642 м н.в. в подножието на Люлин, на 22 км северозападно от София; махалите Скала, Кантон, Бобен, Белица и Каракачан махала са на 2–3 км от центъра. От центъра на София до с. Хераково има 19,3 км по права линия; по пътя са 21,9 км, които без трафик се минават за около 30 минути. Надморската височина е около 651 м.
В Хераково се продават 51 различни къщи (обявите са 58 — част от имотите се предлагат от повече от една агенция), по данни от 28.10.2026. Половината от къщите са обявени под 295 000 € и половината — над; типичният диапазон е 245 хил. € – 348 хил. €. Типичната къща е около 187 кв.м застроена площ върху двор от 646 кв.м. По цена на квадратен метър (1595 €) районът е 10% над медианата за населените места в Софийска област.
Цените в Хераково в цифри
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас 300–500 хил. € — там са 23 от 51 къщи. Под 200 хил. € в момента има 6 оферти, а над половин милион — 1.
€/кв.м в съседните райони
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Хераково заема 61-о място по €/кв.м. Спрямо съседите това е по-изгодно място — въпросът е какво губите срещу разликата.
Каква част от цената е земята
Земята тук върви по около 60 €/кв.м според 146 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 39 хил. € — близо 13% от цената на имота.
Профил на предлаганите къщи
Годината на строеж е посочена в 46 от 51 обяви. Новото строителство доминира: 35 от 51 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Колко голяма е типичната къща
14 от 25 къщи с посочена етажност са на два етажа, 8 — на един, 3 — на три или повече. Едноетажните са сравнително много — търсени от възрастни хора и семейства с малки деца, които не искат стълби.
Половината от къщите стоят на парцел под 646 кв.м; диапазонът на средните оферти е 521–784 кв.м. Парцел над 1 000 кв.м предлагат 6% от продавачите, а малък (под 400 кв.м) — 6%.
Удобства и инфраструктура според продавачите
Повече обяви говорят за септична яма или пречиствателна (22%) отколкото за канализация (6%). Това е сигнал да проверите ВиК на място. Нито една обява не посочва газово отопление — сметнете отоплението с ток, термопомпа или твърдо гориво.
Ново или старо строителство
Разликата между ново и старо строителство тук е 55 хил. € в медианната цена (314 хил. € срещу 259 хил. €). На квадратен метър новото е с 5% по-скъпо. При новите парцелът е по-малък с около 308 кв.м — новите проекти делят земята по-ситно. При стара къща сметнете ремонта отделно: покрив, хидроизолация, ел. инсталация и дограма лесно стигат цената на нова кола.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 35 | 314 хил. € | 1618 € | 200 кв.м | 590 кв.м |
| 1990–2014 | 5 | 255 хил. € | 1595 € | 200 кв.м | 795 кв.м |
| Старо (до 1989) | 6 | 259 хил. € | 1548 € | 194 кв.м | 898 кв.м |
Цените във времето
В последните шест седмици следим обявите за къщи всяка седмица: на 17.09 медианата беше 314 хил. € (54 обяви), а на 28.10 — 312 хил. € (60 обяви), промяна −0,6%.
Промени в цените на самите обяви
9 от 51 обяви (18%) вече са сменяли цената си. При 4 от тях цената е намалена, медианно с 4,5%, а 5 — вдигнати.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Хераково
Село в община Божурище с около 913 жители (2025). Купуват хора, които искат къща в село до Божурище с бърз достъп до АМ „Европа“ и Околовръстния път.
Познати места в района: микроязовир „Хераково“Беличка рекаборови и широколистни гори в землището
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
До най-близкото училище има 80 м. OpenStreetMap отбелязва 2 училища и 0 градини на до 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| ОУ „Св. Св. Кирил и Методий“ | 100 м |
| Училище "Христо Ботев" | 5,5 км |
| СУ "Христо Топракчиев" | 7,1 км |
| ОУ Отец Паисий | 7,5 км |
| СУ „Летец Христо Топракчиев“ | 7,7 км |
| СУ „Д-р Петър Берон“ | 7,7 км |
Детските градини в района: ЦЕЛОДНЕВНА ДЕТСКА ГРАДИНА ВИОЛИНА (7,3 км); ОДЗ Детелина (7,5 км); ДГ Буратино (7,6 км).
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини, аптеки, лекари
Колко далеч са големите вериги (по права линия):
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 7,1 км |
| Лекар / медицински център | Медицински център | 7,5 км |
| Полиция | Полицейски участък - Божурище | 7,4 км |
| Строителен магазин | Profistore | 9,7 км |
| Търговски център | Търговски център Люлин | 13,3 км |
В радиус 3 км има 6 супермаркета, така че ежедневното пазаруване не е проблем.
Транспорт и свързаност
До центъра с кола са 21,9 км — около 30 минути без трафик; в пиковите часове разчитайте на поне още толкова. През североизточния край на землището минават път I-8 (София – Калотина), жп линията Волуяк – Перник и АМ „Европа“; пътният възел „Хераково“ е в землището на съседното Пролеша. В радиус от 1 км има 3 спирки на автобус. Най-близката метростанция е „Сливница“ на 13,5 км — практически без значение за ежедневието.
Цената на всекидневния път
Близо 90 € на месец за гориво и 21 часа зад волана — толкова струва всекидневният път до центъра при свободни пътища.
Сигурност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 7,4 км (Полицейски участък - Божурище).
- Видеонаблюдение се посочва в 8% от обявите, контрол на достъпа — в 12%, охрана — в 2%, а затворен комплекс — в 4%.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Училище на 80 м
- Магазин на 230 м
- Наблизо: микроязовир „Хераково“
Минуси
- Само 3 спирки в радиус 1 км
- Беличка река е бурна през пролетта и често мени коритото си – махалите по нея са в ниски терени
Силни и слаби страни, възможности и рискове
Силни страни
- Голям избор — 51 различни къщи в продажба
- 35 нови къщи с гаранции от строителя
Слаби страни
- Канализацията не е покрила района
Възможности
- АМ „Европа“ – последният участък Сливница – Софийски околовръстен път е открит на 14.09.2025 г
- Евтина земя (60 €/кв.м) — строежът на собствена къща може да излезе по-изгодно
Заплахи
- Зависимост от автомобила и от трафика по входа на София
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Колко ще ви струва
Колко пари в брой ви трябват за типичната къща в Хераково? Отговорът е долу; всяко поле може да се промени.
Местният данък в общините от Софийска област е различен (до 3%) — проверете наредбата на съответната община. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Каква е цената на къща в Хераково?
Медианната обявена цена е 295 000 € по 51 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 245 000 € и 348 450 €. На квадрат излиза около 1595 €.
Газифициран ли е районът?
Нито една обява не посочва газово отопление. Сметнете отопление с термопомпа, пелети или ток.
Колко са разходите при покупка в Хераково?
Местен данък по ставката на общината (до 3%), нотариална такса (за 295 хил. € — около 987 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Има ли канализация в Хераково?
Канализация се споменава в 6% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 22%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Колко голям е дворът на една къща в Хераково?
Типично около 646 кв.м. Парцел от декар и повече има 6% от офертите. При новите къщи дворовете са по-малки, отколкото при старите.
Нова или стара къща в Хераково — каква е разликата в цената?
Медианно новата къща е 314 000 €, а строената до 1989 г. — 259 000 €. Новите са по-големи (200 срещу 194 кв.м), но с по-малък двор (590 срещу 898 кв.м).
Колко са реалните оферти в Хераково?
Обявите са 58, но 7 от тях повтарят друга къща. Затова в анализа броим 51 реални имота.
Заявка за къща в Хераково
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Сравнете със съседите
Източници: 58 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.