Полегат терен на юг към Витоша, между Южния парк и Хладилника на север и Околовръстния път на юг; на запад е Манастирски ливади. Кв. Кръстова вада е на 5,3 км по права линия от пл. „Св. Неделя“ — с автомобил 7,1 км или близо 12 минути при свободен път. Средната надморска височина тук е около 620 м.
В imot.bg към 28.10.2026 има 4 обяви за къщи в кв. Кръстова вада. Половината от къщите са обявени под 478 000 € и половината — над; типичният диапазон е 354 хил. € – 551 хил. €. Медианната къща има 205 кв.м и 230 кв.м двор.
Цените в кв. Кръстова вада в цифри
Най-много оферти има в диапазона 500 хил.–1 млн. € (2 от 4). Бюджет до 200 хил. € стига за 1 от наличните имоти — един, а над половин милион — 2.
€/кв.м в съседните райони
Къща, апартамент или парцел
Тристайните апартаменти тук са по 2947 €/кв.м (медиана от 80 обяви), т.е. къщата е 21% по-евтина на квадрат и идва със земя. Колко от цената е земя? При 300 €/кв.м за парцел (медиана от 42 обяви) медианният двор струва около 69 хил. €, т.е. сградата носи останалите 86%.
Какви къщи се предлагат в кв. Кръстова вада
Годината на строеж е посочена в 4 от 4 обяви. Новото строителство доминира: 3 от 4 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Размер и етажност
Половината от къщите стоят на парцел под 230 кв.м; диапазонът на средните оферти е 130–365 кв.м.
Удобства и инфраструктура според продавачите
25% от продавачите изрично пишат за канализация, което е добър знак за мрежата в района.
Малко стари къщи и нови еднофамилни или двуфамилни къщи между новите жилищни сгради, които преобладават.
Цените във времето
За къщи дълъг официален ред по квартали няма. Най-добрият ориентир е историята на цените на жилищата в същия район, която imot.bg публикува от 2008 г. За десет години медианата е минала от 953 на 3240 €/кв.м (+240%), а само от началото на 2021 г. промяната е +157%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Цената на земята
Парцелите в кв. Кръстова вада са минали от 180 до 300 €/кв.м от 2016 г. насам (+67%).
Намаляват ли продавачите
1 от 4 обяви (25%) вече са сменяли цената си. Всички промени са нагоре (1).
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Кв. Кръстова вада: какво да знаете за района
Бивша местност в южната част на София (райони „Лозенец“ и „Триадица“), застроявана интензивно през последните две десетилетия; в периода 2020–2022 г. район „Лозенец“ издава 27 разрешения за строеж тук. Купуват семейства, които искат нова къща в Лозенец близо до метро и Витоша и приемат, че кварталът още се изгражда.
Ориентири и места наблизо: Южен парк (на север)метростанция „Витоша“ (М2)бул. „Черни връх“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
До най-близкото училище има 630 м. В радиус от 1.5 км има 5 училища и 3 детски градини по картата на OpenStreetMap.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| ЧОУ „Д-р Петър Берон“ | 600 м |
| Международно висше бизнес училище | 800 м |
| ЕСПА | 1,3 км |
| ЧОУ „Фюжън“ | 1,3 км |
| British School of Sofia | 1,4 км |
| Maple Bear | 1,6 км |
Детски градини наблизо: ЧДГ „Д-р Петър Берон“ (700 м); Слънчеви лъчи (800 м); ДГ №131 „Флора“ (1,5 км); ДГ №7 „Детелина“ (1,6 км).
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини и услуги
До веригите супермаркети разстоянията са:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Катюша | 740 м |
| Лекар / медицински център | VIP Health | 350 м |
| Полиция | без име в картата | 2,5 км |
| Строителен магазин | Тони | 550 м |
| Търговски център | Мол Парадайс | 890 м |
С 10 супермаркета на до 1.5 км пазаруването става и пеша. Paradise Center (бул. „Черни връх“ 100).
Транспорт и свързаност
С автомобил Кръстова вада е на 12 минути от центъра по свободен път (7,1 км). Основната връзка с центъра е бул. „Черни връх“; на юг кварталът опира до Околовръстния път. Автобуси 64, 68, 98 и Х9 на спирка „Кв. Кръстова вада“; метростанция „Витоша“ (М2) е наблизо. Метрото („Витоша“) е на 970 м.
Колко струва пътуването
Ако карате до центъра всеки работен ден, горивото излиза около 29 € месечно при разход 7 л/100 км и 1,40 €/л. Без задръствания в колата ще прекарвате около 8 часа на месец.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- Полицейско управление има на 2,5 км.
- Колко къщи се пазят активно? Видеонаблюдение има в 50%, контрол на достъпа — в 25%, охрана — в 0% от офертите.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Кратък път до града: 7,1 км
- Училище на 630 м
- 3 детски градини в радиус 1.5 км
- Ежедневното пазаруване става пеша
- Метро на 970 м („Витоша“)
- 19 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 350 м
Минуси
- уличната мрежа изостава от строителството – по данни на район „Лозенец“ пътна инфраструктура в части от местността не е изградена
- канализацията в източната част е въведена в експлоатация едва през юни 2025 г. – при всеки имот трябва да се провери дали е включен
SWOT анализ
Силни страни
- Канализацията се споменава в 25% от обявите
- Свеж фонд — повечето къщи са от последните години
Слаби страни
- Малко предложение — само 4 къщи в продажба
- Малки дворове — медианно 230 кв.м
Възможности
- Кръстова вада – изток: изградени 1221 м смесена и 213 м дъждовна канализация, разрешение за ползване юни 2025 г. (Столична община)
- Парцел по 300 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Пространство за пазарене: 25% от обявите вече са сменяли цената си
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 157% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
Колко ще ви струва
Калкулаторът е зареден с медианата за Кръстова вада (478 хил. €). Сложете своята цена, самоучастие и лихва.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Каква е цената на къща в кв. Кръстова вада?
Медианната обявена цена е 478 000 € по 4 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 353 918 € и 550 750 €. На квадрат излиза около 2338 €.
С колко мога да договоря по-ниска цена?
25% от обявите вече са сменяли цената си. Най-много пространство дават офертите, които стоят дълго или се предлагат от няколко агенции.
Колко са разходите при покупка в кв. Кръстова вада?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 478 хил. € — около 1206 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Канализация или септична яма?
По обявите: 25% пишат за канализация, 0% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Удобно ли е за пътуване до работа?
7,1 км по пътя или 12 минути при свободен път. Автобуси 64, 68, 98 и Х9 на спирка „Кв. Кръстова вада“; метростанция „Витоша“ (М2) е наблизо.
Колко земя идва с къщата в кв. Кръстова вада?
Типично около 230 кв.м. При новите къщи дворовете са по-малки, отколкото при старите.
Газифициран ли е районът?
В 25% от къщите в продажба има газ. Това е признак, че мрежата е наблизо, но не гаранция за всяка улица.
Кажете ни каква къща търсите в кв. Кръстова вада
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Съседни райони
Източници: 4 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.