Около 606 м надморска височина, в котловинка между Софийското поле и първите склонове на Стара планина, скрита от околните пътища; през селото тече Кътинска река. На около 21 км северно от центъра. С. Кътина се намира на 14,4 км от центъра на София (по права линия) — с автомобил 18,9 км или близо 27 минути при свободен път. Средната надморска височина тук е около 594 м.
В Кътина се продават 12 различни къщи (обявите са 14 — част от имотите се предлагат от повече от една агенция), по данни от 28.10.2026. Половината от къщите са обявени под 370 750 € и половината — над; типичният диапазон е 179 хил. € – 505 хил. €. Типичната къща е около 223 кв.м застроена площ върху двор от 571 кв.м. Квадратният метър тук (1222 €) е по-евтин с 39% от медианата за селата и градовете в Столична община.
Цените в Кътина в цифри
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас 300–500 хил. € — там са 4 от 12 къщи. До 200 хил. € могат да се намерят 4 къщи, а над половин милион — 3.
Колко струва квадратът наоколо
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Кътина заема 83-о място по €/кв.м. Спрямо съседите това е по-изгодно място — въпросът е какво губите срещу разликата.
Пълна класация на районите по цена →
Къща, апартамент или парцел
Колко от цената е земя? При 30 €/кв.м за парцел (медиана от 26 обяви) медианният двор струва около 17 хил. €, т.е. сградата носи останалите 95%.
Какви къщи се предлагат в Кътина
За 8 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Има по малко от всичко: 2 нови, 1 строени до 1989 г., останалите — между тях.
Размер и етажност
3 от 7 къщи с посочена етажност са на два етажа, 1 — на един, 3 — на три или повече.
Дворовете са медианно 571 кв.м; четвърт от къщите имат под 500 кв.м, а друга четвърт — над 863 кв.м. Двор от 1 декар и повече има 20% от предложенията, а под 400 кв.м — 20%.
Газ, канализация, гараж — колко често
Нито една обява не посочва газово отопление — сметнете отоплението с ток, термопомпа или твърдо гориво.
Стари селски къщи и нови еднофамилни къщи; населението е около 1070 души (2025 г.).
Как са се движили цените в Кътина
Как поскъпват парцелите
Цената на парцелите е по-нестабилна от тази на жилищата — серията скача, защото за малки райони обявите са малко.
В последните шест седмици следим обявите за къщи всяка седмица: на 17.09 медианата беше 431 хил. € (12 обяви), а на 28.10 — 490 хил. € (13 обяви), промяна +13,8%.
Намаляват ли продавачите
Поне една промяна на цената имат 4 от 12 къщи. При 2 от тях цената е намалена, медианно с 19,1%, а 2 — вдигнати. Това е по-дълбоко от средното за всички райони (−7,8%) и е аргумент в преговорите.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Районът накратко
Сигурни сведения има от османски регистри около 1440 г.; името вероятно идва от „скрито“. Църквата е построена през 1841 г.; на около 1,5 км северозападно е обектът Градището, вероятно късноримска крепост. Купуват хора, които искат къща в тихо село под Стара планина в Столична община с пряк автобус до метро.
Познати места в района: Кътински пирамиди („Сватовете“)църква „Възнесение Господне“останки от воденицата „Дреньова“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Най-близкото училище е на 1,7 км — пеша е далеч, но с кола или автобус е до 10 минути. В радиус от 3 км има 3 училища и 1 детска градина по картата на OpenStreetMap.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 179. ОУ „Васил Левски“ | 1,7 км |
| Бивше ОУ „Климент Охридски“ | 2,0 км |
| ДГ №102 „Кременица“ - филиал с. Кътина | 2,0 км |
| 170. СУ „Васил Левски“ | 4,0 км |
| 171. ОУ „Стоил Попов“ | 4,5 км |
| 175. ОУ „Васил Левски“ | 5,2 км |
За по-малките: ДГ №121 - филиал Доброславци (1,8 км); ДГ №201 „Детелинка“ (3,8 км); ДГ №157 „Детска стряха“ (3,9 км); ДГ №135 „Мое детство“ (4,0 км).
филиал на ДГ 102 „Кременица“
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини и услуги
Големи супермаркети наблизо:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Курило | 4,1 км |
| Лекар / медицински център | без име в картата | 1,8 км |
| Полиция | без име в картата | 4,2 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 1,7 км |
| Търговски център | Търговски център Надежда | 11,4 км |
Как се стига до центъра
С автомобил Кътина е на 27 минути от центъра по свободен път (18,9 км). Около 21 км от центъра през Нови Искър. Автобус 27 (Метростанция „Княгиня Мария Луиза“ – с. Кътина). До метрото („Ломско шосе“) са 9,7 км — твърде далеч за всекидневно ползване.
Цената на всекидневния път
Две посоки по 18,9 км, 21 дни в месеца: около 78 € гориво и 19 часа път, ако няма трафик. С по-икономична кола сумата пада, със задръствания часовете растат.
Колко е спокойно
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 4,2 км.
- Видеонаблюдение се посочва в 8% от обявите, контрол на достъпа — в 8%, охрана — в 0%, а затворен комплекс — в 0%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Плюсове и минуси на живота в Кътина
Плюсове
- Наблизо: Кътински пирамиди („Сватовете“)
Минуси
- Слаб обществен транспорт
SWOT: Кътина за купувач на къща
Силни страни
- По-евтин квадрат от средното за селата и градовете в Столична община (1222 €/кв.м)
- Продавачите свалят цената — медианно с 19,1%
Слаби страни
- 100% от офертите са през агенция — разчитайте на комисиона
Възможности
- Земята е евтина спрямо къщите — вариант за собствен проект
- Много обяви с променена цена (33%) — пазарът не е прегрят
Заплахи
- Поскъпване на горивото удря директно бюджета
- По-скъпи кредити биха охладили търсенето на къщи
Кредит и разходи за медианната къща
Ето вноската и таксите за къща в Кътина на средна цена — с данъка, нотариуса и вписването.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в Кътина през 2026 г.?
Половината от къщите са обявени под 370 750 €, а типичният диапазон е 179 хил. € – 505 хил. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 1222 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Газифициран ли е районът?
По обявите — не. Ако газ е задължителен за вас, търсете в съседните райони или питайте газовото дружество за планове.
Струва ли си стара къща в Кътина?
Медианно новата къща е 345 000 €, а строената до 1989 г. — 199 000 €. Новите са по-големи (236 срещу 180 кв.м), но с по-малък двор (2310 срещу 300 кв.м).
Има ли канализация в Кътина?
По обявите: 8% пишат за канализация, 0% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Колко струва парцел в Кътина?
Медианата на обявените парцели е 30 €/кв.м (26 обяви), като урегулираните са по 93 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 18 хил. €.
С колко мога да договоря по-ниска цена?
2 къщи вече са с намалена цена, типично с 19,1%, а 2 — с увеличена. Реалната отстъпка се договаря на огледа, след като знаете недостатъците на имота.
Удобно ли е за пътуване до работа?
С кола — 27 мин без задръствания. Около 21 км от центъра през Нови Искър.
Кажете ни каква къща търсите в Кътина
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Съседни райони
Източници: 14 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.