Равнинен терен в Софийската котловина, на 17 км източно от центъра, до старото корито на Искър и северните склонове на Лозенската планина. От центъра на София до с. Казичене има 12,1 км по права линия — с автомобил 17,0 км или близо 21 минути при свободен път. Надморската височина е около 543 м, на нивото на Софийското поле.
Преброихме 11 обяви за продажба на къща в Казичене. Половината от къщите са обявени под 337 000 € и половината — над; типичният диапазон е 164 хил. € – 380 хил. €. Типичната къща е около 200 кв.м застроена площ върху двор от 496 кв.м. По цена на квадратен метър (1681 €) районът е 16% под медианата за селата и градовете в Столична община.
Цени на къщите в Казичене
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за 300–500 хил. € — 5 предложения. Под 200 хил. € в момента има 3 оферти, а над половин милион — 1.
€/кв.м в съседните райони
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Казичене заема 56-о място по €/кв.м. Съседните райони са по-скъпи, което прави този един от по-достъпните варианти в посоката.
Другите варианти в района
Обявените парцели в Казичене са медианно по 111 €/кв.м. За двор като на типичната къща това прави 55 хил. € — около 16% от нейната цена.
Профил на предлаганите къщи
За 8 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Има по малко от всичко: 4 нови, 4 строени до 1989 г., останалите — между тях.
Размер и етажност
По етажност: 0 едноетажни, 5 на два етажа и 1 с три и повече (сред 6 обяви с посочени етажи).
Половината от къщите стоят на парцел под 496 кв.м; диапазонът на средните оферти е 118–573 кв.м.
Какво пише в обявите
Стари селски къщи и нови еднофамилни къщи; търсенето на парцели за семейни къщи расте заради работните места наоколо.
Колко повече струва новото
Новата къща в Казичене струва медианно 400 хил. €, а старата — 327 хил. €. Надценката на новото е 4% на кв.м. Цената на новото идва и с по-малко земя: дворът е средно с 421 кв.м по-малък. При стара къща сметнете ремонта отделно: покрив, хидроизолация, ел. инсталация и дограма лесно стигат цената на нова кола.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 4 | 400 хил. € | 1794 € | 208 кв.м | 115 кв.м |
| Старо (до 1989) | 4 | 327 хил. € | 1727 € | 196 кв.м | 536 кв.м |
Цените във времето
Как поскъпват парцелите
Цената на парцелите е по-нестабилна от тази на жилищата — серията скача, защото за малки райони обявите са малко.
В последните шест седмици следим обявите за къщи всяка седмица: на 17.09 медианата беше 337 хил. € (11 обяви), а на 28.10 — 337 хил. € (11 обяви), промяна 0,0%.
Намаляват ли продавачите
2 от 11 обяви (18%) вече са сменяли цената си. При 1 от тях цената е намалена, медианно с 7,2%, а 1 — вдигнати.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
С. Казичене: какво да знаете за района
Село в район „Панчарево“; с 4885 души по настоящ адрес (2022) е петото по големина село в България. При изкопи през 1969 г. тук е открит тракийски гроб със златен съд с маса 1050 г. Купуват хора, които работят в промишлените зони и около летището, и семейства, за които селото е по-евтина алтернатива на София.
Какво има наоколо: Царската гара, строена от цар Фердинанд – оттук той напуска България на 3 октомври 1918 г.жп гара Казиченеминерални извори (водата не е за пиене)промишлена зона с фабриката на Chipita
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
До най-близкото училище има 550 м. На 3 км околовръст са 2 училища и 3 детски градини.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 71. СУ „Пейо Яворов“ | 600 м |
| 65. ОУ „Св. Св. Кирил и Методи“ | 2,8 км |
| Частна професионална гимназия по дигитални умения „СофтУни БУДИТЕЛ“, база Дружба | 4,0 км |
| 150. ОУ „Цар Симеон I“ | 4,6 км |
| 68. СУ „Акад. Никола Обрешков“ | 4,9 км |
| 163. ОУ „Черноризец Храбър“ | 5,0 км |
Най-близките детски градини са ДГ №3 „Детелина“ - сграда експериментална (400 м); ДГ №3 „Детелина“ (900 м); ДГ №21 „Ежко Бежко“ (3,0 км); ДГ №185 „Звездичка“ - сграда Врана (3,0 км).
Прием в детска градина и училище в София става по адресна регистрация и точки — проверете района на прием, преди да купите.
Магазини и услуги
Колко далеч са големите вериги (по права линия):
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Hera 3 | 4,5 км |
| Лекар / медицински център | Медицински център | 640 м |
| Полиция | без име в картата | 3,3 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 2,2 км |
| Търговски център | Sofia Outlet Center | 6,0 км |
Без кола пазаруването е трудно: до супермаркет има 3,3 км. За собственик на къща близкият строителен магазин е по-полезен, отколкото изглежда.
Пътуване, транспорт и пътища
21 минути и 17,0 км — толкова е пътят с кола до центъра, когато няма задръстване. До Околовръстния път, между магистралите „Хемус“ и „Тракия“; Летище София е на около 9 км. Автобуси 188 (до гара Искър) и 191, 192 (до метростанция „Искърско шосе“); жп гара Казичене. До метрото („Софийска Света гора“) са 4,6 км. Жп гара „Казичене“ е на 1,2 км.
Пътят до работа в пари и време
Месечно пътуването до центъра струва около 70 € за гориво (средна кола, 1,40 €/л) и отнема поне 15 часа. Тази сума е добре да я добавите към вноската по кредита.
Сигурност
Официални данни за престъпността на ниво квартал или село няма — СДВР и ОДМВР отчитат по районни управления. Затова гледаме косвени, но проверими признаци.
- Полицията е на 3,3 км.
- Видеонаблюдение се посочва в 9% от обявите, контрол на достъпа — в 9%, охрана — в 0%, а затворен комплекс — в 0%.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Плюсове и минуси
Плюсове
- 71. СУ „Пейо Яворов“ е наблизо
- 3 детски градини в радиус 3 км
- Жп гара „Казичене“ на 1,2 км
- 27 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 640 м
Минуси
- Няма супермаркет наблизо
- Голяма промишлена и логистична зона в съседство
- Жп линия покрай селото
SWOT: Казичене за купувач на къща
Силни страни
- 16% под медианата за Столична община на кв.м
Слаби страни
- 100% от офертите са през агенция — разчитайте на комисиона
Възможности
- Парцел по 111 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Имотите, обявени от няколко агенции, обикновено се пазарят по-лесно
Заплахи
- По-скъпи кредити биха охладили търсенето на къщи
Кредит и разходи за медианната къща
Ето вноската и таксите за къща в Казичене на средна цена — с данъка, нотариуса и вписването.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в Казичене?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 337 000 €. При 1681 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 252 хил. €. Изчислено е от 11 обяви след премахване на повторенията.
Колко земя идва с къщата в Казичене?
Медианният двор е 496 кв.м; четвърт от къщите са на под 118 кв.м, а друга четвърт — на над 573 кв.м.
Има ли газ в Казичене?
В 27% от къщите в продажба има газ. Това е признак, че мрежата е наблизо, но не гаранция за всяка улица.
Колко по-скъпа е новата къща в Казичене?
Разликата в медианата е 73 хил. €. Старата къща е по-евтина на входа, но сметнете ремонт на покрив, изолация и инсталации, преди да сравнявате.
Колко са разходите при покупка в Казичене?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 337 хил. € — около 1037 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Каква е цената на земята в Казичене?
Около 111 €/кв.м по 83 обяви. Преди покупка проверете дали има ПУП и лице към улица — без тях строителство не може да се разреши.
Има ли канализация в Казичене?
Канализация се споменава в 9% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 9%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Търсите къща в Казичене?
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Съседни райони
Източници: 11 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.