Равен терен в западна София, на около 6 km от центъра; през района тече Владайска река. От центъра на София до квартал Овча купел има 5,4 км по права линия, а с кола разстоянието е 6,6 км и около 10 минути без задръствания. Надморската височина е около 603 м.
В кв. Овча купел се продават 7 различни къщи, по данни от 28.10.2026. Половината от къщите са обявени под 699 000 € и половината — над; типичният диапазон е 478 хил. € – 1 млн. €. Типичната къща е около 320 кв.м застроена площ върху двор от 613 кв.м. По цена на квадратен метър (2618 €) районът е 3% над медианата за кварталите на София.
Цени на къщите в кв. Овча купел
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас 300–500 хил. € — там са 3 от 7 къщи. Под 200 хил. € в момента няма предложения — входният праг в кв. Овча купел е по-висок.
Квадратният метър спрямо съседите
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Овча купел заема 17-о място по €/кв.м. Цените са близки до тези в съседните райони — тук решава конкретният имот, не адресът.
Пълна класация на районите по цена →
Къща, апартамент или парцел
За сравнение, тристаен апартамент в същия район се предлага медианно по 2219 €/кв.м — квадратът в къща е 18% по-скъп. Парцелите се предлагат медианно по 332 €/кв.м (26 обяви). Двор с размера на типичния би струвал сам около 204 хил. €, т.е. приблизително 29% от цената на медианната къща е земята. Ако цялата къща е извън бюджета, етажите от къща (8 обяви) са медианно по 275 хил. €, 2356 €/кв.м.
Какви къщи се предлагат в кв. Овча купел
За 4 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Има по малко от всичко: 3 нови, 0 строени до 1989 г., останалите — между тях.
Колко голяма е типичната къща
Половината от къщите стоят на парцел под 613 кв.м; диапазонът на средните оферти е 365–1006 кв.м. Парцел над 1 000 кв.м предлагат 33% от продавачите, а малък (под 400 кв.м) — 33%.
Какво пише в обявите
С газ се отопляват 71% от предлаганите къщи, което намалява зависимостта от дърва и ток.
Старата част е от самостоятелни къщи; около нея са панелните и едроплощните блокове на ж.к. „Овча купел 1“ и „2“.
Цените във времето
Как се е променила цената в кв. Овча купел? Дългата серия е за жилищата в района (апартаменти) по данни на imot.bg — най-близкото до история на квартала, което съществува. Между 2016 и 2026 г. квадратът е поскъпнал от 730 на 2301 € (+215%), а само от началото на 2021 г. промяната е +127%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Как поскъпват парцелите
Парцелите в кв. Овча купел са минали от 198 до 322 €/кв.м от 2016 г. насам (+63%).
Пазарят ли се цените
1 от 7 обяви (14%) вече са сменяли цената си. 1 са намалени — типично с 2,8%.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Кв. Овча купел: какво да знаете за района
Кварталът се развива като софийска махала около минералния извор от средата на XIX век. Сградата на минералната баня (арх. Георги Овчаров) е строена 1925–1928 г. и работи за лечение до края на 80-те години. Търсят го семейства, които искат къща в града с метро и трамвай наблизо и с парка около минералната баня.
Какво има наоколо: минерален извор (около 32 °C) и сградата на старата минерална банястадион „Славия“Национална специализирана болница за физикално лечение и рехабилитацияАвтогара „Овча купел“католическа църква „Св. Йоан XXIII“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Най-близкото училище е на 580 м от центъра на района. На 1.5 км околовръст са 10 училища и 16 детски градини.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 66. СУ „Филип Станиславов“ | 600 м |
| 88. СУ „Димитър Попниколов“ | 800 м |
| НСУ „София“ | 900 м |
| ПГЕА | 1,0 км |
| ДОВДЛРГ №7 Св. Иван Рилски | 1,2 км |
| 132. СУ „Ваня Войнова“ | 1,2 км |
Детските градини в района: ДГ №161 „Ласка“ - сграда 3 (200 м); ДГ №161 „Ласка“ (500 м); ДГ №161 „Ласка“ - сграда 1 (800 м); ДДГ „Средец“ (800 м).
88 СУ „Димитър Попниколов“, 66 СУ „Филип Станиславов“, 149 СУ „Иван Хаджийски“, ПГСС „Бузема“
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини, аптеки, лекари
Големи супермаркети наблизо:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Валера Фарм | 370 м |
| Лекар / медицински център | Национален център по физикално лечение и рехабилитация | 680 м |
| Полиция | Министерство на вътрешните работи | 1,4 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 330 м |
| Търговски център | Търговски център Павлово | 1,3 км |
В радиус 1.5 км има 9 супермаркета, така че ежедневното пазаруване не е проблем. Строителен магазин (най-близкият) има на 330 м — удобно за ремонтите, които всяка къща изисква. Kaufland (ул. „Кукуряк“ 3), Lidl (бул. „Президент Линкълн“ 76), Billa и Fantastico на ул. „Монтевидео“
Как се стига до центъра
Маршрутът до пл. „Св. Неделя“ е 6,6 км; изчисленото време без трафик е 10 минути. Бул. „Цар Борис III“, бул. „Президент Линкълн“, бул. „Овча купел“ и Околовръстният път; по основните булеварди често има задръствания. Метро М3 (станции „Овча купел“, „Мизия/НБУ“, „Овча купел 2“, „Горна баня“); трамваи 4, 5 и 11 по бул. „Цар Борис III“; автобуси 65, 103, 107 и 260; тролейбусни линии 73 и 801. Метростанция „Мизия“ е на 760 м.
Пътуването в пари
Ако карате до центъра всеки работен ден, горивото излиза около 27 € месечно при разход 7 л/100 км и 1,40 €/л. Без задръствания в колата ще прекарвате около 7 часа на месец.
Сигурност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 1,4 км (Министерство на вътрешните работи).
- Видеонаблюдение се посочва в 14% от обявите, контрол на достъпа — в 0%, охрана — в 0%, а затворен комплекс — в 0%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Близо до центъра — 10 мин с кола без трафик
- 66. СУ „Филип Станиславов“ е наблизо
- 16 детски градини в радиус 1.5 км
- Супермаркет на пешеходно разстояние
- Метро на 760 м („Мизия“)
- 34 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 680 м
Минуси
- чести задръствания по бул. „Цар Борис III“ и бул. „Президент Линкълн“
SWOT анализ
Силни страни
- Газ — 71% от къщите се отопляват на газ
Слаби страни
- чести задръствания по бул. „Цар Борис III“ и бул. „Президент Линкълн“
Възможности
- реставрация на старата минерална баня като рекреативен център с минерална вода (строителни дейности от 2023 г.)
- Евтина земя (332 €/кв.м) — строежът на собствена къща може да излезе по-изгодно
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 127% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- При забавяне на пазара по-малките райони губят ликвидност първи
Кредит и разходи за медианната къща
Сметката по-долу започва от медианната цена в района. Въведете цената на къщата, която гледате, и ще видите вноската и разходите.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в кв. Овча купел?
Половината от къщите са обявени под 699 000 €, а типичният диапазон е 478 хил. € – 1 млн. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 2618 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Подходящо ли е за семейство с деца?
В радиус 1.5 км има 16 детски градини, а най-близкото училище е на 580 м (66. СУ „Филип Станиславов“). 88 СУ „Димитър Попниколов“, 66 СУ „Филип Станиславов“, 149 СУ „Иван Хаджийски“, ПГСС „Бузема“
Каква е цената на земята в кв. Овча купел?
Около 332 €/кв.м по 26 обяви. Преди покупка проверете дали има ПУП и лице към улица — без тях строителство не може да се разреши.
Какви такси се плащат при покупка на къща?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 699 хил. € — около 1472 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Колко далеч е центърът в кв. Овча купел?
6,6 км по пътя или 10 минути при свободен път. Метро М3 (станции „Овча купел“, „Мизия/НБУ“, „Овча купел 2“, „Горна баня“); трамваи 4, 5 и 11 по бул. „Цар Борис III“; автобуси 65, 103, 107 и 260; тролейбусни линии 73 и 801.
Етаж от къща или цяла къща?
Етажите от къща са медианно 275 хил. €. По-евтино е, но общият двор и покрив изискват съгласие със съседите за всеки ремонт.
Има ли къща в кв. Овча купел до 200 000 €?
Такава оферта в момента няма — входът е 385 000 €. Алтернативата е парцел и собствен строеж или по-далечно село в същата посока.
Търсите къща в кв. Овча купел?
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Наблизо
Източници: 7 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.