Равнинен терен северно от София, на около 5 км от табелата на града в Орландовци и около 10 км от пл. „Сточна гара“. С. Чепинци се намира на 10,9 км от центъра на София (по права линия), а с кола разстоянието е 11,6 км и около 17 минути без задръствания. Теренът е на около 519 м надморска височина, на нивото на Софийското поле.
В imot.bg към 28.10.2026 има 34 обяви за къщи в Чепинци, но след като махнахме повторенията (един и същ имот, пуснат от няколко агенции) остават 26. Цената в средата на пазара е 380 500 €; ако махнем най-евтината и най-скъпата четвърт, остават оферти от 353 хил. € до 389 хил. €. Медианната къща има 195 кв.м и 81 кв.м двор.
Колко струва къща в Чепинци
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-голямата група са къщите за 300–500 хил. € — 19 предложения. До 200 хил. € могат да се намерят 1 къща, а над половин милион — 2.
€/кв.м в съседните райони
В нашата класация на 106 района с поне 5 къщи в продажба Чепинци е 37-и по цена на квадратен метър. Съседните райони са осезаемо по-евтини, така че си струва да ги разгледате, ако бюджетът е притеснен.
Къща, апартамент или парцел
Земята тук върви по около 81 €/кв.м според 88 обяви за парцели. Ако сметнем двора на типичната къща по тази цена, излиза около 7 хил. € — близо 2% от цената на имота.
Къщите в продажба: възраст, размер, удобства
Годината на строеж е посочена в 24 от 26 обяви. Новото строителство доминира: 21 от 26 къщи са от 2015 г. насам или се строят.
Размер и етажност
8 от 10 къщи с посочена етажност са на два етажа, 2 — на един, 0 — на три или повече.
Дворовете са медианно 81 кв.м; четвърт от къщите имат под 48 кв.м, а друга четвърт — над 508 кв.м. 6% от къщите са с поне декар земя; 61% са на под 400 кв.м.
Удобства и инфраструктура според продавачите
Нови и стари къщи в Чепинци: сравнение
Новата къща в Чепинци струва медианно 381 хил. €, а старата — 223 хил. €. Интересното е, че на квадрат старите къщи не са по-евтини (+13%) — плаща се за парцела и локацията. Новите къщи обаче стоят на по-малки дворове — медианно с 718 кв.м по-малко. При стара къща сметнете ремонта отделно: покрив, хидроизолация, ел. инсталация и дограма лесно стигат цената на нова кола.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 21 | 381 хил. € | 1851 € | 208 кв.м | 74 кв.м |
| 1990–2014 | 1 | 250 хил. € | 4630 € | 54 кв.м | 1225 кв.м |
| Старо (до 1989) | 2 | 223 хил. € | 2129 € | 108 кв.м | 792 кв.м |
История и динамика на цените
Нашите снимки на пазара от 17 септември до 28 октомври показват медиана от 383 хил. € до 381 хил. € (−0,5%) при 32–34 обяви.
Пазарят ли се цените
6 от 26 обяви (23%) вече са сменяли цената си. При 1 от тях цената е намалена, медианно с 0,7%, а 5 — вдигнати.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
С. Чепинци: какво да знаете за района
Създадено в края на XII – началото на XIII в., първият писмен документ е от 1446 г.; някога тук е имало Чепински манастир „Свети Три Светители“. Днес е в район „Нови Искър“. Купуват хора, които искат къща близо до северните квартали на София и Орландовци.
Ориентири и места наблизо: баластриерите „Чепинци“ – водоеми от добив на пясъкгара Чепинци
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
Най-близкото училище е на 450 м от центъра на района. В радиус от 3 км има 2 училища и 1 детска градина по картата на OpenStreetMap.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 160. ОУ „Св. Св. Кирил и Методий“ | 400 м |
| 176. ОбУ „Св. Св. Кирил и Методий“ | 2,2 км |
| 177. ОУ „Св. Св. Кирил и Методи“ | 4,2 км |
| 159. ОУ „Васил Левски“ | 4,7 км |
| 85. СУ „Отец Паисий“ | 5,3 км |
| 199. ОУ „Св. Апостол Йоан Богослов“ | 6,3 км |
За по-малките: ДГ №132 „Светлина“ (200 м); ДГ №114 „Светулка“ (4,3 км); ДГ №58 „Слънчево утро“ (4,4 км); ДГ №132 „Светлина“ - филиал с. Подгумер (5,2 км).
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Пазаруване и услуги наблизо
Колко далеч са големите вериги (по права линия):
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | SOpharmacy | 6,0 км |
| Лекар / медицински център | без име в картата | 60 м |
| Полиция | Център за специализация и професионална подготовка МВР | 7,7 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 5,1 км |
| Търговски център | Сердика център | 9,5 км |
3 супермаркета в радиус 3 км покриват ежедневните нужди.
Транспорт и свързаност
17 минути и 11,6 км — толкова е пътят с кола до центъра, когато няма задръстване. Пътят до града минава през кв. Орландовци. Автобуси 18 (от автостанция „Орландовци“), 20 (от пл. „Лъвов мост“) и 28; гара Чепинци. До метрото („Ген. Владимир Вазов“) са 6,3 км — твърде далеч за всекидневно ползване. Жп гара „Локорско“ е на 1,3 км.
Сметката за пътуване
Ако карате до центъра всеки работен ден, горивото излиза около 48 € месечно при разход 7 л/100 км и 1,40 €/л. Без задръствания в колата ще прекарвате около 12 часа на месец.
Сигурност
Престъпността по квартали не се публикува от полицията. Вместо оценка „на око“ показваме фактите, които наистина имаме.
- До най-близкия полицейски участък (Център за специализация и професионална подготовка МВР) разстоянието е 7,7 км.
- Видеонаблюдение се посочва в 35% от обявите, контрол на достъпа — в 15%, охрана — в 0%, а затворен комплекс — в 4%.
- Продавачите често изтъкват СОТ, аларма или охрана — практиката в района е къщите да се пазят активно.
- Вилите и къщите, които стоят празни през зимата, са по-честа цел на кражби — съседи, които живеят постоянно, са най-добрата охрана.
Плюсове и минуси на живота в Чепинци
Плюсове
- Близо до центъра — 17 мин с кола без трафик
- 160. ОУ „Св. Св. Кирил и Методий“ е наблизо
- Магазин на 50 м
- Жп гара „Локорско“ на 1,3 км
- 16 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 60 м
Минуси
- Активен добив на инертни материали в баластриерите край селото
SWOT анализ
Силни страни
- Свеж фонд — повечето къщи са от последните години
Слаби страни
- Малки дворове — медианно 81 кв.м
Възможности
- Евтина земя (81 €/кв.м) — строежът на собствена къща може да излезе по-изгодно
- Възможност за договаряне при имоти, които се предлагат от повече от една агенция
Заплахи
- Голямо ново предлагане може да задържи цените при препродажба
- Покачване на лихвите по жилищните кредити би намалило търсенето
Сметката при покупка
Попълнихме цената на медианната къща в Чепинци. Сменете стойностите — сметката се обновява веднага.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в Чепинци през 2026 г.?
Към 28.10.2026 средата на пазара е 380 500 €. При 1949 €/кв.м къща от 150 кв.м би струвала около 292 хил. €. Изчислено е от 26 обяви след премахване на повторенията.
С колко мога да договоря по-ниска цена?
1 къщи вече са с намалена цена, типично с 0,7%, а 5 — с увеличена. Реалната отстъпка се договаря на огледа, след като знаете недостатъците на имота.
Какви такси се плащат при покупка на къща?
Местен данък 3%, нотариална такса (за 381 хил. € — около 1089 € с ДДС) и вписване 0,1%. Ако има агенция, добавете комисионата.
Газифициран ли е районът?
Газово отопление посочват 4% от продавачите. Дали конкретната улица е газифицирана, проверете при газовото дружество по адрес.
Колко далеч е центърът в Чепинци?
Около 17 минути с кола без трафик (11,6 км). В пиковите часове времето може да се удвои.
Канализация или септична яма?
По обявите: 12% пишат за канализация, 0% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Каква е цената на земята в Чепинци?
Около 81 €/кв.м по 88 обяви. Преди покупка проверете дали има ПУП и лице към улица — без тях строителство не може да се разреши.
Търсите къща в Чепинци?
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Сравнете със съседите
Източници: 34 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.