Равнинен до полегат терен южно от Цариградско шосе и Околовръстния път, към подножието на Лозенската планина. От центъра на София до вилна зона „Врана – Лозен“ има 11,0 км по права линия; по пътя са 13,0 км, които без трафик се минават за около 15 минути. Надморската височина е около 563 м.
Преброихме 6 обяви за продажба на къща във вилна зона „Врана – Лозен“. Половината от къщите са обявени под 665 000 € и половината — над; типичният диапазон е 544 хил. € – 845 хил. €. Типичната къща е около 273 кв.м застроена площ върху двор от 174 кв.м. По цена на квадратен метър (2780 €) районът е 10% над медианата за кварталите на София.
Цени на къщите във вилна зона „Врана – Лозен“
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за 500 хил.–1 млн. € — 4 предложения. Къща под 200 хил. € тук не се предлага; най-евтината обява е за 455 хил. €.
€/кв.м в съседните райони
В нашата класация на 106 района с поне 5 къщи в продажба Врана – Лозен е 12-и по цена на квадратен метър. Наоколо квадратът е по-евтин — разликата е достатъчна, за да промени сметката.
Пълна класация на районите по цена →
Каква част от цената е земята
Колко от цената е земя? При 195 €/кв.м за парцел (медиана от 22 обяви) медианният двор струва около 34 хил. €, т.е. сградата носи останалите 95%.
Профил на предлаганите къщи
За 6 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Новото строителство доминира: 5 от 6 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Площ и етажи
Половината от къщите стоят на парцел под 174 кв.м; диапазонът на средните оферти е 127–215 кв.м.
Какво пише в обявите
Септичната яма се споменава по-често от канализацията (33% срещу 0%) — питайте за всеки имот дали има реално включване в мрежата. Газово отопление има в 50% от къщите — газопреносната мрежа е стигнала дотук.
История и динамика на цените
Пазарят ли се цените
2 от 6 обяви (33%) вече са сменяли цената си. При 2 от тях цената е намалена, медианно с 11,4%. Това е по-дълбоко от средното за всички райони (−7,8%) и е аргумент в преговорите.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Врана – Лозен
Вилна зона в район „Панчарево“, между парк-музея „Врана“ и село Лозен; в регулационния план местността е „Врана – Лозен – Триъгълника“. Купуват хора, които търсят парцел или къща на изток от града с бърз излаз на Околовръстния път и Цариградско шосе.
Какво има наоколо: парк-музей „Врана“ (бивша царска резиденция)Лозенски манастир „Св. Спас“ (в Лозенската планина)
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
Училище има на 1,9 км; за повечето деца това означава превоз. OpenStreetMap отбелязва 0 училища и 1 градина на до 1.5 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 150. ОУ „Цар Симеон I“ | 1,9 км |
| 82. ОУ „Васил Априлов“ | 2,2 км |
| 163. ОУ „Черноризец Храбър“ | 2,2 км |
| 68. СУ „Акад. Никола Обрешков“ | 2,8 км |
| 84. ОУ „Васил Левски“ | 2,9 км |
| 71. СУ „Пейо Яворов“ | 3,0 км |
Детски градини наблизо: ДГ №185 „Звездичка“ - сграда Врана (500 м); ДГ №88 „Детски рай“ (1,7 км); ДГ №123 „Шарл Перо“ (2,7 км); ДГ №144 „Ханс Кристиан Андерсен“ (2,9 км).
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Магазини и услуги
До веригите супермаркети разстоянията са:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Hera 3 | 1,7 км |
| Лекар / медицински център | ДКЦ “Д-р Грийнберг” | 2,5 км |
| Полиция | ЗЖУ - София | 920 м |
| Строителен магазин | Топло Плюс | 1,5 км |
| Търговски център | Sofia Outlet Center | 3,3 км |
При къща ще пазарувате и материали; най-близкият строителен магазин е на 1,5 км.
Транспорт и свързаност
До центъра с кола са 13,0 км — около 15 минути без трафик; в пиковите часове разчитайте на поне още толкова. Достъп от Околовръстния път и пътя за Лозен; Цариградско шосе е на север. Автобус 185 (автостанция „Гео Милев“ – метростанция „Цариградско шосе“ – Лозен) и автобус 187 (гара Искър – гара Верила), спирки „Опитна станция“ и „Авторемонтна база“; тролейбус Е186 до Герман. До метрото („Интер Експо Център - Цариградско шосе“) са 3,3 км.
Колко струва пътуването
Месечно пътуването до центъра струва около 54 € за гориво (средна кола, 1,40 €/л) и отнема поне 11 часа. Тази сума е добре да я добавите към вноската по кредита.
Колко е спокойно
МВР не публикува статистика за престъпленията по квартали и села, затова не показваме измислен „индекс на престъпността“. Ето какво може да се измери.
- Полицейско управление има на 920 м (ЗЖУ - София).
- 33% от продавачите отбелязват видеонаблюдение, 33% — контрол на достъпа, 33% — охрана.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Центърът е на 15 минути с кола
- Наблизо: парк-музей „Врана“ (бивша царска резиденция)
Минуси
- В съседство са промишлените зони на Лозен и Герман
- Канализационният колектор за зоната е в процедура – още не е изграден
SWOT анализ
Силни страни
- Газ — 50% от къщите се отопляват на газ
- Много ново строителство — избор и документи от строителя
- Продавачите свалят цената — медианно с 11,4%
Слаби страни
- Малки дворове — медианно 174 кв.м
- Канализацията не е покрила района
Възможности
- Водящ колектор 2 за Горни и Долни Лозен, Герман и новите зони по ОУП с отливен канал DN1200 през м. „Врана – Лозен – Триъгълника“: ПУП разрешен с решение № 13/16.01.2025 г., парцеларен план одобрен с решение № 535/09.07.2026 г. на СОС; програма „Околна среда“ 2021–2027
- Евтина земя (195 €/кв.м) — строежът на собствена къща може да излезе по-изгодно
- 33% от продавачите вече са коригирали цената — има място за преговори
Заплахи
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Колко ще ви струва
Калкулаторът е зареден с медианата за Врана – Лозен (665 хил. €). Сложете своята цена, самоучастие и лихва.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща във вилна зона „Врана – Лозен“?
Половината от къщите са обявени под 665 000 €, а типичният диапазон е 544 хил. € – 845 хил. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 2780 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Къде учат децата във вилна зона „Врана – Лозен“?
В радиус 1.5 км има 1 детски градини, а най-близкото училище е на 1,9 км (150. ОУ „Цар Симеон I“).
Колко далеч е центърът във вилна зона „Врана – Лозен“?
С кола — 15 мин без задръствания. Достъп от Околовръстния път и пътя за Лозен; Цариградско шосе е на север.
Какви такси се плащат при покупка на къща?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 665 хил. € — около 1431 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Може ли да се купи къща във вилна зона „Врана – Лозен“ под 200 хил. €?
Такава оферта в момента няма — входът е 455 000 €. Алтернативата е парцел и собствен строеж или по-далечно село в същата посока.
С колко мога да договоря по-ниска цена?
33% от обявите вече са сменяли цената си; при намаленията медианата е 11,4%. Най-много пространство дават офертите, които стоят дълго или се предлагат от няколко агенции.
Колко струва парцел във вилна зона „Врана – Лозен“?
Медианата на обявените парцели е 195 €/кв.м (22 обяви), като урегулираните са по 221 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 117 хил. €.
Заявка за къща във вилна зона „Врана – Лозен“
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Наблизо
Източници: 6 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.