). Двор с размера на типичния би струвал сам около 200 хил. €, т.е. приблизително 22% от цената на медианната къща е земята.
Какви къщи се предлагат в Симеоново
Годината на строеж е посочена в 75 от 88 обяви. Новото строителство доминира: 46 от 88 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Размер и етажност
20 от 47 къщи с посочена етажност са на два етажа, 3 — на един, 24 — на три или повече.
Половината от къщите стоят на парцел под 550 кв.м; диапазонът на средните оферти е 378–817 кв.м. Двор от 1 декар и повече има 14% от предложенията, а под 400 кв.м — 27%.
Удобства и инфраструктура според продавачите
Повече обяви говорят за септична яма или пречиствателна (10%) отколкото за канализация (8%). Това е сигнал да проверите ВиК на място. С газ се отопляват 47% от предлаганите къщи, което намалява зависимостта от дърва и ток.
Самостоятелни къщи и вили с големи дворове, семейни хотели и все повече затворени комплекси с къщи; цените са сред най-високите в София.
Ново или старо строителство
Медианната нова къща е 1,04 млн. €; медианната къща отпреди 1990 г. — 585 хил. €. На квадратен метър старите къщи дори излизат по-скъпи — цената им е предимно в земята. Цената на новото идва и с по-малко земя: дворът е средно с 481 кв.м по-малък. Старата къща е по-евтина на входа, но изисква бюджет за покрив, изолация и инсталации; новата е по-скъпа, но с документи и гаранции от строителя.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 46 | 1,04 млн. € | 2756 € | 353 кв.м | 400 кв.м |
| 1990–2014 | 16 | 880 хил. € | 2300 € | 354 кв.м | 740 кв.м |
| Старо (до 1989) | 13 | 585 хил. € | 3417 € | 150 кв.м | 881 кв.м |
Как са се движили цените в Симеоново
imot.bg пази медианните цени на предлаганите жилища по квартали от 2008 г. Те са за апартаменти, но показват как се е движил целият район — къщите следват същата посока, с по-голямо разсейване. За десет години медианата е минала от 914 на 2642 €/кв.м (+189%), а само от началото на 2021 г. промяната е +112%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Как поскъпват парцелите
При земята промяната от 2016 г. е +180%: от 130 на 364 €/кв.м.
Пазарят ли се цените
Историята на обявите показва, че 32% от продавачите в Симеоново са коригирали цената поне веднъж. 13 са намалени — типично с 7,1%, а 15 — вдигнати.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Кв. Симеоново: какво да знаете за района
Старо село, до 1895 г. наричано Беглер чифлик и преименувано на цар Симеон I; самостоятелно село до 1961 г., когато е присъединено към София. Купуват семейства с високи доходи, които искат голяма къща с двор до Витоша, но в границите на града и близо до частни училища.
Познати места в района: долна станция на кабинковия лифт Симеоново – Алеко (спрян; бъдещето му зависи от „Витоша ски“, общината и държавата)къщата-охлювПП „Витоша“ над квартала
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Най-близкото училище е на 1,0 км от центъра на района. OpenStreetMap отбелязва 1 училище и 4 градини на до 1.5 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 64. ОУ „Цар Симеон Велики“ | 1,0 км |
| Американски колеж в София | 2,0 км |
| Българско Школо | 2,4 км |
| Френско училище и детска градина „Виктор Юго“ | 2,8 км |
| Британика парк скуул | 2,8 км |
| 39. СУ „Петър Динеков“ | 2,9 км |
За по-малките: ЧДГ Рай (1,0 км); ДГ №46 „Жива вода“ (1,0 км); ЧДГ „Елхица“ (1,5 км); ЧДГ и ясла Еко Дара (1,6 км).
64 ОУ „Цар Симеон Велики“ (ул. „Симеоновска“ 1), ДГ № 46 „Жива вода“ (ул. „Крайречна“ 9), частно СУ „Еспа“
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Магазини, аптеки, лекари
Големи супермаркети наблизо:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | SOpharmacy | 630 м |
| Лекар / медицински център | Zarev Clinic | 1,6 км |
| Полиция | Главна дирекция „Национална полиция“ | 2,2 км |
| Строителен магазин | Мосю Бриколаж | 640 м |
| Търговски център | София Ринг Мол | 620 м |
С 3 супермаркета на до 1.5 км пазаруването става и пеша. Фантастико – бул. „Симеоновско шосе“ 87А (Малинова долина), открит през декември 2022 г.
Пътуване, транспорт и пътища
До центъра с кола са 11,6 км — около 16 минути без трафик; в пиковите часове разчитайте на поне още толкова. Бул. „Симеоновско шосе“ е основната връзка с центъра; мостът на Околовръстния път над него е с повредени дилатационни фуги, за чийто ремонт общината настоява пред АПИ от февруари 2024 г. Автобуси 67 (до Семинарията), 68 (до Зоопарка), 98 (Зоопарка – Железница), 123 (Автостанция „Гео Милев“ – Лифта Симеоново); по Околовръстния път минава 111. Най-близката метростанция е „Бизнес парк София“ на 2,3 км.
Цената на всекидневния път
Ако карате до центъра всеки работен ден, горивото излиза около 48 € месечно при разход 7 л/100 км и 1,40 €/л. Без задръствания в колата ще прекарвате около 11 часа на месец.
Сигурност и престъпност
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- До най-близкия полицейски участък (Главна дирекция „Национална полиция“) разстоянието е 2,2 км.
- По обявите: камери — 28%, контрол на достъпа — 27%, охрана — 16%, затворен комплекс — 11%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Близо до центъра — 16 мин с кола без трафик
- 4 детски градини в радиус 1.5 км
- Ежедневното пазаруване става пеша
- Наблизо: долна станция на кабинковия лифт Симеоново – Алеко (спрян; бъдещето му зависи от „Витоша ски“, общината и държавата)
Минуси
- части от квартала нямат канализация и се ползват септични ями
- Симеоновско шосе е единственият голям път към центъра
- повредени фуги на моста на Околовръстния път над Симеоновско шосе (Столична община, октомври 2026 г.)
SWOT анализ
Силни страни
- 88 различни оферти, така че има с какво да се сравнява
- Газ — 47% от къщите се отопляват на газ
- 46 нови къщи с гаранции от строителя
Слаби страни
- Канализацията не е покрила района
Възможности
- Парцел по 363 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- 32% от продавачите вече са коригирали цената — има място за преговори
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 112% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
Сметката при покупка
Калкулаторът е зареден с медианата за Симеоново (890 хил. €). Сложете своята цена, самоучастие и лихва.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Каква е цената на къща в Симеоново?
Медианната обявена цена е 890 000 € по 88 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 693 750 € и 1 300 000 €. На квадрат излиза около 2801 €.
Какви такси се плащат при покупка на къща?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 890 хил. € — около 1701 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Може ли да се купи къща в Симеоново под 200 хил. €?
Към 28.10.2026 не; най-евтината къща е за 330 000 €. С такъв бюджет погледнете етаж от къща или съседните райони.
Колко голям е дворът на една къща в Симеоново?
Медианният двор е 550 кв.м; четвърт от къщите са на под 378 кв.м, а друга четвърт — на над 817 кв.м.
Канализация или септична яма?
По обявите: 8% пишат за канализация, 10% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Свалят ли продавачите цените?
13 къщи вече са с намалена цена, типично с 7,1%, а 15 — с увеличена. Реалната отстъпка се договаря на огледа, след като знаете недостатъците на имота.
Удобно ли е за пътуване до работа?
11,6 км по пътя или 16 минути при свободен път. Автобуси 67 (до Семинарията), 68 (до Зоопарка), 98 (Зоопарка – Железница), 123 (Автостанция „Гео Милев“ – Лифта Симеоново); по Околовръстния път минава 111.
Заявка за къща в Симеоново
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Съседни райони
Източници: 100 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.