Северен склон на Витоша между Бояна и Симеоново, на около 7 км от центъра; теренът се спуска към Околовръстния път, а над квартала започва планината с Драгалевския манастир и лифта. Кв. Драгалевци е на 7,5 км по права линия от пл. „Св. Неделя“, а с кола разстоянието е 8,9 км и около 13 минути без задръствания. Теренът е на около 750 м надморска височина — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
В Драгалевци се продават 131 различни къщи (обявите са 143 — част от имотите се предлагат от повече от една агенция), по данни от 28.10.2026. Цената в средата на пазара е 880 000 €; ако махнем най-евтината и най-скъпата четвърт, остават оферти от 740 хил. € до 1,34 млн. €. Медианната къща има 350 кв.м и 602 кв.м двор. С 2721 €/кв.м Драгалевци стои 7% над типичното ниво за кварталите на София.
Цените в Драгалевци в цифри
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за 500 хил.–1 млн. € — 60 предложения. Под 200 хил. € в момента има 1 оферта, а над половин милион — 118.
Квадратният метър спрямо съседите
Драгалевци е 13-и от 106 района по медианна цена на квадрат. Разликата със съседите е малка, така че имотът и улицата значат повече от името на района.
Каква част от цената е земята
За сравнение, тристаен апартамент в същия район се предлага медианно по 2602 €/кв.м — квадратът в къща е 5% по-скъп. Парцелите се предлагат медианно по 340 €/кв.м (159 обяви). Двор с размера на типичния би струвал сам около 205 хил. €, т.е. приблизително 23% от цената на медианната къща е земята. Отделно има 3 обяви за етаж от къща с медиана 380 хил. € (3000 €/кв.м) — вариант за по-малък бюджет, но със съсобственост на двора.
Профил на предлаганите къщи
Годината на строеж е посочена в 95 от 131 обяви. Новото строителство доминира: 68 от 131 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Колко голяма е типичната къща
По етажност: 9 едноетажни, 14 на два етажа и 37 с три и повече (сред 60 обяви с посочени етажи).
Типичният двор е 602 кв.м (средната половина: 402–788 кв.м). Двор от 1 декар и повече има 17% от предложенията, а под 400 кв.м — 25%.
Газ, канализация, гараж — колко често
Септичната яма се споменава по-често от канализацията (11% срещу 5%) — питайте за всеки имот дали има реално включване в мрежата. С газ се отопляват 54% от предлаганите къщи, което намалява зависимостта от дърва и ток.
В старата част има обикновени селски къщи, а в ниските части около „Фантастико“ (зона „Водолей“) – вили с големи дворове и малки семейни хотели. Строят се и затворени комплекси, а свободните парцели намаляват.
Ново или старо строителство
Новата къща в Драгалевци струва медианно 1,02 млн. €, а старата — 473 хил. €. На квадратен метър старите къщи дори излизат по-скъпи — цената им е предимно в земята. Цената на новото идва и с по-малко земя: дворът е средно с 232 кв.м по-малък. Старата къща е по-евтина на входа, но изисква бюджет за покрив, изолация и инсталации; новата е по-скъпа, но с документи и гаранции от строителя.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 68 | 1,02 млн. € | 2742 € | 364 кв.м | 520 кв.м |
| 1990–2014 | 21 | 900 хил. € | 2737 € | 377 кв.м | 775 кв.м |
| Старо (до 1989) | 6 | 473 хил. € | 3394 € | 156 кв.м | 752 кв.м |
Как са се движили цените в Драгалевци
imot.bg пази медианните цени на предлаганите жилища по квартали от 2008 г. Те са за апартаменти, но показват как се е движил целият район — къщите следват същата посока, с по-голямо разсейване. От юни 2016 до октомври 2026 медианата се е променила от 926 на 2863 €/кв.м (+209%), а само от началото на 2021 г. промяната е +129%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Цената на земята
Парцелите в Драгалевци са минали от 145 до 350 €/кв.м от 2016 г. насам (+141%).
Пазарят ли се цените
Историята на обявите показва, че 24% от продавачите в Драгалевци са коригирали цената поне веднъж. 13 са намалени — типично с 11,0%, а 18 — вдигнати. Това е по-дълбоко от средното за всички райони (−7,8%) и е аргумент в преговорите.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Драгалевци
Старо село в подножието на Витоша, присъединено към Голяма София с указ от 6 април 1938 г. заедно с Бояна и Красно село, но самостоятелно селище до 1961 г. През 1938 г. има около 350 къщи и 1700 жители, които се препитават с животновъдство и млекарство. Купуват заможни семейства, които искат къща в полите на Витоша с бърз достъп по „Черни връх“ до центъра. Цените на имотите са сред най-високите в столицата.
Какво има наоколо: Драгалевски манастир „Успение Богородично“Църква „Света Троица“ с иконостас от Дебърската школаСедалков лифт Драгалевци – ВитошаГробищен парк ДрагалевциПлощад „Цар Иван Александър“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
До най-близкото училище има 230 м. В радиус от 1.5 км има 6 училища и 2 детски градини по картата на OpenStreetMap.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| ЧСОУ Св. Георги | 200 м |
| 50. ОУ „Васил Левски“ | 300 м |
| ЧСУ „Рьорих“ | 400 м |
| Британика парк скуул | 600 м |
| ЧОУ „Фюжън“ | 1,0 км |
| Френско училище и детска градина „Виктор Юго“ | 2,1 км |
Детските градини в района: ДГ №160 „Драгалевци“ (200 м); ЧДГ „Немо“ (200 м); ЧДГ „Д-р Петър Берон“ (2,3 км); Никатор (2,5 км).
50 ОУ „Васил Левски“ (ул. „Белладона“ 1) – единственото държавно училище; частно училище „Св. Георги“; няколко частни детски градини.
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Магазини, аптеки, лекари
Колко далеч са големите вериги (по права линия):
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Медея | 220 м |
| Лекар / медицински център | МЦ Св. Богородица - Възвестителка | 270 м |
| Полиция | без име в картата | 4,5 км |
| Строителен магазин | Festool България | 950 м |
| Търговски център | South Mall | 3,0 км |
3 супермаркета в радиус 1.5 км покриват ежедневните нужди. „Фантастико“ и „Лидл“ край Околовръстния път.
Пътуване, транспорт и пътища
С автомобил Драгалевци е на 13 минути от центъра по свободен път (8,9 км). Основната връзка с центъра е бул. „Черни връх“; кварталът е непосредствено над Околовръстния път. Автобуси 64 (Зоопарка – Бояна – Център по хигиена), 66 (Зоопарка – хотел „Морени“, към Витоша), 68 (Зоопарка – Симеоново) и 98 (Зоопарка – Симеоново – Бистрица – Железница – Царева махала); на разклона при Околовръстния път спират и 111 и X9. Метростанция „Витоша“ е на 3,1 км, до нея се стига с автобус или кола.
Колко струва пътуването
При всекидневно пътуване до центъра и обратно (21 работни дни, 7 л/100 км, 1,40 €/л) горивото е около 37 € на месец, а времето — около 9 часа месечно без трафик.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- Полицейско управление има на 4,5 км.
- Видеонаблюдение се посочва в 26% от обявите, контрол на достъпа — в 24%, охрана — в 5%, а затворен комплекс — в 2%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- В градските квартали рискът е по-скоро за автомобили и мазета, отколкото за самите къщи; гараж и осветен двор помагат.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Близо до центъра — 13 мин с кола без трафик
- ЧСОУ Св. Георги е наблизо
- 18 автобусни спирки в радиус 1 км
- Чист въздух и прохлада — около 750 м надморска височина
- Медицински център на 270 м
Минуси
- Канализацията още не е завършена – изграждането на нова мрежа започна едва през март 2023 г
SWOT: Драгалевци за купувач на къща
Силни страни
- 131 различни оферти, така че има с какво да се сравнява
- Газ — 54% от къщите се отопляват на газ
- Много ново строителство — избор и документи от строителя
- Продавачите свалят цената — медианно с 11,0%
Слаби страни
- Септичните ями се срещат по-често от канализацията
- 98% от офертите са през агенция — разчитайте на комисиона
Възможности
- Нова канализация: около 18 км битова и 16 км дъждовна, 41 млн. лв. по ОП „Околна среда“, строителството започна на 7 март 2023 г
- Парцел по 340 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 129% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
Кредит и разходи за медианната къща
Сметката по-долу започва от медианната цена в района. Въведете цената на къщата, която гледате, и ще видите вноската и разходите.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Каква е цената на къща в Драгалевци?
Половината от къщите са обявени под 880 000 €, а типичният диапазон е 740 хил. € – 1,34 млн. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 2721 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Канализация или септична яма?
По обявите: 5% пишат за канализация, 11% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Къде учат децата в Драгалевци?
В радиус 1.5 км има 2 детски градини, а най-близкото училище е на 230 м (ЧСОУ Св. Георги). 50 ОУ „Васил Левски“ (ул. „Белладона“ 1) – единственото държавно училище; частно училище „Св. Георги“; няколко частни детски градини.
Нова или стара къща в Драгалевци — каква е разликата в цената?
Разликата в медианата е 553 хил. €. Старата къща е по-евтина на входа, но сметнете ремонт на покрив, изолация и инсталации, преди да сравнявате.
Колко са реалните оферти в Драгалевци?
Обявите са 143, но 12 от тях повтарят друга къща. Затова в анализа броим 131 реални имота.
Колко струва парцел в Драгалевци?
Медианата на обявените парцели е 340 €/кв.м (159 обяви), като урегулираните са по 354 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 204 хил. €.
Кои са най-евтините къщи в Драгалевци?
В момента има 1 такива оферта; най-евтината е за 48 071 €. При тях първо проверете документите и състоянието на покрива.
Кажете ни каква къща търсите в Драгалевци
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Наблизо
Източници: 143 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.