В подножието на Лозенската планина, по поречието на Искър, на 700–750 m и около 4 km северозападно от стената на язовир „Искър“; в землището са язовирите „Искър“ и „Пасарел“. С. Долни Пасарел се намира на 22,6 км от центъра на София (по права линия) — с автомобил 31,0 км или близо 50 минути при свободен път. Надморската височина е около 713 м — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
В Долни Пасарел се продават 11 различни къщи (обявите са 12 — част от имотите се предлагат от повече от една агенция), по данни от 28.10.2026. Цената в средата на пазара е 279 000 €; ако махнем най-евтината и най-скъпата четвърт, остават оферти от 120 хил. € до 280 хил. €. Обичайният размер е 134 кв.м, с парцел около 530 кв.м. По цена на квадратен метър (1493 €) районът е 25% под медианата за селата и градовете в Столична община.
Колко струва къща в Долни Пасарел
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за 200–300 хил. € — 5 предложения. Под 200 хил. € в момента има 4 оферти.
Колко струва квадратът наоколо
В нашата класация на 106 района с поне 5 къщи в продажба Долни Пасарел е 72-и по цена на квадратен метър. Спрямо съседите това е по-изгодно място — въпросът е какво губите срещу разликата.
Сравнете с останалите райони →
Другите варианти в района
Парцелите се предлагат медианно по 44 €/кв.м (27 обяви). Двор с размера на типичния би струвал сам около 23 хил. €, т.е. приблизително 8% от цената на медианната къща е земята.
Профил на предлаганите къщи
7 от 11 продавачи са написали кога е въведена къщата. Старите къщи (до 1989 г.) са 5, повече от новите (0) — тук се купува основно наследен фонд, често за ремонт.
Площ и етажи
По етажност: 1 едноетажни, 2 на два етажа и 1 с три и повече (сред 4 обяви с посочени етажи).
Типичният двор е 530 кв.м (средната половина: 500–576 кв.м).
Удобства и инфраструктура според продавачите
Септичната яма се споменава по-често от канализацията (27% срещу 18%) — питайте за всеки имот дали има реално включване в мрежата. Газ не се споменава в нито една от обявите; разчитайте на термопомпа, пелети или дърва. Кладенец или сондаж има в 18% от обявите — полезно за поливане, но не замества градската вода.
Как са се движили цените в Долни Пасарел
Цената на земята
Цената на парцелите е по-нестабилна от тази на жилищата — серията скача, защото за малки райони обявите са малко.
Промени в цените на самите обяви
Поне една промяна на цената имат 1 от 11 къщи. При 1 от тях цената е намалена, медианно с 11,3%. Това е по-дълбоко от средното за всички райони (−7,8%) и е аргумент в преговорите.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Долни Пасарел
Традиционно част от Самоковско, селото е прехвърлено към Софийската община през 1959 г. Язовир „Искър“ (1954 г.) залива съседните села Горни Пасарел, Калково и Шишманово. Около 1250 жители (2025). Купуват хора, които искат къща край Искър и язовирите в Столична община, включително като втори дом.
Ориентири и места наблизо: Долнопасарелски манастир „Св. св. Петър и Павел“параклис „Св. Георги Победоносец“ с гроба на летеца Димитър Списаревскизащитена местност „Гарванец“ със скалите над Искърязовир „Пасарел“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
До най-близкото училище има 390 м. Броим 1 училище и 1 детска градина в кръг от 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 202. ОУ „Христо Ботев“ | 400 м |
| НУЛЦ - БЧК | 6,1 км |
| НУЛЦ на БЧК - Лозен | 6,1 км |
| 201. ОУ „Св. Св. Кирил и Методий“ | 6,8 км |
| 200. ОУ „Отец Паисий“ | 6,9 км |
За по-малките: ДГ №182 „Пчелица“ (300 м); ДГ №97 „Изгрев“ - филиал Долни Лозен (6,9 км); ДГ №97 „Изгрев“ (7,0 км).
Прием в детска градина и училище в София става по адресна регистрация и точки — проверете района на прием, преди да купите.
Пазаруване и услуги наблизо
До веригите супермаркети разстоянията са:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Медов | 6,9 км |
| Лекар / медицински център | Медицински център | 350 м |
| Полиция | Полицейски участък - Панчарево | 9,5 км |
| Строителен магазин | Строймаркет | 10,3 км |
| Търговски център | Sofia Outlet Center | 14,4 км |
Пазаруването е с кола — няма супермаркет на пешеходно разстояние.
Транспорт и свързаност
Маршрутът до пл. „Св. Неделя“ е 31,0 км; изчисленото време без трафик е 50 минути. На около 22 km югоизточно от центъра на София в посока Самоков; общински път с мост над Искър свързва селото с път II-82. Автобус 183 (с. Долни Пасарел – ул. „Ген. Гурко“), с прекачване към метрото на „Орлов мост“. Най-близката метростанция е „Бизнес парк София“ на 14,1 км — практически без значение за ежедневието.
Пътуването в пари
При всекидневно пътуване до центъра и обратно (21 работни дни, 7 л/100 км, 1,40 €/л) горивото е около 128 € на месец, а времето — около 35 часа месечно без трафик.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- Полицейско управление има на 9,5 км (Полицейски участък - Панчарево).
- Видеонаблюдение се посочва в 0% от обявите, контрол на достъпа — в 18%, охрана — в 0%, а затворен комплекс — в 0%.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Децата могат да ходят пеша до училище (390 м)
- Медицински център на 350 м
- Наблизо: Долнопасарелски манастир „Св. св. Петър и Павел“
Минуси
- 50 минути до центъра без трафик
- Пазаруване само с кола
- участъкът на Искър от селото до стената на язовира е в Натура 2000, а „Гарванец“ е защитена местност – край реката може да има ограничения за строителство
SWOT: Долни Пасарел за купувач на къща
Силни страни
- Квадратен метър за 1493 € — под нивото на селата и градовете в Столична община
- Продавачите свалят цената — медианно с 11,3%
Слаби страни
- Септичните ями се срещат по-често от канализацията
Възможности
- Парцел по 44 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Повтарящите се обяви издават продавачи, които бързат
Заплахи
- Поскъпване на горивото удря директно бюджета
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Сметката при покупка
Колко пари в брой ви трябват за типичната къща в Долни Пасарел? Отговорът е долу; всяко поле може да се промени.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в Долни Пасарел?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 279 000 €. При 1493 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 224 хил. €. Изчислено е от 11 обяви след премахване на повторенията.
Има ли канализация в Долни Пасарел?
По обявите: 18% пишат за канализация, 27% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Колко голям е дворът на една къща в Долни Пасарел?
Типично около 530 кв.м. При новите къщи дворовете са по-малки, отколкото при старите.
Каква е цената на земята в Долни Пасарел?
Медианата на обявените парцели е 44 €/кв.м (27 обяви), като урегулираните са по 146 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 26 хил. €.
Колко време се пътува до центъра на София?
С кола — 50 мин без задръствания. На около 22 km югоизточно от центъра на София в посока Самоков; общински път с мост над Искър свързва селото с път II-82.
Колко са разходите при покупка в Долни Пасарел?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 279 хил. € — около 968 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Защо едни и същи къщи се появяват по няколко пъти?
Обявите са 12, но 1 от тях повтарят друга къща. Затова в анализа броим 11 реални имота.
Търсите къща в Долни Пасарел?
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Съседни райони
Източници: 12 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.