Полегат терен в полите на Витоша в южната част на града; на север минава Околовръстният път. Вилна зона „Киноцентъра 3 част“ се намира на 6,3 км от центъра на София (по права линия) — с автомобил 9,9 км или близо 15 минути при свободен път. Теренът е на около 690 м надморска височина.
В imot.bg към 28.10.2026 има 5 обяви за къщи във вилна зона „Киноцентъра 3 част“, но след като махнахме повторенията (един и същ имот, пуснат от няколко агенции) остават 4. Медианната обявена цена е 720 000 €, а средната половина от офертите е между 638 хил. € и 998 хил. €. Типичната къща е около 220 кв.м застроена площ върху двор от 605 кв.м.
Цените във вилна зона „Киноцентъра 3 част“ в цифри
Най-гъсто е в ценовия клас 500 хил.–1 млн. € — там са 3 от 4 къщи. Къща под 200 хил. € тук не се предлага; най-евтината обява е за 570 хил. €.
Колко струва квадратът наоколо
Каква част от цената е земята
Парцелите се предлагат медианно по 565 €/кв.м (6 обяви). Двор с размера на типичния би струвал сам около 342 хил. €, т.е. приблизително 47% от цената на медианната къща е земята.
Какви къщи се предлагат във вилна зона „Киноцентъра 3 част“
Годината на строеж е посочена в 3 от 4 обяви. Новите къщи (0) и старите (0) са в сравним брой, а останалите са от 90-те и 2000-те.
Площ и етажи
1 от 3 къщи с посочена етажност са на два етажа, 1 — на един, 1 — на три или повече. Делът на едноетажните е висок, което е рядкост за района на София.
Дворовете са медианно 605 кв.м; четвърт от къщите имат под 382 кв.м, а друга четвърт — над 728 кв.м.
Какво пише в обявите
50% от продавачите изрично пишат за канализация, което е добър знак за мрежата в района. С газ се отопляват 75% от предлаганите къщи, което намалява зависимостта от дърва и ток.
Застроен предимно с големи еднофамилни къщи от висок клас.
История и динамика на цените
Намаляват ли продавачите
Нито една от обявите във вилна зона „Киноцентъра 3 част“ не е сменяла цената си — или са нови, или продавачите държат на исканото.
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Киноцентъра 3 част
Бивша вилна зона северно от Националния киноцентър, превърнала се в самостоятелен квартал между Бояна и Драгалевци. Купуват семейства с високи доходи, които искат голяма къща до Витоша и до Околовръстния път.
Какво има наоколо: филмово студио „Ню Бояна Филм Студиос“Ботаническа градина на БАНБоянската църква (в съседна Бояна)
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училищата наблизо
До най-близкото училище има 450 м. В радиус от 1.5 км има 1 училище и 4 детски градини по картата на OpenStreetMap.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| ЕСПА | 500 м |
| Частен професионален колеж по спорт "Био фит" | 1,8 км |
| 73. СУ „Владислав Граматик“ | 2,0 км |
| НЧ "Димитър Динев" - музикална школа | 2,1 км |
| 52. ОУ „Цанко Церковски“ | 2,1 км |
| ЧОУ „Фюжън“ | 2,1 км |
Детски градини наблизо: Bright Childcare and Development Centre (400 м); Частна детска градина „Усмивка“ (1,1 км); ДГ №131 „Флора“ (1,2 км); ЧДГ “Денива” (1,5 км).
Прием в детска градина и училище в София става по адресна регистрация и точки — проверете района на прием, преди да купите.
Магазини и услуги
Големи супермаркети наблизо:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Benu | 1,0 км |
| Лекар / медицински център | МЦ “УниХоспитал” | 700 м |
| Полиция | Офис на 6-то РПУ София | 2,7 км |
| Строителен магазин | Maxxmart | 560 м |
| Търговски център | Мол България | 2,0 км |
Супермаркетите наоколо са 5, най-близкият — на 720 м. За собственик на къща близкият строителен магазин е по-полезен, отколкото изглежда.
Пътуване, транспорт и пътища
Пътят до центъра е 9,9 км. Без задръствания е 15 минути, сутрин — значително повече. Северно от квартала минава Околовръстният път. Автобус 111 (спирка „Кв. Киноцентър“) и автобус 64 до центъра (спирки „Киноцентър Бояна“ и „В.З. Киноцентър“); тролейбус 801 и автобус 95 при Манастирски ливади. Най-близката метростанция е „Витоша“ на 2,5 км.
Сметката за пътуване
При всекидневно пътуване до центъра и обратно (21 работни дни, 7 л/100 км, 1,40 €/л) горивото е около 41 € на месец, а времето — около 11 часа месечно без трафик.
Сигурност и престъпност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- До най-близкия полицейски участък (Офис на 6-то РПУ София) разстоянието е 2,7 км.
- 50% от продавачите отбелязват видеонаблюдение, 50% — контрол на достъпа, 25% — охрана.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- В градските квартали рискът е по-скоро за автомобили и мазета, отколкото за самите къщи; гараж и осветен двор помагат.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Близо до центъра — 15 мин с кола без трафик
- Училище на 450 м
- 4 детски градини в радиус 1.5 км
- Ежедневното пазаруване става пеша
- Медицински център на 700 м
Минуси
- Малко услуги на място
SWOT: Киноцентъра 3 част за купувач на къща
Силни страни
- Газ — 75% от къщите се отопляват на газ
- Канализацията се споменава в 50% от обявите
Слаби страни
- 46% над медианата за София
- Тесен пазар: 4 оферти
Възможности
- Земята е евтина спрямо къщите — вариант за собствен проект
- Имотите, обявени от няколко агенции, обикновено се пазарят по-лесно
Заплахи
- По-скъпи кредити биха охладили търсенето на къщи
Сметката при покупка
Сметката по-долу започва от медианната цена в района. Въведете цената на къщата, която гледате, и ще видите вноската и разходите.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите във вилна зона „Киноцентъра 3 част“ през 2026 г.?
Медианната обявена цена е 720 000 € по 4 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 637 500 € и 997 500 €. На квадрат излиза около 3703 €.
Има ли къща във вилна зона „Киноцентъра 3 част“ до 200 000 €?
Към 28.10.2026 не; най-евтината къща е за 570 000 €. С такъв бюджет погледнете етаж от къща или съседните райони.
Защо едни и същи къщи се появяват по няколко пъти?
Обявите са 5, но 1 от тях повтарят друга къща. Затова в анализа броим 4 реални имота.
Колко земя идва с къщата във вилна зона „Киноцентъра 3 част“?
Медианният двор е 605 кв.м; четвърт от къщите са на под 382 кв.м, а друга четвърт — на над 728 кв.м.
Канализация или септична яма?
По обявите: 50% пишат за канализация, 0% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Газифициран ли е районът?
В 75% от къщите в продажба има газ. Това е признак, че мрежата е наблизо, но не гаранция за всяка улица.
Каква е цената на земята във вилна зона „Киноцентъра 3 част“?
Около 565 €/кв.м по 6 обяви. Преди покупка проверете дали има ПУП и лице към улица — без тях строителство не може да се разреши.
Заявка за къща във вилна зона „Киноцентъра 3 част“
Попълнете заявката и ще получите подбрани оферти, отговарящи на вашите изисквания, вместо да преглеждате стотици повтарящи се обяви.
Наблизо
Източници: 5 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.