Около 651 м надморска височина в източната част на Саранската котловина, между Мургаш на север и Ихтиманска Средна гора на юг; в землището минава главният вододел на България. С. Макоцево се намира на 38,7 км от центъра на София (по права линия) — с автомобил 42,5 км или близо 45 минути при свободен път. Надморската височина е около 642 м.
В Макоцево се продават 10 различни къщи, по данни от 28.10.2026. Половината от къщите са обявени под 87 450 € и половината — над; типичният диапазон е 55 хил. € – 158 хил. €. Медианната къща има 80 кв.м и 730 кв.м двор. С 936 €/кв.м Макоцево стои 35% под типичното ниво за населените места в Софийска област.
Колко струва къща в Макоцево
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас до 100 хил. € — там са 6 от 10 къщи. Бюджет до 200 хил. € стига за 8 от наличните имоти.
Квадратният метър спрямо съседите
По медианна цена на квадрат Макоцево е на 95-о място сред 106 района в и около София. Съседните райони са по-скъпи, което прави този един от по-достъпните варианти в посоката.
Сравнете с останалите райони →
Къща, апартамент или парцел
Колко от цената е земя? При 25 €/кв.м за парцел (медиана от 12 обяви) медианният двор струва около 18 хил. €, т.е. сградата носи останалите 79%.
Къщите в продажба: възраст, размер, удобства
За 8 къщи знаем годината на въвеждане или че още се строят. Новите къщи (4) и старите (3) са в сравним брой, а останалите са от 90-те и 2000-те.
Колко голяма е типичната къща
По етажност: 4 едноетажни, 0 на два етажа и 2 с три и повече (сред 6 обяви с посочени етажи). Едноетажните са сравнително много — търсени от възрастни хора и семейства с малки деца, които не искат стълби.
Половината от къщите стоят на парцел под 730 кв.м; диапазонът на средните оферти е 540–830 кв.м. Двор от 1 декар и повече има 20% от предложенията.
Какво пише в обявите
Газ не се споменава в нито една от обявите; разчитайте на термопомпа, пелети или дърва. Кладенец или сондаж има в 20% от обявите — полезно за поливане, но не замества градската вода.
Стари каменни селски къщи и вили във вилната зона Овчо бърдо; постоянните жители са около 200 (2025 г.).
Колко повече струва новото
Разликата между ново и старо строителство тук е −22 хил. € в медианната цена (130 хил. € срещу 152 хил. €). Надценката на новото е 115% на кв.м. Цената на новото идва и с по-малко земя: дворът е средно с 172 кв.м по-малък. Старата къща е по-евтина на входа, но изисква бюджет за покрив, изолация и инсталации; новата е по-скъпа, но с документи и гаранции от строителя.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 4 | 130 хил. € | 1717 € | 100 кв.м | 628 кв.м |
| 1990–2014 | 1 | 70 хил. € | 869 € | 80 кв.м | 660 кв.м |
| Старо (до 1989) | 3 | 152 хил. € | 800 € | 60 кв.м | 800 кв.м |
Цените във времето
Промени в цените на самите обяви
Историята на обявите показва, че 50% от продавачите в Макоцево са коригирали цената поне веднъж. 3 са намалени — типично с 22,0%, а 2 — вдигнати. Това е по-дълбоко от средното за всички райони (−7,8%) и е аргумент в преговорите.
Официалният индекс на Евростат за България (2015 = 100) е 284,8 през второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Какво представлява Макоцево
В османски документи от XV век е тимар; в края на XIX и началото на XX век жителите добиват камък и произвеждат вар за София – останки от варниците личат и днес. Купуват предимно софиянци, които търсят къща за уикенд или вила в планинско село с жп спирка.
Познати места в района: църква „Св. Димитър“ (1858–1860 г., стенописи от Давид Зограф от 1861 г.)параклис „Св. Георги Победоносец“вилна зона Овчо бърдоконна база
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Училища и детски градини
Най-близкото училище е чак на 6,5 км, така че ежедневният превоз е задължителен. В радиус от 3 км има 0 училища и 0 детски градини по картата на OpenStreetMap.
Детските градини в района: name=Вяра, Надежда и Любов (7,6 км).
Ако децата ще учат в центъра, по-важно от близкото училище е колко време отнема пътят сутрин.
Пазаруване и услуги наблизо
Колко далеч са големите вериги (по права линия):
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | без име в картата | 16,3 км |
| Лекар / медицински център | МБАЛ „Скин Системс” Доганово | 11,1 км |
| Полиция | Районно управление - Елин Пелин | 16,3 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 7,4 км |
| Търговски център | Sofia Outlet Center | 33,4 км |
Пътуване, транспорт и пътища
Пътят до центъра е 42,5 км. Без задръствания е 45 минути, сутрин — значително повече. Около 40 км от София; съседни села са Саранци и Чеканчево. Жп спирки Макоцево и Макоцево СП на БДЖ. Метростанция „Летище София“ е на 31,1 км, така че метрото не е реален вариант. Жп гара „Макоцево“ е на 760 м.
Цената на всекидневния път
Месечно пътуването до центъра струва около 175 € за гориво (средна кола, 1,40 €/л) и отнема поне 32 часа. Тази сума е добре да я добавите към вноската по кредита.
Сигурност и престъпност
Официални данни за престъпността на ниво квартал или село няма — СДВР и ОДМВР отчитат по районни управления. Затова гледаме косвени, но проверими признаци.
- До най-близкия полицейски участък (Районно управление - Елин Пелин) разстоянието е 16,3 км.
- По обявите: камери — 10%, контрол на достъпа — 10%, охрана — 0%, затворен комплекс — 0%.
- В села с много сезонни къщи зимата е най-рисковият период; питайте съседите колко къщи са обитаеми целогодишно.
Плюсове и минуси
Плюсове
- Жп гара „Макоцево“ на 760 м
- Наблизо: църква „Св. Димитър“ (1858–1860 г., стенописи от Давид Зограф от 1861 г.)
Минуси
- Всекидневното пътуване до София е дълго
- Превоз до училище всеки ден
- Без кола придвижването е трудно
SWOT: Макоцево за купувач на къща
Силни страни
- 35% под медианата за Софийска област на кв.м
- Големи дворове — медианно 730 кв.м
- Продавачите свалят цената — медианно с 22,0%
Слаби страни
- Всекидневното пътуване до София е дълго
- Превоз до училище всеки ден
Възможности
- Парцел по 25 €/кв.м плюс строеж често струва по-малко от готовата къща
- Пространство за пазарене: 50% от обявите вече са сменяли цената си
- Стара къща с добър парцел е по-евтин вход от новото строителство
Заплахи
- Задръстванията на входа на града удължават пътя
- По-скъпи кредити биха охладили търсенето на къщи
Колко ще ви струва
Сметката по-долу започва от медианната цена в района. Въведете цената на къщата, която гледате, и ще видите вноската и разходите.
Местният данък в общините от Софийска област е различен (до 3%) — проверете наредбата на съответната община. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струва къща в Макоцево?
Медианната обявена цена е 87 450 € по 10 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 54 875 € и 158 000 €. На квадрат излиза около 936 €.
Може ли да се пазари цената в Макоцево?
50% от обявите вече са сменяли цената си; при намаленията медианата е 22,0%. Най-много пространство дават офертите, които стоят дълго или се предлагат от няколко агенции.
Колко струва парцел в Макоцево?
Медианата на обявените парцели е 25 €/кв.м (12 обяви), като урегулираните са по 100 €/кв.м. Парцел от 600 кв.м би струвал около 15 хил. €.
Канализация или септична яма?
По обявите: 10% пишат за канализация, 10% — за яма или пречиствателна станция. Останалите не казват нищо, затова питайте изрично.
Газифициран ли е районът?
По обявите — не. Ако газ е задължителен за вас, търсете в съседните райони или питайте газовото дружество за планове.
Колко земя идва с къщата в Макоцево?
Медианният двор е 730 кв.м; четвърт от къщите са на под 540 кв.м, а друга четвърт — на над 830 кв.м.
Колко са разходите при покупка в Макоцево?
За медианната къща от 87 хил. € местният данък е около 2186 € (ставката зависи от общината), плюс нотариална такса по тарифата и 0,1% вписване.
Заявка за къща в Макоцево
Голяма част от обявите се повтарят по няколко пъти. Кажете какво търсите и ще ви върнем само реалните варианти.
Сравнете със съседите
Източници: 10 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.