Анализи на пазара на къщи в София и около нея
Всеки анализ задава един конкретен въпрос към собствената ни база от 2285 уникални обяви за къщи (imot.bg, 28.10.2026) и отговаря с числа: какво струва дворът, къде се чупи цената, кой намалява обявата, как да четем думите в описанието. Не гадаем и не даваме инвестиционни съвети — показваме какво се вижда в данните и къде свършва видимото.
Колко струва един квадратен метър двор: анализ на 2 285 обявиВ квартали на София допълнителен кв.м двор се свързва със 100,7 € в обявената цена, в Софийска област — с нула. Анализ на 2 285 обяви.Колко струва самата сграда, ако извадим земятаВ 2 106 къщи от 82 района земята е 13,0% от обявената цена, а сградата без нея - 1 668 € на кв.м. Анализ на обяви от imot.bg.Времето до центъра и цената на къщата: къде е пропасттаМежду 25–34 и 35–49 минути с кола до центъра на София медианата на обявената цена на къщата пада от 358 500 на 128 999 евро.Надморска височина и цена: къде е върхът на пазараНай-високата медиана на кв.м е 2 464 евро при райони на 700–799 м, а корелацията между височина и цена по райони е едва 0,12.Какво купувате за 100, 250 или 700 хил. евроПод 100 хил. € обявената къща е 76 кв.м на 45 минути от центъра; за 250–399 хил. € е 186 кв.м на 24 минути. Анализ на 2 285 обяви по бюджет.Психология на обявената цена: закръгляване и праговеПод прага 400 000 € са 48 обяви, точно на него 13, над него 10. Как закръгляват цената продавачите на къщи край София: прагове и крайни цифри.Кой намалява цената и колко: разлики по ценови сегментиОт 2 285 обяви на къщи 561 са сменяли цената. В сегмента 100–199 хил. € 85,4% от промените са намаления, над 1 млн. € — 38,6%.Анатомия на едно намаление: стъпки, закръгляване и повторения1 275 промени в цените на обяви за къщи: медианна стъпка надолу −5,0%, 304 обяви с една промяна и рекорд от 37 промени на една обява.Колко се различават цените в един и същи районВ 39 района около София средната половина от обявите се разпростира от 9% до 113,5% от медианата на €/кв.м. Къде цената е предвидима?Къща или тристаен апартамент: сметката по 23 районаВ нито един от 23 района къщата не е по-евтина от тристайния апартамент: медианно съотношение 2,15. На кв.м обаче къщата е по-евтина в 11 района.Колко голям е пазарът на къщи: от 3 065 обяви до 2 285 къщиОт 3 065 обяви за къщи и вили остават 2 285 различни къщи в 140 района. Пет района държат 25,5% от предлагането, а 84 имат под десет къщи.Тухла, гредоред, монолит или сглобяема: какво казват ценитеСурово тухлата е на 2 109 €/кв.м, гредоредът на 1 272. В един и същи район обаче тухлата е само с 6,5% над останалите. Какво е материал и какво е място.Възраст на къщата и цена: кривата, която не е права линияКъщите от 1960–1989 г. са на 1 616 € на кв.м, тези от 2015–2020 г. — на 2 432 €, с 14,1% над района си. Анализ на 2 285 обяви от София и околностите.Малките къщи са по-скъпи на квадрат, но само вътре в районаСурово €/кв.м расте с размера (2 008 → 2 115 €), но вътре в района къщите под 100 кв.м са с 24,1% над него, а над 450 кв.м — с 9,0% под него.Кои удобства наистина оскъпяват къщата: сравнение в районаОбзаведена къща: +15,9% на кв.м, газ: +10,0%, гараж: −7,1%. Сравнихме обявите на къщи с и без белег само вътре в един и същи район.Най-евтините и най-скъпите 10%: къщите извън норматаНай-скъпите на кв.м 10% къщи са с медианна цена 349 999 €, под 420 000 € за целия набор. Профил на 215 + 215 обяви извън нормата на района им.Метро, училище, супермаркет: какво е свързано с ценатаРазстоянието до метро е свързано с цената на кв.м с −0,81 в 68 района, но само с −0,22 в 18 софийски квартала. Проверка на всяко удобство.Езикът на обявите: какво казват думите за ценатаДумата „спешно“ върви с 13,5% по-ниска цена на кв.м, но „ексклузив“, „луксозна“ и „гледка“ не носят премия. Анализ на 2 285 описания на къщи.Собственик или агенция: 209 обяви без посредникОт 2 285 къщи 209 са без агенция. Медианата е 2 000 € на кв.м и в двете групи, но вътре в района собствениците искат с 1,9% повече.Парцели срещу апартаменти: кое поскъпна повече от 2015 до 2026Апартаментите са поскъпнали с 244%, парцелите с 158% (медиана по 46 района, 2015–2026). Парцелите водят само в 16 от 46 района.
Как се правят анализите
Базата включва всички обяви за къщи, вили и етажи от къща в 140 района на София и Софийска област, събрани на 28.10.2026, заедно с историята на цената на всяка обява, надморската височина и времето с кола до центъра на всеки район. Повторенията са махнати, имотите в чужбина и сглобяемите реклами — също. Медианите и сравненията вътре в района са основният ни инструмент: така разликите между скъпи и евтини райони не се бъркат с ефекта на самия белег. Пълното описание е в методологията, а числата по райони — в „Пазарът в числа“.
Търсите къща и искате числата за конкретен район?
Изпратете район и бюджет — ще ви върнем подбрани обяви без повторенията.