В подножието на Рила, в източната част на Костенско-Долнобанската котловина, на 494 м; на около 61 км югоизточно от София. От центъра на София до гр. Костенец има 63,1 км по права линия, а с кола разстоянието е 77,8 км и около 73 минути без задръствания. Надморската височина е около 565 м.
Преброихме 14 обяви за продажба на къща в Костенец. Медианната обявена цена е 159 500 €, а средната половина от офертите е между 83 хил. € и 200 хил. €. Медианната къща има 163 кв.м и 390 кв.м двор. Квадратният метър тук (824 €) е по-евтин с 43% от медианата за населените места в Софийска област.
Колко струва къща в Костенец
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-много оферти има в диапазона 100–200 хил. € (7 от 14). Под 200 хил. € в момента има 11 оферти.
Колко струва квадратът наоколо
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Костенец заема 99-о място по €/кв.м. Спрямо съседите това е по-изгодно място — въпросът е какво губите срещу разликата.
Другите варианти в района
Земята тук върви по около 34 €/кв.м според 12 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 13 хил. € — близо 8% от цената на имота.
Профил на предлаганите къщи
8 от 14 продавачи са написали кога е въведена къщата. Преобладава старият фонд: 5 къщи са строени до 1989 г., а новите са 3.
Площ и етажи
По етажност: 2 едноетажни, 4 на два етажа и 1 с три и повече (сред 7 обяви с посочени етажи).
Типичният двор е 390 кв.м (средната половина: 358–683 кв.м). 17% от къщите са с поне декар земя; 58% са на под 400 кв.м.
Какво пише в обявите
Канализацията се споменава в 21% от обявите — сравнително висок дял за къщи около София. Газ не се споменава в нито една от обявите; разчитайте на термопомпа, пелети или дърва. Кладенец или сондаж има в 21% от обявите — полезно за поливане, но не замества градската вода.
Нови и стари къщи в Костенец: сравнение
Новата къща в Костенец струва медианно 219 хил. €, а старата — 159 хил. €. На квадратен метър новото е с 39% по-скъпо. Ако избирате стара къща, проверете какво е узаконено — дострояванията от 80-те и 90-те често липсват в документите.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 3 | 219 хил. € | 1177 € | 138 кв.м | 610 кв.м |
| Старо (до 1989) | 5 | 159 хил. € | 847 € | 144 кв.м | 360 кв.м |
Как са се движили цените в Костенец
В последните шест седмици следим обявите за къщи всяка седмица: на 17.09 медианата беше 148 хил. € (14 обяви), а на 28.10 — 160 хил. € (14 обяви), промяна +8,1%.
Намаляват ли продавачите
Историята на обявите показва, че 29% от продавачите в Костенец са коригирали цената поне веднъж. При 2 от тях цената е намалена, медианно с 3,4%, а 2 — вдигнати.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Гр. Костенец: какво да знаете за района
Градът възниква около гарата на жп линията Белово – Вакарел (1884 г.), на около 6 км от село Костенец; край нея са построени кибритена и хартиена фабрика. През 1964 г. гаровото селище се слива с Момин проход, който през 2006 г. отново става отделен град. Купуват хора, които търсят по-евтина къща под Рила с магистрала и влак до София и Пловдив. Долна баня е на 8 км, а Боровец – на 28 км.
Какво има наоколо: Църква „Св. Георги“ (1932 г., обновена 2014 г.)Читалище „Прогрес“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
Училище има на 1,8 км; за повечето деца това означава превоз. Броим 3 училища и 2 детски градини в кръг от 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| СОУ "Свети Климент Охридски" | 2,6 км |
| ОУ „Константин Костенечки“ | 4,0 км |
| ОУ"Христо Смирненски" | 4,5 км |
Детските градини в района: Obedineno Detsko Zavedenie Zdravets (2,2 км).
Гимназия „Климент Охридски“.
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини, аптеки, лекари
До веригите супермаркети разстоянията са:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 1,9 км |
| Лекар / медицински център | без име в картата | 2,0 км |
| Полиция | Районно управление - Костенец | 1,8 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 2,0 км |
| Търговски център | без име в картата | 25,1 км |
За собственик на къща близкият строителен магазин е по-полезен, отколкото изглежда.
Транспорт и свързаност
До центъра с кола са 77,8 км — около 73 минути без трафик; в пиковите часове разчитайте на поне още толкова. На около 6 км от АМ „Тракия“; 8 км до Долна баня, 17 км до Ихтиман и 28 км до Боровец. Жп гара на линията София – Пловдив (участъкът Белово – Вакарел от 1884 г.). Най-близката метростанция е „Бизнес парк София“ на 54,7 км — практически без значение за ежедневието.
Цената на всекидневния път
Близо 320 € на месец за гориво и 51 часа зад волана — толкова струва всекидневният път до центъра при свободни пътища.
Сигурност
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- До най-близкия полицейски участък (Районно управление - Костенец) разстоянието е 1,8 км.
- Видеонаблюдение се посочва в 0% от обявите, контрол на достъпа — в 14%, охрана — в 0%, а затворен комплекс — в 0%.
- В села с много сезонни къщи зимата е най-рисковият период; питайте съседите колко къщи са обитаеми целогодишно.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Наблизо: Църква „Св. Георги“ (1932 г., обновена 2014 г.)
Минуси
- 73 минути до центъра без трафик
- Само 0 спирки в радиус 1 км
- В града работят промишлени предприятия – хартиеният завод „Костенец – ХХИ“ и кибритената фабрика „Булкост“
SWOT анализ
Силни страни
- 43% под медианата за Софийска област на кв.м
- Канализацията се споменава в 21% от обявите
Слаби страни
- 73 минути до центъра без трафик
- Само 0 спирки в радиус 1 км
Възможности
- Модернизация на жп участъка Елин Пелин – Костенец (51 км, до 160 км/ч) по линията София – Пловдив; правителствената цел е направлението да е готово до 2027 г
- Парцел по 34 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Много обяви с променена цена (29%) — пазарът не е прегрят
- Стара къща с добър парцел е по-евтин вход от новото строителство
Заплахи
- Без кола ежедневието е трудно
- Препродажбата отнема повече време, отколкото при апартамент
Сметката при покупка
Сметката по-долу започва от медианната цена в района. Въведете цената на къщата, която гледате, и ще видите вноската и разходите.
Местният данък в общините от Софийска област е различен (до 3%) — проверете наредбата на съответната община. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в Костенец през 2026 г.?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 159 500 €. При 824 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 124 хил. €. Изчислено е от 14 обяви след премахване на повторенията.
Има ли къща в Костенец до 200 000 €?
Да — 11 от 14 къщи са обявени под 200 000 €. Обикновено са по-стари, по-малки или за ремонт.
Има ли газ в Костенец?
По обявите — не. Ако газ е задължителен за вас, търсете в съседните райони или питайте газовото дружество за планове.
Удобно ли е за пътуване до работа?
С кола — 73 мин без задръствания. На около 6 км от АМ „Тракия“; 8 км до Долна баня, 17 км до Ихтиман и 28 км до Боровец.
Може ли да се пазари цената в Костенец?
29% от обявите вече са сменяли цената си; при намаленията медианата е 3,4%. Най-много пространство дават офертите, които стоят дълго или се предлагат от няколко агенции.
Нова или стара къща в Костенец — каква е разликата в цената?
Стара къща има смисъл, ако парцелът е добър и документите са чисти: тук тя е медианно 159 хил. € срещу 219 хил. € за нова.
Колко голям е дворът на една къща в Костенец?
Половината от къщите стоят на парцел под 390 кв.м. Проверявайте в скицата дали дворът е самостоятелен или в съсобственост — при близнаците често е общ.
Търсите къща в Костенец?
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Наблизо
Източници: 14 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.