Метро, училище, супермаркет: какво е свързано с цената

Как се получава −0,81 и какво мери тази цифра

Корелацията на Спирман не гледа абсолютните стойности, а подредбата. Взехме 68 района, в които имаме поне 8 къщи в обявите, подредихме ги от най-близкия до най-далечния от метрото и отделно от най-евтиния до най-скъпия по медиана на обявената цена на квадратен метър застроена площ. После попитахме доколко двата списъка се движат заедно. Стойност −1 би означавала напълно обратна подредба, 0 означава никаква връзка, а −0,81 е много силно съвпадение. Единицата на анализа е районът, не къщата: числото не знае нищо за конкретна обява до конкретна станция.

Тук има две уловки. Първата е, че 68-те района са два много различни свята: 50 от тях са села и градове извън кварталите на София, а само 18 са самите квартали. Втората е, че цената е медиана за района, а в един район има и скъпи, и евтини къщи; колко широко се разпръсква цената вътре в района, обяснява анализът за разликите между обявите в един и същи район. Затова корелацията казва нещо за подредбата на територии, а не за това какво ще струва къщата, която гледате.

Прочетена така, цифрата −0,81 е факт за картата, не за поведението на купувачите. Първият въпрос към всяка корелация в тази статия е: има ли нещо трето, което движи и двете променливи? Почти винаги има, и то е само едно, разстоянието до центъра на София. Следващите раздели проверяват това, като режат същите райони на групи и гледат дали връзката оцелява вътре в тях.

Метрото е в града, а цената пада към селата

Метрото обслужва столицата, а голяма част от районите в набора са извън нея. Когато най-близката станция е в друго селище, разстоянието до нея не мери удобство, а показва, че районът е друго място на картата. Затова коефициентът за целия набор е сбор от две истории. Сред 50-те района около София той е −0,72, все още силен, но по-слаб. Сред 18-те квартала е −0,22. По абсолютна стойност това е почти четири пъти по-малко, а при 18 точки такава стойност се получава лесно и на случаен принцип.

Ако метрото наистина оскъпяваше къщите, щяхме да го виждаме и вътре в града, където разстоянията до станция са съпоставими. Не го виждаме. Погледнете как се нарежда цената по градации на отдалеченост: Център е на 3 минути с кола от центъра и има медиана 2 991 € на кв.м застроена площ, Банкя е на 27 минути и пада до 1 815 €, а Своге е на 51 минути и стига до 658 €. Метрото е само удобен знак за това къде свършва градът.

Следователно в целия набор метрото действа като заместник на понятието „град“. Който чете −0,81 като „всяка станция добавя цена“, смесва причина и съпровод. Станциите са там, където има плътна застройка, а плътната застройка е там, където пазарът на къщи е различен: по-малко къщи, по-малко земя, по-малко вилни зони. Затова по-долу сравняваме на едно място само райони, които вече са в една и съща група.

Метро, мол и минути с кола казват едно и също

В целия набор разстоянието до метро и до мол дава еднакъв резултат, −0,81, а минутите с кола до центъра са съвсем близо до тях, −0,79. Извън София трите мерки пак са почти неразличими: −0,72, −0,71 и −0,73. Когато три различни показателя дават практически една и съща цифра, най-простото обяснение е, че те мерят едно и също нещо. Именно това виждаме: всички три нарастват заедно, колкото повече се отдалечаваме от центъра на града.

Вътре в София картината се разцепва. Метрото пада до −0,22, а минутите до центъра до −0,15, тоест почти нищо. Моловете запазват по-осезаема връзка, −0,49, най-силната отрицателна в кварталите. Не можем да я припишем на самия мол: възможно е големите търговски центрове просто да са в части от града, които са и по-скъпи по други причини. С 18 района не можем да отделим тези обяснения един от друг, а само да отбележим, че сигналът е по-голям от този при другите удобства.

Има и по-нагледен пример. Орландовци са на 6 минути с кола от центъра и имат медиана 1 703 € на кв.м, докато Бояна е на 12 минути и стига до 2 824 €, а Драгалевци са на 13 минути и имат 2 721 €. Колкото и близо да е центърът, в кварталите той не определя къде са най-скъпите къщи. Как пръстените по време се държат по-широко, е разгледано в анализа на времето до центъра.

Вътре в София знакът се обръща

Най-любопитният ред в таблицата е училището. В целия набор връзката е слаба и отрицателна (−0,19), около София е −0,36, но в 18-те квартала става +0,36: колкото по-далеч е най-близкото училище, толкова по-скъпа е средно районът. Сходна е картината при супермаркета (+0,09 в София срещу −0,34 за всички), при строителния магазин (+0,10 срещу −0,48), при гарата (+0,24) и при надморската височина (+0,19). Нищо от това не е достатъчно силно, за да се нарече закономерност, но знакът е ясно различен от този при метрото.

Най-вероятното обяснение е композиционно. Най-скъпите квартали за къщи в обявите са вилните зони по склона на Витоша, като Бояна с 2 824 € на кв.м, Симеоново с 2 801 € и Малинова долина с 2 865 €. Те са рядко застроени и имат по-малко обществени сгради на метър територия, затова най-близкото училище или магазин е по-далеч. Недвусмислено доказателство нямаме, защото разстоянията не са проверявани къща по къща; това е най-простото съвместимо обяснение.

Надморската височина показва същото: +0,19 в София, 0,12 в целия набор и нула (0,00) в районите около града. При тези слаби стойности височината сама по себе си не изглежда причина за цена; тя се явява заедно с друг фактор, вероятно престижа на мястото. Защо височината се държи различно над определена граница, е предмет на отделен анализ, надморската височина и цената.

Как да четете таблицата с корелациите

Таблицата по-долу подрежда за всеки показател три колони: целия набор, кварталите на София и районите около нея. Най-полезното четене не е да търсите най-големия коефициент, а да сравните колоните в един и същи ред. Когато стойността е −0,81 в първата колона и −0,22 във втората, това е самото откритие: връзката в целия набор е изградена от различията между градските и извънградските райони, а не от нещо, което се повтаря в рамките на града.

Втората полза от таблицата е контролната група. Гарата (0,08) и надморската височина (0,12) в целия набор са почти нула, и те показват как изглежда липсата на връзка. Спрямо тях умерените стойности за аптека (−0,50), строителен магазин (−0,48), болница (−0,47), детска градина (−0,40) и супермаркет (−0,34) вече се виждат като реален, но смесен сигнал. Около София всички те са в диапазона от −0,29 до −0,42, което пак е същата подредба на отдалеченост.

Не търсете в таблицата отговор на въпроса „колко струва метрото“. Тя отговаря на по-скромен въпрос: до каква степен подредбата на районите по едно удобство повтаря подредбата им по цена. Върху нея стоят всички следващи раздели, затова я разглеждайте като карта на съвпаденията, а не като ценова формула.

Училището на 1–2 километра: най-скъпата група

Ако разделим 68-те района по разстояние до най-близкото училище, получаваме форма, която никой не очаква. Районите с училище до 0,5 км (37 района) имат медиана на медианите 1 790 € на кв.м, тези на 0,5–1 км (9) имат 2 143 €, а тези на 1–2 км (8) стигат до 2 682 €. След това цената пада: 1 545 € при 2–4 км (5 района) и 1 016 € при над 4 км (9 района). Върхът не е при най-близките, а в средата.

Ако удобството „училище наблизо“ оскъпяваше къщата, най-скъпа щеше да е първата група. Най-вероятно групата на 1–2 км събира вилните квартали по Витоша, за които вече стана дума, а най-евтината последна група събира отдалечени села. Двата края са определени от нещо друго, не от училището. Поради малкия брой райони в някои групи (5, 8 и 9) не бива да четем кривата като гладка зависимост; тя показва само, че правата линия „по-близо е по-скъпо“ не съществува.

В таблицата по-долу вижте и колоната с броя на районите във всяка група. Тя е важна, защото групите не са равни: най-голямата има 37 района, най-малката само 5. Изводите за 2–4 км са най-несигурни, а широката група до 0,5 км най-вероятно смесва скъпи и евтини райони в един кош.

Защо удобствата наблизо не правят къщата скъпа

При супермаркета формата е почти същата като при училището: 1 853 € на кв.м при до 0,5 км (27 района), 2 143 € при 0,5–1 км (11), 2 698 € при 1–2 км (7), 1 263 € при 2–4 км (12) и 1 384 € при над 4 км (11). Групата на 1–2 км пак е най-скъпа, а 2–4 км е с малко над два пъти по-ниска медиана. Две различни удобства дават един и същ профил, което е още един знак, че профилът идва от типа райони, а не от самите удобства.

Има и по-проста причина удобствата да не оскъпяват: те са почти навсякъде. В 37 от 68 района има училище на не повече от 500 метра, а в 27 има супермаркет на същото разстояние. Нещо, което е налично в повечето райони, не може да различи скъпия район от евтиния, дори когато купувачът го цени. Различава ги това, което е рядко: гледка, склон, малко и престижно място, добра връзка към центъра.

Тук има и урок за продавачите. Една обява, която изброява „близо до училище, супермаркет и аптека“, описва най-често нещо, което не отличава къщата от повечето в същия район. Купувачът, който сравнява две къщи в един район, ще гледа двора, състоянието и скритите разходи. Как се различават къщите вътре в района по реални белези, проверихме в анализа на удобствата, които наистина се плащат.

Броят на обектите говори повече от разстоянието

Освен разстоянието до най-близкия обект броихме и колко обекта има в района. В 18-те квартала на София най-силната положителна връзка е с броя детски градини: +0,53. Следват броят лекари (+0,37), аптеки (+0,30) и супермаркети (+0,27), а най-слабите са автобусните спирки (+0,16) и училищата (+0,11). Знакът е обратен на този при разстоянието: повече обекти в района, по-висока цена. Двете мерки се допълват, но и двете са слаби.

Най-естественото обяснение е, че броят на обектите отразява размера и плътността на застрояване, както и дали районът е населен с млади семейства. Квартал с повече детски градини вероятно е по-голям или по-жилищен. Но „вероятно“ е точната дума, защото не измерваме населението, а само дали едно число съвпада с друго. Освен това 0,53 при 18 района е стойност, която един чужд, случаен набор от райони би могъл да даде по-често, отколкото ни се иска.

Практическото значение е скромно. Ако избирате между два квартала, броят на детските градини може да е полезен за семейство, но не е ценови индикатор и не бива да се търси „премия за детска градина“. За преценка на цената има по-надеждни въпроси, които са разгледани в ръководството за избор между къща и апартамент: какви разходи стоят зад мястото и колко пъти седмично ще пътувате.

Метро лентите в София и защо им вярваме малко

Лентите за метрото включват само 18-те софийски квартала. Районите до 1 км от станция са 2 и имат медиана 2 594 € на кв.м; тези на 1–2 км са 3 и имат 2 826 €; на 2–4 км са 11 със 2 468 €; на 4–8 км е само 1 район с 2 890 €; над 8 км е един район с 1 714 €. Групи от един, два или три района не са статистика, а описание на отделни места. Затова подреждаме тези числа тук, но не извличаме закономерност.

Все пак едно нещо се вижда: най-скъпите групи не са най-близките до метрото. Районите на 4–8 км (един район) имат по-висока медиана от тези до 1 км (два района). Ако метрото беше решаващо за цената на къщата, подреждането щеше да е по-подредено. Единствената група, която е ясно по-евтина, е тази над 8 км, и тя пак е само един район, така че не бива да я приемаме като граница.

Ако ви интересува конкретен квартал, а не средната стойност, най-добрият начин е да сравните двойка квартали един до друг. Картата на цените в картата на цените и списъкът на кварталите на София показват къде са групите райони, които стоят зад тези числа, а не обещават, че метрото ще оскъпи или ще поевтини избрания от вас район.

Три начина да се подведете от една корелация

Първият начин е екологичната грешка: да пренесете връзка между райони върху отделна къща. Числата тук описват как се подреждат райони, а не къщи. Една къща до метро в евтин район може да струва по-малко от една далеч от метро в скъп район. Затова нищо в тази статия не позволява да кажете „къща до станция струва с толкова повече“. Позволява само да кажете, че районите, които са далеч от станциите, са средно по-евтини.

Вторият начин е да пренебрегнете общата причина. Метрото, моловете и минутите до центъра са прояви на едно и също нещо, градската среда, и всяка от тях поотделно изглежда мощна. Третият е да вярвате на малки групи. Цифри като +0,53 или 2 826 € изглеждат уверено, но са изчислени върху 18, 8 или 3 района. Колкото по-малка е групата, толкова по-малко върху нея може да се гради.

Как е направено сканирането и кои райони влизат в набора, е описано на страницата за методологията. Там ще видите и защо за този анализ сме взели само райони с поне 8 къщи: под този праг медианата на района зависи от една-две обяви. Тези ограничения не отменят находката, но я правят по-скромна, отколкото би я направило заглавие, което обещава, че метрото „добавя“ цена.

Какво да направите с тези числа

Първо, спрете да ползвате близостта до метро, училище и супермаркет като довод за цената на къщата. Тя е вярна на ниво карта и невярна на ниво обява. Вместо това питайте какво плащате за мястото и какво е наистина ваше: колко минути ще пътувате до работа, как ще стигат децата до училище и колко пъти седмично ще ходите до магазин. На първия въпрос отговаря калкулаторът за пътуването до работа, а за втория и третия най-честният метод е пътуване до адреса в час пик.

Второ, сравнявайте райони по това, което е рядко. Когато две къщи са в един район, разликата в удобствата им е нищожна, затова сметката е в двора, сградата и разходите. Когато са в два района, пуснете сравнението на два района и погледнете не само цената на кв.м, а и времето до центъра и броя обяви, на които се опира медианата. Малък брой обяви означава, че цифрата може да се промени с една обява.

Трето, при оглед проверете сами това, което таблицата не може да каже. Ходете пеша до най-близкото училище и магазин, проверете осветлението, тротоарите и обществения транспорт вечер. Контролният списък за посещението е в ръководството оглед на къща: 12 проверки. За районите извън града започнете от списъка на селата и градовете около София, където връзката с отдалечеността е най-силна и където удобствата наистина са по-малко.

Данни и ограничения

Ранг-корелацията на Спирман е изчислена между разстоянието от OpenStreetMap до най-близкия обект от даден вид (в километри) и медианната обявена цена на квадратен метър застроена площ на района. Включени са 68 района с поне 8 къщи в сканирането от 28.10.2026, от които 18 са квартали на София и 50 са извън тях. Лентите по разстояние показват медианата на районните медиани. Цените са обявени, не продажни; няма контрол върху възраст, размер или двор на отделните къщи. Връзките са между райони, не между къщи, и не доказват причина. Групите от един до три района са само описание.

Често задавани въпроси