Северен склон на Витоша над Софийското поле, на около 7 km южно от центъра; теренът се изкачва към Боянския водопад и Копитото. От центъра на София до квартал Бояна има 7,7 км по права линия, а с кола разстоянието е 8,8 км и около 12 минути без задръствания. Теренът е на около 814 м надморска височина — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
В imot.bg към 28.10.2026 има 117 обяви за къщи в Бояна, но след като махнахме повторенията (един и същ имот, пуснат от няколко агенции) остават 106. Половината от къщите са обявени под 905 000 € и половината — над; типичният диапазон е 603 хил. € – 1,69 млн. €. Обичайният размер е 340 кв.м, с парцел около 550 кв.м. С 2824 €/кв.м Бояна стои 11% над типичното ниво за кварталите на София.
Колко струва къща в Бояна
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за над 1 млн. € — 48 предложения. Къща под 200 хил. € тук не се предлага; най-евтината обява е за 292 хил. €.
Колко струва квадратът наоколо
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Бояна заема 10-о място по €/кв.м. Разликата със съседите е малка, така че имотът и улицата значат повече от името на района.
Сравнете с останалите райони →
Къща, апартамент или парцел
Тристайните апартаменти тук са по 2585 €/кв.м (медиана от 79 обяви), т.е. къщата е 9% по-скъпа на квадрат. Обявените парцели в Бояна са медианно по 368 €/кв.м. За двор като на типичната къща това прави 202 хил. € — около 22% от нейната цена. Ако цялата къща е извън бюджета, етажите от къща (3 обяви) са медианно по 355 хил. €, 3287 €/кв.м.
Профил на предлаганите къщи
За 83 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Новото строителство доминира: 58 от 106 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Площ и етажи
12 от 52 къщи с посочена етажност са на два етажа, 7 — на един, 33 — на три или повече.
Дворовете са медианно 550 кв.м; четвърт от къщите имат под 288 кв.м, а друга четвърт — над 794 кв.м. Двор от 1 декар и повече има 18% от предложенията, а под 400 кв.м — 35%.
Газ, канализация, гараж — колко често
Газово отопление има в 51% от къщите — газопреносната мрежа е стигнала дотук.
Преобладават самостоятелни къщи с дворове и малки жилищни сгради; новото строителство е главно в затворени комплекси и луксозни къщи.
Колко повече струва новото
Новата къща в Бояна струва медианно 903 хил. €, а старата — 605 хил. €. Интересното е, че на квадрат старите къщи не са по-евтини (+4%) — плаща се за парцела и локацията. При новите парцелът е по-малък с около 51 кв.м — новите проекти делят земята по-ситно. Ако избирате стара къща, проверете какво е узаконено — дострояванията от 80-те и 90-те често липсват в документите.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 58 | 903 хил. € | 2719 € | 341 кв.м | 500 кв.м |
| 1990–2014 | 17 | 799 хил. € | 3143 € | 340 кв.м | 718 кв.м |
| Старо (до 1989) | 8 | 605 хил. € | 2844 € | 198 кв.м | 551 кв.м |
История и динамика на цените
За къщи дълъг официален ред по квартали няма. Най-добрият ориентир е историята на цените на жилищата в същия район, която imot.bg публикува от 2008 г. От юни 2016 до октомври 2026 медианата се е променила от 905 на 2883 €/кв.м (+219%), а само от началото на 2021 г. промяната е +113%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Историята на парцелите
Парцелите в Бояна са минали от 172 до 428 €/кв.м от 2016 г. насам (+149%).
Намаляват ли продавачите
Поне една промяна на цената имат 25 от 106 къщи. При 13 от тях цената е намалена, медианно с 7,3%, а 12 — вдигнати.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Районът накратко
През Средновековието тук е била резиденцията на севастократор Калоян, част от която е Боянската църква. Селото е присъединено към Голяма София през 1938 г., но губи статута си на село едва през 1961 г. Купувачите са с голям бюджет и търсят къща с двор под Витоша и бърза връзка с центъра по бул. „България“.
Познати места в района: Боянска църква „Св. св. Никола и Пантелеймон“ (ЮНЕСКО)Национален исторически музейРезиденция „Бояна“Боянски водопадБоянското блато
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Най-близкото училище е на 970 м от центъра на района. В радиус от 1.5 км има 1 училище и 3 детски градини по картата на OpenStreetMap.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 52. ОУ „Цанко Церковски“ | 1,0 км |
| ЧОУ „Света София“ | 2,1 км |
| 5. ОУ „Иван Вазов“ | 2,5 км |
| ЕСПА | 2,5 км |
| Департамент за информация и усъвършенстване на учители към СУ | 2,6 км |
| Колеж по мениджмънт "Адам Смит" | 2,6 км |
Най-близките детски градини са Частна детска градина „Усмивка“ (1,0 км); Uvekind (1,4 км); ДГ №116 „Мусала“ - сграда Гърдова глава (1,7 км); Bright Childcare and Development Centre (1,9 км).
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини и услуги
До веригите супермаркети разстоянията са:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 800 м |
| Лекар / медицински център | Медицински център"Св. Димитър" | 640 м |
| Полиция | СДВР - Заведение за отрезвяване | 2,5 км |
| Строителен магазин | Велдмакс | 2,0 км |
| Търговски център | Trade House West | 2,7 км |
С 4 супермаркета на до 1.5 км пазаруването става и пеша. При къща ще пазарувате и материали; най-близкият строителен магазин е на 2,0 км.
Как се стига до центъра
Маршрутът до пл. „Св. Неделя“ е 8,8 км; изчисленото време без трафик е 12 минути. Бул. „България“ води директно към центъра; други пътища са Околовръстният път, Беловодски път и Панорамният път. През 2024 г. движението под надлеза на бул. „България“ при Околовръстния път беше спряно за месеци заради компрометирана опора. Автобуси 61, 63, 64 и 65 (65 стига до Боянската църква от ж.к. „Красно село“); линия 107 по маршрут „Боянска църква – кв. Овча купел“. До метрото („Цар Борис III“) са 4,4 км.
Сметката за пътуване
Близо 36 € на месец за гориво и 8 часа зад волана — толкова струва всекидневният път до центъра при свободни пътища.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- До най-близкия полицейски участък разстоянието е 2,5 км.
- По обявите: камери — 28%, контрол на достъпа — 26%, охрана — 10%, затворен комплекс — 2%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Плюсове и минуси на живота в Бояна
Плюсове
- Центърът е на 12 минути с кола
- 52. ОУ „Цанко Церковски“ е наблизо
- 3 детски градини в радиус 1.5 км
- Супермаркет на пешеходно разстояние
- 17 автобусни спирки в радиус 1 км
- Над мъглата и смога на града (814 м)
- Медицински център на 640 м
Минуси
- спорове за строителство до Боянското блато – последната естествена влажна зона в София; протест на 28.11.2025 г., районът констатира нарушение на строеж
- уличната мрежа зависи изцяло от бул. „България“ и надлеза над Околовръстния път
Силни и слаби страни, възможности и рискове
Силни страни
- Ликвиден пазар с 106 къщи в продажба
- Газ — 51% от къщите се отопляват на газ
- Много ново строителство — избор и документи от строителя
Слаби страни
- спорове за строителство до Боянското блато – последната естествена влажна зона в София; протест на 28.11.2025 г., районът констатира нарушение на строеж
- уличната мрежа зависи изцяло от бул. „България“ и надлеза над Околовръстния път
Възможности
- Столична община внася Боянското блато в кадастъра, което е стъпка към защитата му (октомври 2026 г.)
- Евтина земя (368 €/кв.м) — строежът на собствена къща може да излезе по-изгодно
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 113% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
Сметката при покупка
Колко пари в брой ви трябват за типичната къща в Бояна? Отговорът е долу; всяко поле може да се промени.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Каква е цената на къща в Бояна?
Медианната обявена цена е 905 000 € по 106 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 602 500 € и 1 687 500 €. На квадрат излиза около 2824 €.
Каква е цената на земята в Бояна?
Медианата на обявените парцели е 368 €/кв.м (83 обяви), като урегулираните са по 481 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 221 хил. €.
Нова или стара къща в Бояна — каква е разликата в цената?
Разликата в медианата е 298 хил. €. Старата къща е по-евтина на входа, но сметнете ремонт на покрив, изолация и инсталации, преди да сравнявате.
Свалят ли продавачите цените?
13 къщи вече са с намалена цена, типично с 7,3%, а 12 — с увеличена. Реалната отстъпка се договаря на огледа, след като знаете недостатъците на имота.
Колко време се пътува до центъра на София?
8,8 км по пътя или 12 минути при свободен път. Автобуси 61, 63, 64 и 65 (65 стига до Боянската църква от ж.к. „Красно село“); линия 107 по маршрут „Боянска църква – кв. Овча купел“.
Може ли да се купи къща в Бояна под 200 хил. €?
Такава оферта в момента няма — входът е 292 000 €. Алтернативата е парцел и собствен строеж или по-далечно село в същата посока.
Има ли канализация в Бояна?
Канализация се споменава в 18% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 10%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Заявка за къща в Бояна
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Сравнете със съседите
Източници: 117 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.