Полегат терен в подножието на Витоша между Околовръстния път, Зоопарка, Ловния парк, Дианабад и Кръстова вада. Кв. Витоша е на 5,7 км по права линия от пл. „Св. Неделя“; по пътя са 8,1 км, които без трафик се минават за около 12 минути. Средната надморска височина тук е около 619 м.
В imot.bg към 28.10.2026 има 7 обяви за къщи в кв. Витоша. Половината от къщите са обявени под 386 000 € и половината — над; типичният диапазон е 355 хил. € – 400 хил. €. Обичайният размер е 183 кв.м, с парцел около 400 кв.м. Квадратният метър тук (2000 €) е по-евтин с 21% от медианата за кварталите на София.
Колко струва къща в кв. Витоша
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-много оферти има в диапазона 300–500 хил. € (5 от 7). До 200 хил. € могат да се намерят 1 къща, а над половин милион — 1.
Колко струва квадратът наоколо
По медианна цена на квадрат Витоша е на 34-о място сред 106 района в и около София. Съседните райони са по-скъпи, което прави този един от по-достъпните варианти в посоката.
Сравнете с останалите райони →
Другите варианти в района
Тристайните апартаменти тук са по 2656 €/кв.м (медиана от 80 обяви), т.е. къщата е 25% по-евтина на квадрат и идва със земя. Земята тук върви по около 450 €/кв.м според 39 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 180 хил. € — близо 47% от цената на имота.
Къщите в продажба: възраст, размер, удобства
За 5 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Има по малко от всичко: 3 нови, 1 строени до 1989 г., останалите — между тях.
Площ и етажи
1 от 3 къщи с посочена етажност са на два етажа, 2 — на един, 0 — на три или повече. Делът на едноетажните е висок, което е рядкост за района на София.
Половината от къщите стоят на парцел под 400 кв.м; диапазонът на средните оферти е 346–525 кв.м. Парцел над 1 000 кв.м предлагат 14% от продавачите, а малък (под 400 кв.м) — 43%.
Какво пише в обявите
Септичната яма се споменава по-често от канализацията (29% срещу 0%) — питайте за всеки имот дали има реално включване в мрежата.
Смесица от стари вили, еднофамилни къщи, 4–6-етажни сгради с големи апартаменти и затворени комплекси, строени след 1998 г.
Цените във времето
imot.bg пази медианните цени на предлаганите жилища по квартали от 2008 г. Те са за апартаменти, но показват как се е движил целият район — къщите следват същата посока, с по-голямо разсейване. За десет години медианата е минала от 895 на 2900 €/кв.м (+224%), а само от началото на 2021 г. промяната е +139%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Цената на земята
При земята промяната от 2016 г. е +160%: от 176 на 458 €/кв.м.
Намаляват ли продавачите
Поне една промяна на цената имат 3 от 7 къщи. Всички промени са нагоре (3).
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Витоша
Бивша вилна зона, застроена с вили през 60-те години на XX век; първите високи кооперации са от 1998–1999 г. Административно е в район „Лозенец“, а не в район „Витоша“. Купуват семейства, които искат да са до Витоша, но в града; заради Студентски град има и много наематели студенти.
Познати места в района: Столичен зоопаркЛовен паркхотел „Амбасадор“Студентски град (в съседство)
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Най-близкото училище е на 90 м от центъра на района. OpenStreetMap отбелязва 7 училища и 7 градини на до 1.5 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| British School of Sofia | 100 м |
| Maple Bear | 500 м |
| Френско училище и детска градина „Виктор Юго“ | 600 м |
| Светлина | 700 м |
| ЧОУ „Д-р Петър Берон“ | 1,0 км |
| Международно висше бизнес училище | 1,4 км |
Детски градини наблизо: ДГ №175 „Слънчеви лъчи“ (900 м); ЧДГ „Д-р Петър Берон“ (900 м); Никатор (1,0 км); ДГ №79 „Слънчице“ (1,1 км).
Прием в детска градина и училище в София става по адресна регистрация и точки — проверете района на прием, преди да купите.
Магазини и услуги
Веригите, до които се стига най-бързо от Витоша:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Arfa | 90 м |
| Лекар / медицински център | Crystal Skin Clinic | 570 м |
| Полиция | без име в картата | 2,6 км |
| Строителен магазин | Витоша | 100 м |
| Търговски център | South Mall | 1,1 км |
Супермаркетите наоколо са 12, най-близкият — на 280 м.
Как се стига до центъра
С автомобил Витоша е на 12 минути от центъра по свободен път (8,1 км). Основната артерия е бул. „Симеоновско шосе“; на изток е бул. „Никола Габровски“, на юг – Околовръстният път. Автобуси 67, 97 и 102 по бул. „Симеоновско шосе“ (спирка „Моста кв. Витоша“); автобуси 94, 95, 280 и 294 в съседния Студентски град; метростанция „Витоша“ е на около 2 км. Метростанция „Витоша“ е на 1,6 км.
Сметката за пътуване
Две посоки по 8,1 км, 21 дни в месеца: около 33 € гориво и 8 часа път, ако няма трафик. С по-икономична кола сумата пада, със задръствания часовете растат.
Колко е спокойно
Официални данни за престъпността на ниво квартал или село няма — СДВР и ОДМВР отчитат по районни управления. Затова гледаме косвени, но проверими признаци.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 2,6 км.
- Видеонаблюдение се посочва в 14% от обявите, контрол на достъпа — в 0%, охрана — в 14%, а затворен комплекс — в 0%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Центърът е на 12 минути с кола
- Училище на 90 м
- 7 детски градини в радиус 1.5 км
- Ежедневното пазаруване става пеша
- 19 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 570 м
Минуси
- Улиците са от времето на вилната зона, а застрояването след 1998 г. е плътно
- Единствената пряка транспортна ос е натовареното Симеоновско шосе
Силни и слаби страни, възможности и рискове
Силни страни
- 21% под медианата за София на кв.м
Слаби страни
- Септична яма в 29% от обявите
Възможности
- Евтина земя (450 €/кв.м) — строежът на собствена къща може да излезе по-изгодно
- Пространство за пазарене: 43% от обявите вече са сменяли цената си
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 139% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Сметката при покупка
Колко пари в брой ви трябват за типичната къща в кв. Витоша? Отговорът е долу; всяко поле може да се промени.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в кв. Витоша?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 386 000 €. При 2000 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 300 хил. €. Изчислено е от 7 обяви след премахване на повторенията.
Има ли училище наблизо?
В радиус 1.5 км има 7 детски градини, а най-близкото училище е на 90 м (British School of Sofia).
Какви такси се плащат при покупка на къща?
За медианната къща от 386 хил. € местният данък е около 11 580 € (3% в София), плюс нотариална такса по тарифата и 0,1% вписване.
Струва ли си стара къща в кв. Витоша?
Медианно новата къща е 380 000 €, а строената до 1989 г. — 399 900 €. Новите са по-големи (286 срещу 165 кв.м), но с по-малък двор (400 срещу 1150 кв.м).
Има ли канализация в кв. Витоша?
Канализация се споменава в 0% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 29%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Свалят ли продавачите цените?
43% от обявите вече са сменяли цената си. Най-много пространство дават офертите, които стоят дълго или се предлагат от няколко агенции.
Кои са най-евтините къщи в кв. Витоша?
Да — 1 от 7 къщи са обявени под 200 000 €. Обикновено са по-стари, по-малки или за ремонт.
Търсите къща в кв. Витоша?
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Сравнете със съседите
Източници: 7 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.