Равнинен терен в източната част на Софийското поле, на 22 км от София и 3 км западно от Елин Пелин, между реките Лесновска и Матица. От центъра на София до с. Мусачево има 20,2 км по права линия, а с кола разстоянието е 22,0 км и около 27 минути без задръствания. Теренът е на около 541 м надморска височина, на нивото на Софийското поле.
В imot.bg към 28.10.2026 има 8 обяви за къщи в Мусачево, но след като махнахме повторенията (един и същ имот, пуснат от няколко агенции) остават 7. Цената в средата на пазара е 165 000 €; ако махнем най-евтината и най-скъпата четвърт, остават оферти от 42 хил. € до 370 хил. €. Медианната къща има 120 кв.м и 602 кв.м двор. Квадратният метър тук (1271 €) е по-евтин с 12% от медианата за населените места в Софийска област.
Цените в Мусачево в цифри
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-много оферти има в диапазона до 100 хил. € (3 от 7). Бюджет до 200 хил. € стига за 4 от наличните имоти.
Квадратният метър спрямо съседите
Мусачево е 79-и от 106 района по медианна цена на квадрат. Съседните райони са по-скъпи, което прави този един от по-достъпните варианти в посоката.
Къща, апартамент или парцел
Колко от цената е земя? При 48 €/кв.м за парцел (медиана от 31 обяви) медианният двор струва около 29 хил. €, т.е. сградата носи останалите 82%.
Профил на предлаганите къщи
4 от 7 продавачи са написали кога е въведена къщата. Новите къщи (2) и старите (2) са в сравним брой, а останалите са от 90-те и 2000-те.
Колко голяма е типичната къща
Дворовете са медианно 602 кв.м; четвърт от къщите имат под 490 кв.м, а друга четвърт — над 784 кв.м.
Газ, канализация, гараж — колко често
Ново или старо строителство
Медианната нова къща е 443 хил. €; медианната къща отпреди 1990 г. — 235 хил. €. Квадратът в нова къща излиза 56% по-скъп. При новите парцелът е по-малък с около 362 кв.м — новите проекти делят земята по-ситно. Старата къща е по-евтина на входа, но изисква бюджет за покрив, изолация и инсталации; новата е по-скъпа, но с документи и гаранции от строителя.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 2 | 443 хил. € | 2058 € | 215 кв.м | 490 кв.м |
| Старо (до 1989) | 2 | 235 хил. € | 1323 € | 180 кв.м | 852 кв.м |
Как са се движили цените в Мусачево
В последните шест седмици следим обявите за къщи всяка седмица: на 17.09 медианата беше 315 хил. € (10 обяви), а на 28.10 — 235 хил. € (8 обяви), промяна −25,4%.
Намаляват ли продавачите
1 от 7 обяви (14%) вече са сменяли цената си. Всички промени са нагоре (1).
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
С. Мусачево: какво да знаете за района
В османски регистър от XV в. се споменава като Муса-и-кючук; при сливането на Матица и Лесновска са останките на римска стражева кула по Виа Милитарис. През 1870–1871 г. тук е основан таен революционен комитет. Купуват хора, които искат къща в село до Елин Пелин с влак и две магистрали към София.
Ориентири и места наблизо: църква „Св. Георги Победоносец“ (осветена 1893 г.)читалище „Отец Паисий“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
Училище има на 2,7 км; за повечето деца това означава превоз. Броим 1 училище и 1 детска градина в кръг от 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| СУ „Васил Левски“ - филиал | 2,7 км |
| СУ „Васил Левски“ | 3,1 км |
| НУ „Христо Ботев“ | 3,2 км |
| ОУ „Христо Ботев“ | 3,4 км |
| 115. ОУ „Св. св. Кирил и Методий“ | 5,4 км |
| 131 ЦДГ | 5,6 км |
Детски градини наблизо: ДГ „Радост“ (2,9 км); ОДЗ Здравец (3,3 км); ДГ №140 „Зорница“ (5,4 км); ДГ №147 „Славейче“ - филиал с. Яна (5,4 км).
Училище „Иван Вазов“; детска градина „Пчелица“
Прием в детска градина и училище в София става по адресна регистрация и точки — проверете района на прием, преди да купите.
Магазини, аптеки, лекари
До веригите супермаркети разстоянията са:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 2,8 км |
| Лекар / медицински център | МБАЛ Елин Пелин | 3,3 км |
| Полиция | Районно управление - Елин Пелин | 3,1 км |
| Строителен магазин | ЮБИС | 2,3 км |
| Търговски център | Sofia Outlet Center | 14,9 км |
Супермаркетите наоколо са 5, най-близкият — на 2,7 км. При къща ще пазарувате и материали; най-близкият строителен магазин е на 2,3 км.
Пътуване, транспорт и пътища
Пътят до центъра е 22,0 км. Без задръствания е 27 минути, сутрин — значително повече. На 9 км северно от АМ „Тракия“ и 7 км южно от АМ „Хемус“. Жп гара на линията Казичене – Столник (влак от Централна гара София); автобуси и маршрутки от София. Най-близката метростанция е „Летище София“ на 12,4 км — практически без значение за ежедневието.
Сметката за пътуване
При всекидневно пътуване до центъра и обратно (21 работни дни, 7 л/100 км, 1,40 €/л) горивото е около 91 € на месец, а времето — около 19 часа месечно без трафик.
Сигурност и престъпност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- Полицията (Районно управление - Елин Пелин) е на 3,1 км.
- Колко къщи се пазят активно? Видеонаблюдение има в 0%, контрол на достъпа — в 0%, охрана — в 0% от офертите.
- В села с много сезонни къщи зимата е най-рисковият период; питайте съседите колко къщи са обитаеми целогодишно.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Наблизо: църква „Св. Георги Победоносец“ (осветена 1893 г.)
Минуси
- Без кола придвижването е трудно
Силни и слаби страни, възможности и рискове
Силни страни
- Наблизо: църква „Св. Георги Победоносец“ (осветена 1893 г.)
Слаби страни
- Без кола придвижването е трудно
Възможности
- Парцел по 48 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Имотите, обявени от няколко агенции, обикновено се пазарят по-лесно
Заплахи
- Без кола ежедневието е трудно
- Препродажбата отнема повече време, отколкото при апартамент
Кредит и разходи за медианната къща
Калкулаторът е зареден с медианата за Мусачево (165 хил. €). Сложете своята цена, самоучастие и лихва.
Местният данък в общините от Софийска област е различен (до 3%) — проверете наредбата на съответната община. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в Мусачево през 2026 г.?
Половината от къщите са обявени под 165 000 €, а типичният диапазон е 42 хил. € – 370 хил. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 1271 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Защо едни и същи къщи се появяват по няколко пъти?
Обявите са 8, но 1 от тях повтарят друга къща. Затова в анализа броим 7 реални имота.
Газифициран ли е районът?
Нито една обява не посочва газово отопление. Сметнете отопление с термопомпа, пелети или ток.
Има ли къща в Мусачево до 200 000 €?
В момента има 4 такива оферти; най-евтината е за 26 900 €. При тях първо проверете документите и състоянието на покрива.
Има ли канализация в Мусачево?
Канализация се споменава в 14% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 0%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Струва ли си стара къща в Мусачево?
Медианно новата къща е 442 500 €, а строената до 1989 г. — 235 000 €. Новите са по-големи (215 срещу 180 кв.м), но с по-малък двор (490 срещу 852 кв.м).
Каква е цената на земята в Мусачево?
Медианата на обявените парцели е 48 €/кв.м (31 обяви), като урегулираните са по 73 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 29 хил. €.
Търсите къща в Мусачево?
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Съседни райони
Източници: 8 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.