Склон на Витоша между Бояна и Драгалевци, над Околовръстния път. От центъра на София до вилна зона „Киноцентъра“ има 7,5 км по права линия; по пътя са 9,0 км, които без трафик се минават за около 13 минути. Средната надморска височина тук е около 747 м — забележимо над Софийското поле, което личи по зимата и по въздуха.
В imot.bg към 28.10.2026 има 16 обяви за къщи във вилна зона „Киноцентъра“. Половината от къщите са обявени под 960 700 € и половината — над; типичният диапазон е 753 хил. € – 1,5 млн. €. Обичайният размер е 382 кв.м, с парцел около 725 кв.м. По цена на квадратен метър (2698 €) районът е 6% над медианата за кварталите на София.
Колко струва къща във вилна зона „Киноцентъра“
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-много оферти има в диапазона над 1 млн. € (8 от 16). Под 200 хил. € в момента няма предложения — входният праг във вилна зона „Киноцентъра“ е по-висок.
Колко струва квадратът наоколо
По медианна цена на квадрат Киноцентъра е на 14-о място сред 106 района в и около София. Цените са близки до тези в съседните райони — тук решава конкретният имот, не адресът.
Пълна класация на районите по цена →
Другите варианти в района
Тристайните апартаменти тук са по 3131 €/кв.м (медиана от 9 обяви), т.е. къщата е 14% по-евтина на квадрат и идва със земя. Земята тук върви по около 449 €/кв.м според 4 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 326 хил. € — близо 34% от цената на имота.
Какви къщи се предлагат във вилна зона „Киноцентъра“
За 11 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Новите къщи (7) и старите (0) са в сравним брой, а останалите са от 90-те и 2000-те.
Колко голяма е типичната къща
По етажност: 1 едноетажни, 4 на два етажа и 2 с три и повече (сред 7 обяви с посочени етажи).
Половината от къщите стоят на парцел под 725 кв.м; диапазонът на средните оферти е 216–1002 кв.м. Парцел над 1 000 кв.м предлагат 38% от продавачите, а малък (под 400 кв.м) — 44%.
Какво пише в обявите
Септичната яма се споменава по-често от канализацията (25% срещу 13%) — питайте за всеки имот дали има реално включване в мрежата. Газово отопление има в 50% от къщите — газопреносната мрежа е стигнала дотук. Изключихме една обява за сглобяема къща без парцел — това е реклама на производител, не имот.
Вили и самостоятелни къщи с дворове.
История и динамика на цените
imot.bg пази медианните цени на предлаганите жилища по квартали от 2008 г. Те са за апартаменти, но показват как се е движил целият район — къщите следват същата посока, с по-голямо разсейване. За десет години медианата е минала от 1001 на 3140 €/кв.м (+214%), а само от началото на 2021 г. промяната е +135%.
Медиани на обявените цени (€/кв.м), imot.bg, по една стойност за края на всяка година. Последна точка: октомври 2026.
Цената на земята
При земята промяната от 2016 г. е +238%: от 163 на 551 €/кв.м.
Пазарят ли се цените
Историята на обявите показва, че 19% от продавачите във вилна зона „Киноцентъра“ са коригирали цената поне веднъж. При 1 от тях цената е намалена, медианно с 4,4%, а 2 — вдигнати.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Районът накратко
Вилна зона югоизточно от киностудията „Ню Бояна Филм Студиос“ (Националния киноцентър) и част от квартал Драгалевци; на север от студиото е Киноцентъра III, превърнал се в отделен квартал. Купуват семейства и хора с добри доходи, които искат къща под Витоша на по-ниска цена от Бояна и Драгалевци.
Какво има наоколо: киностудия „Ню Бояна Филм Студиос“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
До най-близкото училище има 280 м. Броим 6 училища и 2 детски градини в кръг от 1.5 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| ЧСОУ Св. Георги | 300 м |
| 50. ОУ „Васил Левски“ | 300 м |
| ЧСУ „Рьорих“ | 400 м |
| Британика парк скуул | 600 м |
| ЧОУ „Фюжън“ | 1,0 км |
| Френско училище и детска градина „Виктор Юго“ | 2,1 км |
Най-близките детски градини са ДГ №160 „Драгалевци“ (100 м); ЧДГ „Немо“ (200 м); ЧДГ „Д-р Петър Берон“ (2,3 км); Никатор (2,4 км).
50 ОУ „Васил Левски“ (Драгалевци).
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Магазини и услуги
Колко далеч са големите вериги (по права линия):
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Медея | 280 м |
| Лекар / медицински център | МЦ Св. Богородица - Възвестителка | 310 м |
| Полиция | Главна дирекция „Национална полиция“ | 4,4 км |
| Строителен магазин | Festool България | 960 м |
| Търговски център | South Mall | 2,9 км |
С 3 супермаркета на до 1.5 км пазаруването става и пеша. За собственик на къща близкият строителен магазин е по-полезен, отколкото изглежда.
Как се стига до центъра
Маршрутът до пл. „Св. Неделя“ е 9,0 км; изчисленото време без трафик е 13 минути. От бул. „България“ или от Драгалевци през Околовръстния път; част от улиците в зоната са с номера вместо имена. Автобус 64 (спирки „В.З. Киноцентър“, „Ул. 5“, „Ул. 10“); по съседния кв. „Киноцентъра“ минава и 111. Метростанция „Витоша“ е на 3,1 км, до нея се стига с автобус или кола.
Цената на всекидневния път
Месечно пътуването до центъра струва около 37 € за гориво (средна кола, 1,40 €/л) и отнема поне 9 часа. Тази сума е добре да я добавите към вноската по кредита.
Сигурност и престъпност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- Полицията (Главна дирекция „Национална полиция“) е на 4,4 км.
- Колко къщи се пазят активно? Видеонаблюдение има в 31%, контрол на достъпа — в 31%, охрана — в 6% от офертите.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- В градските квартали рискът е по-скоро за автомобили и мазета, отколкото за самите къщи; гараж и осветен двор помагат.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Кратък път до града: 9,0 км
- Училище на 280 м
- 18 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 310 м
Минуси
- канализацията в Драгалевци и прилежащите вилни зони към 2025 г. все още не е завършена, а към новата мрежа се присъединяват само урегулирани имоти – трябва да се провери има ли улична канализация до имота
SWOT анализ
Силни страни
- Големи дворове — медианно 725 кв.м
- Газ — 50% от къщите се отопляват на газ
Слаби страни
- Канализацията не е покрила района
Възможности
- ВиК проект за Драгалевци по ОП „Околна среда“ – около 18 km улична и 16 km дъждовна канализация за 41 млн. лв., започнат през март 2023 г
- Парцел по 449 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
Заплахи
- Цените в района са се вдигнали с 135% от 2021 г. — купувате близо до върха на цикъла
- Разходи за ВиК, ако мрежата стигне по-късно и трябва включване
Колко ще ви струва
Калкулаторът е зареден с медианата за Киноцентъра (961 хил. €). Сложете своята цена, самоучастие и лихва.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Каква е цената на къща във вилна зона „Киноцентъра“?
Половината от къщите са обявени под 960 700 €, а типичният диапазон е 753 хил. € – 1,5 млн. €. Квадратният метър застроена площ е медианно 2698 €. Това са обявени цени — сделките обикновено минават малко по-ниско.
Има ли къща във вилна зона „Киноцентъра“ до 200 000 €?
Към 28.10.2026 не; най-евтината къща е за 400 000 €. С такъв бюджет погледнете етаж от къща или съседните райони.
Има ли канализация във вилна зона „Киноцентъра“?
По обявите: 13% пишат за канализация, 25% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Колко земя идва с къщата във вилна зона „Киноцентъра“?
Половината от къщите стоят на парцел под 725 кв.м. Проверявайте в скицата дали дворът е самостоятелен или в съсобственост — при близнаците често е общ.
Какви такси се плащат при покупка на къща?
За медианната къща от 961 хил. € местният данък е около 28 821 € (3% в София), плюс нотариална такса по тарифата и 0,1% вписване.
Има ли газ във вилна зона „Киноцентъра“?
В 50% от къщите в продажба има газ. Това е признак, че мрежата е наблизо, но не гаранция за всяка улица.
Къде учат децата във вилна зона „Киноцентъра“?
Най-близкото е ЧСОУ Св. Георги на около 280 м. В радиус 1.5 км по OpenStreetMap има 6 училища и 2 детски градини.
Заявка за къща във вилна зона „Киноцентъра“
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Наблизо
Източници: 16 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.