Банката финансира къща не по цената от обявата, а по оценката на своя оценител, и то до 85% от нея. Това е таванът, който БНБ въведе от 1 октомври 2024 г., заедно с ограничение вноските да не надхвърлят половината от дохода и срок до 30 години. При къща на груб строеж или при строеж на етапи парите идват на порции, срещу доказано изпълнение, и затова реалното самоучастие почти винаги е по-голямо от онова, което сте сметнали на салфетка.
Трите тавана на БНБ: 85%, 50% и 30 години
От 1 октомври 2024 г. банките в България отпускат жилищни кредити при три ограничения на БНБ. Кредитът не може да надхвърля 85% от стойността на имота при отпускането. Месечните плащания по всички дългове не могат да надхвърлят 50% от разполагаемия доход на кредитополучателя. Срокът на договора е най-много 30 години. Банките имат право да се отклоняват от тези изисквания, но само за малък дял от новите кредити — до 5% от обема за тримесечие, така че не разчитайте, че точно вашият случай ще бъде изключението.
Най-тежката дума в първото правило е „стойността“. Тя идва от пазарната оценка на лицензиран оценител, когото банката приема, а не от цената, която сте договорили с продавача. Ако сте се разбрали за 300 000 €, а оценката излезе 270 000 €, максималният кредит е 85% от 270 000 €, т.е. 229 500 €. Разликата от 70 500 € идва от вашия джоб, не 45 000 €, както сте планирали.
За да е ясно какви суми стоят зад тези проценти, ето сметка с медианните обявени цени по нашия анализ на обявите от октомври 2026 г. Вноската е изчислена при среден лихвен процент 2,41% (средното ниво за новите жилищни кредити през септември 2026 г. по данни на БНБ) и при 3,41%, за да видите какво прави един процентен пункт отгоре. Приемаме, че оценката съвпада с цената — в реалността рядко е така.
| Медианна обявена цена | Кредит при 85% | Минимално самоучастие | Вноска, 2,41%, 30 г. | Вноска, 3,41%, 30 г. |
|---|---|---|---|---|
| 240 000 € (Софийска област) | 204 000 € | 36 000 € | ≈ 797 € | ≈ 906 € |
| 400 000 € (всички 140 района) | 340 000 € | 60 000 € | ≈ 1 328 € | ≈ 1 510 € |
| 670 000 € (квартали на София) | 569 500 € | 100 500 € | ≈ 2 224 € | ≈ 2 529 € |
Как оценителят гледа на къща с двор
Апартаментът в нова кооперация се оценява лесно: има десетки сделки в същия квартал, площите са сходни, документите идват пакетно от строителя. Къщата е обратното. Оценителят оценява поотделно земята и сградата, сравнява с малко на брой сделки и гледа много внимателно кое от построеното е узаконено. Лятната кухня, пристроената веранда, затвореният таван, превърнат в спалня — ако ги няма в нотариалния акт, в одобрения проект или в кадастъра, за банката те или не съществуват, или са риск.
Втората особеност е земята. Голям двор не означава пропорционално по-висока оценка. По нашия анализ на обявите медианният двор в населените места от Софийска област е 612 кв.м срещу 450 кв.м в кварталите на София, а медианата на цената на застроен квадратен метър е съответно 1 444 € срещу 2 536 €. Оценителят плаща за местоположението и за правния статус на парцела, не за тревата. Парцел в регулация, с отреден УПИ, излаз на улица и ток на границата е съвсем различна история от нива с къща в покрайнините на Костинброд или Нови Искър, до която се стига по полски път.
Обърнете внимание и на подобренията, които продавачът хвали. В нашите данни къщите с басейн се предлагат с медиана 2 100 €/кв.м срещу 2 000 €/кв.м без басейн — разлика, която едва се вижда. Оценителят рядко ще добави повече. Обратното е по-осезаемо: обявите, които сами споменават, че имотът е за ремонт, стоят на 1 528 €/кв.м срещу 2 045 €/кв.м. Това е корелация в обявените цени, не правило, но показва, че състоянието тежи повече от екстрите.
Къща на груб строеж: кога и как банката я приема
Законът за устройство на територията определя „груб строеж“ като сграда, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, с или без довършителни работи. Едва след този момент построеното може да бъде предмет на продажба като сграда (чл. 181, ал. 2 ЗУТ), а завършването на грубия строеж се удостоверява с протокол, съставен от строителния надзор в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на общината. Преди това се прехвърля право на строеж, не къща.
Банките финансират покупка на груб строеж, но при свои условия. В списъка на Банка ДСК например се изисква протокол или удостоверение за степен на завършеност по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, разрешението за строеж и архитектурният проект. Оценката се прави за реалното състояние, а не за къщата от визуализацията. Логично е: ако купувачът спре да плаща на половината път, банката държи сграда без дограма, инсталации и мазилка.
Пазарът го знае. По нашия анализ само 2,4% от обявите за къщи споменават груб строеж, а медианната им цена е 1 299 €/кв.м срещу 2 006 €/кв.м за останалите. Тази отстъпка не е подарък — тя е приблизително парите, които ще дадете, за да завършите. Ако ги нямате в брой, трябва ви кредит за довършителни работи, а той също се усвоява на етапи.
Парцел плюс строеж: кредит, който се усвоява на етапи
Ако купувате парцел в Бистрица или Банкя и ще строите сами, банката не превежда цялата сума наведнъж. Общите условия на Банка ДСК са показателни за пазара: кредитът за строителство се усвоява на етапи за завършени видове работи, определени според количествено-стойностната сметка (КСС), която банката е приела; преди всяко усвояване тя прави финансов и технически контрол. Преди първия етап се изисква собствено участие — закупени материали или изпълнено и платено строителство — в размер поне 20% от стойността на КСС. Етапите се описват в анекс към договора.
За такъв кредит освен обичайните документи ви трябват влязло в сила разрешение за строеж, КСС от изпълнителя и протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. Обезпечението обикновено е ипотека върху парцела и бъдещата сграда. Ако имате друг имот, който да заложите — например апартамента, в който живеете сега — някои условия се облекчават; при ДСК тогава кредитът може да се усвои и наведнъж.
Следете сроковете на разрешението за строеж. По чл. 153 ЗУТ то губи сила, ако строителството не започне до три години от влизането му в сила или ако грубият строеж с покрива не бъде завършен до пет години от започването. Разрешението може да се презавери само веднъж. Банката, която е отпуснала пари по етапи, проверява тези неща, и с право.
Самоучастието: всичко, което плащате сами
Хората смятат самоучастието като 15% от цената и спират. При къща сметката е по-дълга. Местният данък при придобиване в София е 3% от материалния интерес, а материалният интерес е по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. В общините от Софийска област ставката се определя от общинския съвет между 0,1% и 3%. Нотариалната такса е по тарифа: за имот за 400 000 € тя е около 927 € без ДДС, вписването в Агенцията по вписванията е още 0,1%.
Към това добавете таксите на банката, оценката, застраховката, а много често и комисионна: по нашия анализ 90,9% от обявите за къщи са публикувани от агенции. При строеж или довършване не забравяйте 20-те процента от КСС, които банката може да поиска преди първото усвояване.
- 15% от оценката на банката, а не от цената — повече, ако оценката е по-ниска
- местен данък 3% в София (0,1–3% в другите общини)
- нотариална такса по тарифата и 0,1% вписване
- такса за оценка и банкови такси за разглеждане
- имуществена застраховка, която банката изисква
- комисионна на агенцията, ако има
- при строеж — собствено участие в материали или работа преди първото усвояване
- резерв за ремонт: къща рядко се нанася без пари за покрив, улуци или инсталации
Документите за къща: какво ще поиска банката
Списъците на банките си приличат, но при къща всеки документ има повече поводи за изненада. Ето основните, по списъка на Банка ДСК за жилищен и ипотечен кредит, с бележки какво да гледате.
Най-честият проблем, който виждаме на огледи, е разминаване между документите и реалността: надстроен етаж, гараж, превърнат в стая, или къща, която в кадастъра е 90 кв.м, а на място е 160. Изчистете това преди да подадете искането, не след като оценителят го открие.
- документ за собственост — нотариален акт или друг акт за придобиване
- удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията за последните 10 години: ипотеки, възбрани, искови молби, наеми
- кадастрална скица от АГКК, а ако за района няма одобрена кадастрална карта — скица от общината
- данъчна оценка от общината (по списъка на ДСК е валидна 6 месеца)
- сертификат за енергийна ефективност — за нови сгради задължителен, за по-старите може да се наложи да се изготви
- предварителен договор с продавача
- при груб строеж — протокол или удостоверение за степента на завършеност по чл. 181, ал. 2 ЗУТ; при завършена нова къща — удостоверение за въвеждане в експлоатация
- разрешение за строеж и архитектурен проект
- при строителство — КСС и протокол за откриване на строителна площадка
Лихвата: какво показва статистиката и какво ще видите в офертата
По данни на БНБ през септември 2026 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,41%, а средният годишен процент на разходите (ГПР) — 2,76%. Обемът на новите жилищни кредити за месеца е 643,6 млн. евро. Това е средно за целия пазар — в него влизат и апартаменти, и клиенти с изключителни доходи. Вашата оферта може да е по-висока или по-ниска.
Сравнявайте оферти по ГПР, а не по рекламирания процент, защото ГПР включва таксите и задължителните застраховки. Питайте за какво е обвързана лихвата и как се променя, колко струва предсрочното погасяване и какви продукти трябва да ползвате в банката, за да получите обявените условия. Направете и собствения си стрес тест: ако вноската при един процентен пункт отгоре ви притеснява, кредитът е твърде голям за вас, независимо какво е одобрила банката.
Кога банката казва „не“ на къща
Отказите при къщите рядко са заради дохода. По-често причината е в имота. Незаконни пристройки, които не могат да се узаконят. Къща върху земеделска земя без промяна на предназначението. Съсобственост в идеални части, при която останалите съсобственици не участват в сделката. Вписани права на трети лица върху парцела — в общите условия на ДСК изрично е записано, че банката може да откаже усвояване, ако върху поземления имот има вписани права на трети лица, противопоставими на кредитора.
Затова редът е обратен на интуицията. Първо юрист или нотариус преглежда документите, после се подписва предварителен договор с клауза за кредит, после идва оценката. Ако продавачът настоява за голям невъзстановим капаро преди банката да е погледнала имота, имате основание да се замислите защо.
Чеклист
Отметките се запазват в браузъра ви.
Често задавани въпроси
Може ли да взема кредит за къща, която още е на груб строеж?
Да, ако грубият строеж е удостоверен с протокол по чл. 181 ЗУТ и банката приема имота. Оценката ще е за реалното състояние, затова довършването обикновено се финансира отделно или със собствени средства. Преди груб строеж се купува право на строеж, а не сграда, и банките са значително по-предпазливи.
Колко пари в брой ми трябват за къща за 300 000 €?
Ако оценката съвпада с цената, минималното самоучастие е 15%, т.е. 45 000 €. В София добавете 3% местен данък (9 000 €), нотариална такса около 827 € без ДДС, вписване 0,1% и банковите разходи. Ако оценката е по-ниска, самоучастието расте с цялата разлика.
Финансират ли банките покупка на парцел?
Някои банки финансират парцел, обикновено когато е част от проект за строеж на жилище, но условията се различават силно. По-честата схема е парцелът да се купи със собствени пари и после да послужи като обезпечение за кредит за строителство, който се усвоява на етапи. Питайте конкретно и поискайте условията писмено.
Какъв е максималният срок на кредит за къща?
По изискванията на БНБ, в сила от 1 октомври 2024 г., срокът е до 30 години, с малък дял допустими отклонения за банките. Банка ДСК например посочва максимален срок 30 години. По-дълъг срок намалява вноската, но увеличава общо платената лихва.
Оценява ли банката басейна и големия двор?
Оценителят гледа на земята през местоположението и правния ѝ статус, а не през квадратурата на тревата. Басейнът рядко добавя много — по нашия анализ обявите с басейн са с медиана 2 100 €/кв.м срещу 2 000 €/кв.м без. Незаконните постройки в двора могат дори да намалят оценката.
Какво правя, ако оценката излезе под договорената цена?
Имате три възможности: да доплатите разликата сами, да предоговорите цената или да се откажете, ако предварителният договор го позволява. Оценката е силен аргумент в преговорите — по нашия анализ 24,6% от обявите за къщи са сменяли цената си поне веднъж, а медианното намаление е 7,8%. Затова е добре в предварителния договор да има клауза, свързана с одобрението на кредита.
Източници: БНБ: изисквания към жилищните кредити (LTV, DSTI, срок), 11.09.2024 · БНБ: Лихвена статистика, септември 2026 г. · Банка ДСК: списък с необходими документи за ипотечен кредит · Банка ДСК: общи условия за жилищни и ипотечни кредити · Банка ДСК: жилищен кредит за покупка · Закон за устройство на територията (lex.bg)
Още от наръчника
Търсите къща и искате някой да провери тези неща?
Изпратете заявка — ще ви изпратим подходящи имоти и ще отговорим на въпросите за конкретния район.