Равен терен в Софийското поле; на северозапад са незастроени земеделски земи, на югозапад – промишлената зона „Модерно предградие“. От центъра на София до квартал Обеля има 6,9 км по права линия — с автомобил 8,3 км или близо 13 минути при свободен път. Средната надморска височина тук е около 538 м, на нивото на Софийското поле.
Преброихме 12 обяви за продажба на къща в кв. Обеля; 5 от тях повтаряха друг имот, така че реалните предложения са 7. Половината от къщите са обявени под 295 000 € и половината — над; типичният диапазон е 238 хил. € – 360 хил. €. Обичайният размер е 160 кв.м, с парцел около 270 кв.м. С 2149 €/кв.м Обеля стои 15% под типичното ниво за кварталите на София.
Цени на къщите в кв. Обеля
Скалата е от 10-ия до 90-ия персентил; зелената зона е средната половина от офертите, оранжевата черта — медианата.
Най-гъсто е в ценовия клас 200–300 хил. € — там са 3 от 7 къщи. Бюджет до 200 хил. € стига за 1 от наличните имоти — един, а над половин милион — 1.
€/кв.м в съседните райони
От 106 района, за които има поне 5 обяви, Обеля заема 27-о място по €/кв.м. Съседните райони са осезаемо по-евтини, така че си струва да ги разгледате, ако бюджетът е притеснен.
Каква част от цената е земята
Тристайните апартаменти тук са по 1600 €/кв.м (медиана от 25 обяви), т.е. къщата е 34% по-скъпа на квадрат. Обявените парцели в кв. Обеля са медианно по 100 €/кв.м. За двор като на типичната къща това прави 27 хил. € — около 9% от нейната цена. Отделно има 4 обяви за етаж от къща с медиана 273 хил. € (1888 €/кв.м) — вариант за по-малък бюджет, но със съсобственост на двора.
Профил на предлаганите къщи
Годината на строеж е посочена в 6 от 7 обяви. Новите къщи (3) и старите (3) са в сравним брой, а останалите са от 90-те и 2000-те.
Колко голяма е типичната къща
2 от 3 къщи с посочена етажност са на два етажа, 1 — на един, 0 — на три или повече. Едноетажните са сравнително много — търсени от възрастни хора и семейства с малки деца, които не искат стълби.
Половината от къщите стоят на парцел под 270 кв.м; диапазонът на средните оферти е 175–458 кв.м.
Какво пише в обявите
Старият квартал е застроен предимно с големи еднофамилни къщи; на изток и югоизток са панелните комплекси Обеля 1 и Обеля 2.
Ново или старо строителство
Медианната нова къща е 380 хил. €; медианната къща отпреди 1990 г. — 239 хил. €. Надценката на новото е 17% на кв.м. Цената на новото идва и с по-малко земя: дворът е средно с 331 кв.м по-малък. Старата къща е по-евтина на входа, но изисква бюджет за покрив, изолация и инсталации; новата е по-скъпа, но с документи и гаранции от строителя.
| Строителство | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Двор |
|---|---|---|---|---|---|
| Ново (2015+ или в строеж) | 3 | 380 хил. € | 2149 € | 177 кв.м | 110 кв.м |
| Старо (до 1989) | 3 | 239 хил. € | 1844 € | 158 кв.м | 441 кв.м |
Как са се движили цените в кв. Обеля
Цената на земята
При земята промяната от 2016 г. е +27%: от 79 на 100 €/кв.м.
Пазарят ли се цените
1 от 7 обяви (14%) вече са сменяли цената си. Всички промени са нагоре (1).
За цялата страна Евростат отчита ръст на цените на жилищата от 184% между 2015 г. и второто тримесечие на 2026 г. Повече за историята на цените →
Районът накратко
Старо село в северозападната част на София (район „Връбница“); на мястото е открита голяма римска вила, опожарена при походите на Атила около 441–447 г. Става квартал на столицата през 1961 г. с приемането на Генералния градоустройствен план. Купуват семейства, които искат голяма къща в града на цени под тези в южните квартали и метро на пешеходно разстояние.
Познати места в района: църква „Успение Богородично“ (майстор Георги Новаков Джонгар, иконостас на Филиповци)нова църква „Св. Йоан Кръстител“ (осветена 7 януари 2008 г.)метростанция „Обеля“читалище „Просвета“
Точките са центровете на районите, оцветени по медианна цена на квадратен метър на къщите. Пунктираните кръгове са на 5, 15, 30 и 50 км от центъра.
Образование: училища и градини
До най-близкото училище има 430 м. OpenStreetMap отбелязва 3 училища и 8 градини на до 1.5 км.
| Училище | Разстояние |
|---|---|
| 62. ОУ „Христо Ботев“ | 400 м |
| ЧСУ „Дружба“ | 700 м |
| 140. СУ „Иван Богоров“ | 900 м |
| 137. СУ „Ангел Кънчев“ | 1,9 км |
| СУ за деца с нарушено зрение „Луи Брайл“ | 1,9 км |
| НГДЕК „Константин-Кирил Философ“ | 2,0 км |
За по-малките: ДГ №138 „Приятели“ (300 м); ДГ №5 „Надежда“ - сграда Обеля 2 (400 м).
62 ОУ „Христо Ботев“, 140 СУ, частно СУ „Дружба“, ДГ 41, 82 и 138.
При частните училища разстоянието е по-маловажно, защото много от тях имат собствен транспорт.
Пазаруване и услуги наблизо
Най-близките магазини от големите вериги:
| Услуга | Най-близко | Разстояние |
|---|---|---|
| Аптека | Марешки | 810 м |
| Лекар / медицински център | ДКЦ 30 | 940 м |
| Полиция | Полицейски участък Връбница | 2,3 км |
| Строителен магазин | без име в картата | 820 м |
| Търговски център | Търговски център Люлин | 3,0 км |
5 супермаркета в радиус 1.5 км покриват ежедневните нужди. За собственик на къща близкият строителен магазин е по-полезен, отколкото изглежда.
Транспорт и свързаност
Маршрутът до пл. „Св. Неделя“ е 8,3 км; изчисленото време без трафик е 13 минути. Свързан с центъра през Надежда и Люлин; метрото е най-бързият път. Метростанция „Обеля“; трамвай 6 (Иван Вазов – Обеля 2), автобуси 26, 30, 31, 81 и 150, нощен N2 (Обеля – Студентски град). Метрото („Обеля“) е на 960 м.
Сметката за пътуване
Ако карате до центъра всеки работен ден, горивото излиза около 34 € месечно при разход 7 л/100 км и 1,40 €/л. Без задръствания в колата ще прекарвате около 9 часа на месец.
Сигурност и престъпност
Официални данни за престъпността на ниво квартал или село няма — СДВР и ОДМВР отчитат по районни управления. Затова гледаме косвени, но проверими признаци.
- Най-близкото полицейско управление или участък е на 2,3 км (Полицейски участък Връбница).
- По обявите: камери — 14%, контрол на достъпа — 0%, охрана — 0%, затворен комплекс — 0%.
- Разгледайте улицата вечер — осветлението и колко прозорци светят казват повече от статистиката.
Предимства и недостатъци за всекидневието
Плюсове
- Близо до центъра — 13 мин с кола без трафик
- Децата могат да ходят пеша до училище (430 м)
- 8 детски градини в радиус 1.5 км
- Метро на 960 м („Обеля“)
- 22 автобусни спирки в радиус 1 км
- Медицински център на 940 м
Минуси
- на югозапад граничи с промишлената зона „Модерно предградие“
Силни и слаби страни, възможности и рискове
Силни страни
- Квадратен метър за 2149 € — под нивото на кварталите на София
Слаби страни
- Малки дворове — медианно 270 кв.м
Възможности
- Земята е евтина спрямо къщите — вариант за собствен проект
- Стара къща с добър парцел е по-евтин вход от новото строителство
Заплахи
- При забавяне на пазара по-малките райони губят ликвидност първи
Колко ще ви струва
Колко пари в брой ви трябват за типичната къща в кв. Обеля? Отговорът е долу; всяко поле може да се промени.
Местният данък в София е 3% от по-високата между цената и данъчната оценка. Нотариалната такса е по тарифата в евро (с ДДС), вписването — 0,1%. Лихвата е ориентир, не оферта.
Често задавани въпроси
Колко струват къщите в кв. Обеля през 2026 г.?
Медианната обявена цена е 295 000 € по 7 обяви без повторенията към 28.10.2026; средната половина от офертите е между 237 500 € и 359 990 €. На квадрат излиза около 2149 €.
Газифициран ли е районът?
По обявите — не. Ако газ е задължителен за вас, търсете в съседните райони или питайте газовото дружество за планове.
Има ли канализация в кв. Обеля?
Канализация се споменава в 0% от обявите, а септична яма или пречиствателна — в 0%. За конкретния имот поискайте договор с ВиК дружеството и последните сметки.
Какви такси се плащат при покупка на къща?
За медианната къща от 295 хил. € местният данък е около 8850 € (3% в София), плюс нотариална такса по тарифата и 0,1% вписване.
Колко са реалните оферти в кв. Обеля?
Защото един имот се предлага от няколко агенции. От 12 обяви в кв. Обеля реалните имоти са 7.
Има ли къща в кв. Обеля до 200 000 €?
В момента има 1 такива оферта; най-евтината е за 155 900 €. При тях първо проверете документите и състоянието на покрива.
Колко струва етаж от къща в кв. Обеля?
Етажите от къща са медианно 273 хил. €. По-евтино е, но общият двор и покрив изискват съгласие със съседите за всеки ремонт.
Заявка за къща в кв. Обеля
Опишете какво търсите — бюджет, двор, срок. Ще ви изпратим подходящи предложения, включително такива, които още не са публикувани.
Наблизо
Източници: 12 обяви за къщи от imot.bg (свалени на 28.10.2026, с история на цената за всяка обява), история на средните цени imot.bg 2008–2026, индекс на цените на жилищата на Евростат, OpenStreetMap (училища, магазини, спирки), OSRM (маршрути), Open-Meteo (надморска височина) и публични източници за района. Методология.