Около 950–1030 м надморска височина в Самоковската котловина между Рила, Плана и Ихтиманска Средна гора; отводнява се от р. Искър, яз. „Искър“ е на около 12 км северно. Гр. Самоков е на 44,3 км по права линия от пл. „Св. Неделя“, а с кола разстоянието е 61,3 км и около 89 минути без задръствания. Надморската височина е около 935 м — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
Преброихме 26 обяви за продажба на къща в Самоков; 1 от тях повтаряха друг имот, така че реалните предложения са 25. Цената в средата на пазара е 360 000 €; ако махнем най-евтината и най-скъпата четвърт, остават оферти от 220 хил. € до 532 хил. €. Обичайният размер е 200 кв.м, с парцел около 450 кв.м. По цена на квадратен метър (1545 €) районът е 7% над медианата за населените места в Софийска област.
Колко струва къща в Самоков
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за 500 хил.–1 млн. € — 8 предложения. Под 200 хил. € в момента има 5 оферти, а над половин милион — 8.
Квадратният метър спрямо съседите
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Самоков заема 68-о място по €/кв.м. Съседните райони са осезаемо по-евтини, така че си струва да ги разгледате, ако бюджетът е притеснен.
Каква част от цената е земята
За сравнение, тристаен апартамент в същия район се предлага медианно по 1617 €/кв.м — квадратът в къща е 4% по-евтин, при това с двор. Земята тук върви по около 52 €/кв.м според 58 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 23 хил. € — близо 7% от цената на имота. Отделно има 7 обяви за етаж от къща с медиана 184 хил. € (1198 €/кв.м) — вариант за по-малък бюджет, но със съсобственост на двора.
Какви къщи се предлагат в Самоков
18 от 25 продавачи са написали кога е въведена къщата. Има по малко от всичко: 10 нови, 2 строени до 1989 г., останалите — между тях.
Колко голяма е типичната къща
5 от 10 къщи с посочена етажност са на два етажа, 2 — на един, 3 — на три или повече.
Дворовете са медианно 450 кв.м; четвърт от къщите имат под 266 кв.м, а друга четвърт — над 800 кв.м. Парцел над 1 000 кв.м предлагат 4% от продавачите, а малък (под 400 кв.м) — 44%.
Какво пише в обявите
С газ се отопляват 36% от предлаганите къщи, което намалява зависимостта от дърва и ток. Изключихме една обява за сглобяема къща без парцел — това е реклама на производител, не имот.
Стари градски къщи в центъра и къщи с дворове в кварталите.
Ново или старо строителство
Новата къща в Самоков струва медианно 371 хил. €, а старата — 215 хил. €. Надценката на новото е 39% на кв.м. При стара къща сметнете ремонта отделно: покрив, хидроизолация, ел. инсталация и дограма лесно стигат цената на нова кола.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 10 | 371 хил. € | 1908 € | 218 кв.м | 380 кв.м |
| 1990–2014 | 6 | 530 хил. € | 1002 € | 442 кв.м | 650 кв.м |
| Старо (до 1989) | 2 | 215 хил. € | 1369 € | 176 кв.м | 330 кв.м |
Цените във времето
В последните шест седмици следим обявите за къщи всяка седмица: на 17.09 медианата беше 355 хил. € (28 обяви), а на 28.10 — 362 хил. € (26 обяви), промяна +2,0%.
Промени в цените на самите обяви
Поне една промяна на цената имат 13 от 25 къщи. При 7 от тях цената е намалена, медианно с 4,6%, а 6 — вдигнати.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Районът накратко
Градът израства от началото на XIV век около рудодобива и железарството – името идва от „самоков“, воден чук за коване на желязо. От 1557 до 1907 г. е седалище на Самоковската епархия, тук се развиват Самоковската резбарска и иконописна школа, а през 1910 г. става първата община в България и на Балканите, управлявана от социалдемократи. Купуват хора, които искат къща в планински град до Боровец и Рила – за постоянно живеене или за ваканции, на по-ниска цена от тази в курорта.
Ориентири и места наблизо: Самоковски девически манастир (около 1772 г., сред Стоте национални туристически обекта)Байракли джамия (музей)църква „Св. Никола“ (1859–1861 г.)Исторически музей (около 30 000 експоната)синагогата (1860 г.)
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
До най-близкото училище има 160 м. OpenStreetMap отбелязва 12 училища и 2 градини на до 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| ПГ по туризъм сгр.1 | 200 м |
| НУ Неофит Рилски | 200 м |
| ОУ Авксентий Велешки | 600 м |
| ПГ "Константин Фотинов" | 600 м |
| ПГ по туризъм сгр.2 | 600 м |
| ОУ "Христо Максимов" | 700 м |
Детските градини в района: Звънче (500 м); ОДЗ "Самоково" (600 м).
СУ „Отец Паисий“, ОУ „Митрополит Авксентий Велешки“, Професионална гимназия по туризъм.
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Пазаруване и услуги наблизо
Големи супермаркети наблизо:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 180 м |
| Лекар / медицински център | МБАЛ Самоков | 300 м |
| Полиция | Районно управление - Самоков | 420 м |
| Строителен магазин | Тренчев | 420 м |
| Търговски център | без име в картата | 320 м |
В радиус 3 км има 6 супермаркета, така че ежедневното пазаруване не е проблем. За собственик на къща близкият строителен магазин е по-полезен, отколкото изглежда.
Как се стига до центъра
Пътят до центъра е 61,3 км. Без задръствания е 89 минути през Панчарево, сутрин — значително повече. Около 60 км от София по път II-82 през Панчаревския пролом и по западния бряг на яз. „Искър“; Боровец е на 10 км. Автобуси до София и Боровец; Малъовица и Национален парк „Рила“ са достъпни по пътя през Мала църква и Говедарци. Метростанция „Бизнес парк София“ е на 35,7 км, така че метрото не е реален вариант.
Сметката за пътуване
Близо 252 € на месец за гориво и 62 часа зад волана — толкова струва всекидневният път до центъра при свободни пътища.
Сигурност и престъпност
Официални данни за престъпността на ниво квартал или село няма — СДВР и ОДМВР отчитат по районни управления. Затова гледаме косвени, но проверими признаци.
- Полицията (Районно управление - Самоков) е на 420 м.
- 12% от продавачите отбелязват видеонаблюдение, 24% — контрол на достъпа, 16% — охрана, а 16% са в затворен комплекс.
- В села с много сезонни къщи зимата е най-рисковият период; питайте съседите колко къщи са обитаеми целогодишно.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Училище на 160 м
- Магазин на 340 м
- Над мъглата и смога на града (935 м)
- Медицински център на 300 м
Минуси
- 89 минути до центъра без трафик
- Само 1 спирка в радиус 1 км
- По-сурова зима и сняг по стръмните улици
- единствената пряка пътна връзка със София е път II-82 през Панчаревския пролом
SWOT анализ
Силни страни
- Газ — 36% от къщите се отопляват на газ
Слаби страни
- 100% от офертите са през агенция — разчитайте на комисиона
Възможности
- Парцел по 52 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- 52% от продавачите вече са коригирали цената — има място за преговори
Заплахи
- Задръстванията на входа на града удължават пътя
- Покачване на лихвите по жилищните кредити би намалило търсенето
Колко ще ви струва
Сметката по-долу започва от медианната цена в района. Въведете цената на къщата, която гледате, и ще видите вноската и разходите.
Местният данък в общините от Софийска област е различен (до 3%) — проверете наредбата на съответната община. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в Самоков през 2026 г.?
Медианната обявена цена е 360 000 € по 25 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 220 000 € и 532 000 €. На квадрат излиза около 1545 €.
Струва ли си стара къща в Самоков?
Разликата в медианата е 156 хил. €. Старата къща е по-евтина на входа, но сметнете ремонт на покрив, изолация и инсталации, преди да сравнявате.
Етаж от къща или цяла къща?
Етажите от къща са медианно 184 хил. €. По-евтино е, но общият двор и покрив изискват съгласие със съседите за всеки ремонт.
Колко земя идва с къщата в Самоков?
Половината от къщите стоят на парцел под 450 кв.м. Проверявайте в скицата дали дворът е самостоятелен или в съсобственост — при близнаците често е общ.
Има ли канализация в Самоков?
По обявите: 8% пишат за канализация, 0% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Може ли да се купи къща в Самоков под 200 хил. €?
В момента има 5 такива оферти; най-евтината е за 26 900 €. При тях първо проверете документите и състоянието на покрива.
Защо едни и същи къщи се появяват по няколко пъти?
Обявите са 26, но 1 от тях повтарят друга къща. Затова в анализа броим 25 реални имота.
Кажете ни каква къща търсите в Самоков
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Сравнете със съседите
Източници: 26 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.