537 м н.в., в северозападната част на Софийското поле в подножието на Стара планина; р. Крива тече по западния край и през селото. С. Житен е на 14,7 км по права линия от пл. „Св. Неделя“ — с автомобил 17,7 км или близо 23 минути при свободен път. Средната надморска височина тук е около 536 м, на нивото на Софийското поле.
В Житен се продават 9 различни къщи (обявите са 11 — част от имотите се предлагат от повече от една агенция), по данни от 28.10.2026. Медианната обявена цена е 329 900 €, а средната половина от офертите е между 235 хил. € и 369 хил. €. Типичната къща е около 162 кв.м застроена площ върху двор от 234 кв.м. По цена на квадратен метър (1683 €) районът е 16% под медианата за селата и градовете в Столична община.
Цените в Житен в цифри
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-много оферти има в диапазона 200–300 хил. € (4 от 9). Къща под 200 хил. € тук не се предлага; най-евтината обява е за 232 хил. €.
Колко струва квадратът наоколо
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Житен заема 55-о място по €/кв.м. Разликата със съседите е малка, така че имотът и улицата значат повече от името на района.
Другите варианти в района
Парцелите се предлагат медианно по 48 €/кв.м (28 обяви). Двор с размера на типичния би струвал сам около 11 хил. €, т.е. приблизително 3% от цената на медианната къща е земята.
Къщите в продажба: възраст, размер, удобства
9 от 9 продавачи са написали кога е въведена къщата. Новото строителство доминира: 9 от 9 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Площ и етажи
Половината от къщите стоят на парцел под 234 кв.м; диапазонът на средните оферти е 38–350 кв.м.
Газ, канализация, гараж — колко често
Канализацията се споменава в 22% от обявите — сравнително висок дял за къщи около София. Нито една обява не посочва газово отопление — сметнете отоплението с ток, термопомпа или твърдо гориво.
Цените във времето
Нашите снимки на пазара от 17 септември до 28 октомври показват медиана от 330 хил. € до 330 хил. € (0,0%) при 11–11 обяви.
Пазарят ли се цените
Поне една промяна на цената имат 4 от 9 къщи. При 2 от тях цената е намалена, медианно с 14,7%, а 2 — вдигнати. Това е по-дълбоко от средното за всички райони (−7,8%) и е аргумент в преговорите.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Районът накратко
През средата на 20-те години на 20 в., при министър Янаки Моллов, в Житен са създадени държавно подпомагани образцови земеделски стопанства. Малко село (около 700 жители) за хора, които искат двор и тишина в Столична община и пътуват с кола.
Какво има наоколо: Паметна плоча на загиналите във войнитеЧешма в центъра
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училищата наблизо
Най-близкото училище е на 2,0 км — пеша е далеч, но с кола или автобус е до 10 минути. OpenStreetMap отбелязва 3 училища и 2 градини на до 3 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 1. ОУ „Васил Левски“ | 2,0 км |
| 2. ОУ „Васил Левски“ | 2,3 км |
| 179. ОУ „Васил Левски“ | 2,7 км |
| 89 ЦДГ | 4,0 км |
| ПГВМСС „Св. Георги Победоносец“ | 4,2 км |
| 175. ОУ „Васил Левски“ | 4,2 км |
Детски градини наблизо: ДГ „Пролет“ (2,3 км); ДГ №121 - филиал Доброславци (2,6 км); ДГ Детелина - с. Драговищица (3,6 км); ДГ „Радост“ (3,7 км).
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Пазаруване и услуги наблизо
Веригите, до които се стига най-бързо от Житен:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | SOpharmacy | 2,8 км |
| Лекар / медицински център | без име в картата | 2,6 км |
| Полиция | Районно управление - Костинброд | 2,6 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 2,6 км |
| Търговски център | Търговски център Люлин | 11,2 км |
Супермаркетите наоколо са 5, най-близкият — на 2,2 км. При къща ще пазарувате и материали; най-близкият строителен магазин е на 2,6 км. Един малък магазин и два ресторанта („Под липата“ и „Гранд“).
Пътуване, транспорт и пътища
23 минути и 17,7 км — толкова е пътят с кола до центъра, когато няма задръстване. На 5 км от Околовръстния път и 15 км от центъра; съседи са Доброславци, Мрамор и Голяновци. Автобуси 28 (с. Локорско – с. Мрамор) и 31 (с. Голяновци – ул. „Обелски могили“). Метростанция „Обеля“ е на 8,9 км, така че метрото не е реален вариант.
Колко струва пътуването
Месечно пътуването до центъра струва около 73 € за гориво (средна кола, 1,40 €/л) и отнема поне 16 часа. Тази сума е добре да я добавите към вноската по кредита.
Сигурност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 2,6 км (Районно управление - Костинброд).
- Колко къщи се пазят активно? Видеонаблюдение има в 22%, контрол на достъпа — в 44%, охрана — в 22% от офертите.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Наблизо: Паметна плоча на загиналите във войните
Минуси
- Малко услуги на място
SWOT анализ
Силни страни
- Квадратен метър за 1683 € — под нивото на селата и градовете в Столична община
- Канализацията се споменава в 22% от обявите
- Много ново строителство — избор и документи от строителя
- Продавачите свалят цената — медианно с 14,7%
Слаби страни
- Малки дворове — медианно 234 кв.м
Възможности
- Парцел по 48 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Пространство за пазарене: 44% от обявите вече са сменяли цената си
Заплахи
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
- При забавяне на пазара по-малките райони губят ликвидност първи
Кредит и разходи за медианната къща
Ето вноската и таксите за къща в Житен на средна цена — с данъка, нотариуса и вписването.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в Житен?
Половината от къщите са обявени под 329 900 €, а типичният диапазон е 235 хил. € – 369 хил. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 1683 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Кои са най-евтините къщи в Житен?
Такава оферта в момента няма — входът е 232 103 €. Алтернативата е парцел и собствен строеж или по-далечно село в същата посока.
С колко мога да договоря по-ниска цена?
2 къщи вече са с намалена цена, типично с 14,7%, а 2 — с увеличена. Реалната отстъпка се договаря на огледа, след като знаете недостатъците на имота.
Колко време се пътува до центъра на София?
17,7 км по пътя или 23 минути при свободен път. Автобуси 28 (с. Локорско – с. Мрамор) и 31 (с. Голяновци – ул. „Обелски могили“).
Има ли канализация в Житен?
Канализация се споменава в 22% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 0%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Подходящо ли е за семейство с деца?
Най-близкото е 1. ОУ „Васил Левски“ на около 2,0 км. В радиус 3 км по OpenStreetMap има 3 училища и 2 детски градини.
Има ли газ в Житен?
По обявите — не. Ако газ е задължителен за вас, търсете в съседните райони или питайте газовото дружество за планове.
Търсите къща в Житен?
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Съседни райони
Източници: 11 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.