В прохода между Витоша и Люлин по Владайската река; източната част се изкачва по склоновете на Витоша, западната – по Люлин. Кв. Княжево се намира на 8,9 км от центъра на София (по права линия), а с кола разстоянието е 9,8 км и около 17 минути без задръствания. Теренът е на около 683 м надморска височина.
В imot.bg към 28.10.2026 има 32 обяви за къщи в Княжево, но след като махнахме повторенията (един и същ имот, пуснат от няколко агенции) остават 29. Медианната обявена цена е 380 000 €, а средната половина от офертите е между 230 хил. € и 629 хил. €. Обичайният размер е 192 кв.м, с парцел около 710 кв.м. С 2000 €/кв.м Княжево стои 21% под типичното ниво за кварталите на София.
Колко струва къща в Княжево
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас 500 хил.–1 млн. € — там са 8 от 29 къщи. Бюджет до 200 хил. € стига за 5 от наличните имоти, а над половин милион — 11.
Колко струва квадратът наоколо
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Княжево заема 35-о място по €/кв.м. Спрямо съседите това е по-изгодно място — въпросът е какво губите срещу разликата.
Сравнете с останалите райони →
Каква част от цената е земята
За сравнение, тристаен апартамент в същия район се предлага медианно по 2286 €/кв.м — квадратът в къща е 13% по-евтин, при това с двор. Колко от цената е земя? При 139 €/кв.м за парцел (медиана от 70 обяви) медианният двор струва около 99 хил. €, т.е. сградата носи останалите 74%. Ако цялата къща е извън бюджета, етажите от къща (5 обяви) са медианно по 185 хил. €, 2472 €/кв.м.
Къщите в продажба: възраст, размер, удобства
За 20 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Новите къщи (10) и старите (4) са в сравним брой, а останалите са от 90-те и 2000-те.
Колко голяма е типичната къща
4 от 13 къщи с посочена етажност са на два етажа, 5 — на един, 4 — на три или повече. Едноетажните са сравнително много — търсени от възрастни хора и семейства с малки деца, които не искат стълби.
Дворовете са медианно 710 кв.м; четвърт от къщите имат под 384 кв.м, а друга четвърт — над 990 кв.м. Двор от 1 декар и повече има 22% от предложенията, а под 400 кв.м — 30%.
Удобства и инфраструктура според продавачите
Повече обяви говорят за септична яма или пречиствателна (24%) отколкото за канализация (7%). Това е сигнал да проверите ВиК на място.
Предимно еднофамилни къщи, вили и малки кооперации, част от тях по склоновете на Витоша.
Колко повече струва новото
Медианната нова къща е 505 хил. €; медианната къща отпреди 1990 г. — 223 хил. €. Интересното е, че на квадрат старите къщи не са по-евтини (+35%) — плаща се за парцела и локацията. Новите къщи обаче стоят на по-малки дворове — медианно с 290 кв.м по-малко. Старата къща е по-евтина на входа, но изисква бюджет за покрив, изолация и инсталации; новата е по-скъпа, но с документи и гаранции от строителя.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 10 | 505 хил. € | 1750 € | 214 кв.м | 420 кв.м |
| 1990–2014 | 6 | 440 хил. € | 1796 € | 290 кв.м | 990 кв.м |
| Старо (до 1989) | 4 | 223 хил. € | 2686 € | 70 кв.м | 710 кв.м |
Как са се движили цените в Княжево
Как се е променила цената в Княжево? Дългата серия е за жилищата в района (апартаменти) по данни на imot.bg — най-близкото до история на квартала, което съществува. От юни 2016 до октомври 2026 медианата се е променила от 709 на 2304 €/кв.м (+225%), а само от началото на 2021 г. промяната е +123%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Цената на земята
При земята промяната от 2016 г. е +103%: от 68 на 138 €/кв.м.
Промени в цените на самите обяви
9 от 29 обяви (31%) вече са сменяли цената си. 6 са намалени — типично с 3,8%, а 3 — вдигнати.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Кв. Княжево: какво да знаете за района
Старото име е Клисура, в османско време – Бали ефенди; преименувано на Княжево през 1881 г. в чест на княз Александър Батенберг и е квартал на София от 26 април 1958 г. Първият трамвай София – Княжево тръгва на 14 януари 1901 г. Предпочитат го хора, които искат къща в полите на Витоша, но с трамвай до центъра.
Ориентири и места наблизо: парк „Княжевска гора“минерални извори (7, на два се бутилира вода)църква „Св. Илия“ и тюрбето Бали ефендиАлександров мост (1878) – най-старият мост в Софияизоставеният лифт Княжево – Копитото (1962)
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училищата наблизо
Най-близкото училище е на 390 м от центъра на района. Броим 2 училища и 0 детски градини в кръг от 1.5 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| Увекинд | 400 м |
| ЦСОП „Проф. Димитър Кацаров“ | 1,0 км |
| 26. СУ „Йордан Йовков“ | 1,6 км |
| ЧОУ „Света София“ | 1,7 км |
| Департамент за информация и усъвършенстване на учители към СУ | 2,0 км |
| Колеж по мениджмънт "Адам Смит" | 2,0 км |
Детски градини наблизо: ДГ №60 „Бор“ (1,7 км); ЧДГ „Камелини Монтесори“ (1,7 км); ДГ №60 „Бор“ - сграда 2 (1,8 км); Uvekind (2,2 км).
26 СУ „Йордан Йовков“; ПГ по екология и биотехнологии „Проф. д-р Асен Златаров“; ЧСУ „Петко Р. Славейков“; 60 СДГ „Бор“
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Пазаруване и услуги наблизо
Най-близките магазини от големите вериги:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Данифарм | 1,0 км |
| Лекар / медицински център | Детско-юношеска психиатрична клиника | 2,1 км |
| Полиция | без име в картата | 2,6 км |
| Строителен магазин | СД Христодор НВ | 1,4 км |
| Търговски център | Trade House West | 2,7 км |
Супермаркетите наоколо са 3, най-близкият — на 1,0 км.
Пътуване, транспорт и пътища
17 минути и 9,8 км — толкова е пътят с кола до центъра, когато няма задръстване. Основната връзка е бул. „Цар Борис III“ – изходът към Владая и Перник през Владайското дефиле; от другата страна е бул. „Никола Петков“. Трамваи 5 и 11 до обръщалото „Княжево“, трамвай 4 до бул. „Никола Петков“; автобуси 58, 59 и 804 от автостанция „Княжево“ и 103, 107 от пл. „Сред село“. Най-близката метростанция е „Горна баня“ на 3,3 км.
Цената на всекидневния път
Ако карате до центъра всеки работен ден, горивото излиза около 40 € месечно при разход 7 л/100 км и 1,40 €/л. Без задръствания в колата ще прекарвате около 12 часа на месец.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 2,6 км.
- Колко къщи се пазят активно? Видеонаблюдение има в 10%, контрол на достъпа — в 10%, охрана — в 3% от офертите.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Центърът е на 17 минути с кола
- Увекинд е наблизо
- Наблизо: парк „Княжевска гора“
Минуси
- Тесни и стръмни улици в частите по склоновете на Витоша и Люлин
SWOT: Княжево за купувач на къща
Силни страни
- 21% под медианата за София на кв.м
- Големи дворове — медианно 710 кв.м
Слаби страни
- Септичните ями се срещат по-често от канализацията
- 97% от офертите са през агенция — разчитайте на комисиона
Възможности
- Парцел по 139 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Много обяви с променена цена (31%) — пазарът не е прегрят
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 123% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Колко ще ви струва
Попълнихме цената на медианната къща в Княжево. Сменете стойностите — сметката се обновява веднага.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в Княжево през 2026 г.?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 380 000 €. При 2000 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 300 хил. €. Изчислено е от 29 обяви след премахване на повторенията.
Колко земя идва с къщата в Княжево?
Медианният двор е 710 кв.м; четвърт от къщите са на под 384 кв.м, а друга четвърт — на над 990 кв.м.
Свалят ли продавачите цените?
6 къщи вече са с намалена цена, типично с 3,8%, а 3 — с увеличена. Реалната отстъпка се договаря на огледа, след като знаете недостатъците на имота.
Колко са разходите при покупка в Княжево?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 380 хил. € — около 1089 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Удобно ли е за пътуване до работа?
Около 17 минути с кола без трафик (9,8 км). В пиковите часове времето може да се удвои.
Защо едни и същи къщи се появяват по няколко пъти?
Защото един имот се предлага от няколко агенции. От 32 обяви в Княжево реалните имоти са 29.
Има ли канализация в Княжево?
Канализация се споменава в 7% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 24%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Заявка за къща в Княжево
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Наблизо
Източници: 32 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.