Собственик или агенция: 209 обяви без посредник

Кого броим за собственик, когато агенцията не се вижда

imot.bg няма поле „собственик“. Затова броим като такива обявите, в които порталът не показва агенция: те са 209 от 2 285 къщи, или 9,1%. Останалите 2 076 са агенционни. Това е белег за начина на публикуване, а не документ за собственост. Възможно е част от обявите без агенция да са пуснати от посредници, които не са се представили като такива, а роднина, който продава от името на собственика, да изглежда като собственик. От данните не можем да проверим това, затова го смятаме за граница на анализа.

Групата е малка и това определя всичко нататък. Когато разрежем 209 обяви по райони, в повечето места остават по няколко къщи, понякога една. Дял от 32% звучи драматично, но зад него стоят 8 къщи от 25. Всеки процент в тази статия трябва да се чете заедно с броя обяви, от които е изведен, и затова ги показваме там, където е възможно.

Разглеждаме обявени цени, не цени на сключени сделки. Не знаем дали собственикът в крайна сметка отстъпва повече или по-малко от агенцията, нито колко време стои обявата. Анализът отговаря само на въпроса как изглеждат двата вида обяви в един и същи ден, 28.10.2026, а не кой от двата канала води до по-добра сделка.

„Без комисионна“ в текста: 119 от 178 обяви са на агенции

Най-очевидният начин да познаете собственик е да потърсите в описанието думи като „без комисионна“ или „от собственик“. Ние го опитахме и той се провали. Формулировката се среща в 178 обяви, а 119 от тях са публикувани от агенция, тоест две трети. Само 59 от 178 са обяви без агенция.

Най-вероятното обяснение е, че „без комисионна“ често означава „без комисионна за купувача“: агенцията работи по договор с продавача и не иска възнаграждение от вас. Това е различно от покупка без посредник, при която с вас разговаря човекът, който е подписал нотариалния акт. Затова признакът „собственик“ в нашите таблици се определя по начина на публикуване, а не по обещанията в текста. Така 66,9% от обявите с такава фраза са на агенции: тя е твърдение на продавача, а не доказателство.

От 209 обяви без агенция само 59, или 28,2%, съдържат такава фраза. Над 150 собственици изобщо не пишат нищо подобно. За читателя изводът е практичен: ако за вас е важно с кого сключвате сделка, питайте директно кой е собственикът по нотариален акт и кой взема възнаграждение. Как се чете езикът на обявите по-общо, разглеждаме в анализа за думите в описанията.

Една и съща медиана, различни къщи около нея

И при двете групи медианата на обявената цена за квадратен метър застроена площ е 2 000 €. Когато погледнем цялата цена, собствениците са малко по-евтини: медиана 388 560 € срещу 405 000 € при агенциите, или с 16 440 € по-малко. Разликата има проста причина. Къщите им са по-малки: медианна площ 208 кв.м срещу 220 кв.м, а дворът е 500 кв.м срещу 560 кв.м. При еднаква цена на квадрат по-малката къща струва по-малко общо.

Равното число на медианата обаче не значи, че двете групи са еднакви. Собствениците са по-рядко в двата края на пазара: само 18,7% от обявите им са под 200 хил. € срещу 21,9% при агенциите, а над 1 млн. € са 10,0% срещу 12,3%. Дялът на къщите в самата София е почти същият: 34,0% при собствениците и 36,1% при агенциите. С други думи, обявите без агенция се струпват в средата на ценовата скала. Как изглежда тя, виждате в анализа какво купувате за 100, 250 или 700 хил. евро.

Затова простото сравнение на две медиани е слаб тест. То смесва различни райони, различни размери и различна възраст на къщите. Следващите раздели го разплитат на части: първо вътре в района, после по възраст, по поведение при цената и по сегмент.

Вътре в същия район: +1,9% и почти монета

За да махнем ефекта на мястото, сравнихме всяка обява от собственик с обявите на агенциите в същия район. Така собствениците излизат с 1,9% по-високи цени на квадрат от районната норма. Това е малка разлика и тя може да се обясни с по-новите къщи, за които стана дума, и с по-малкия брой обяви на район.

Втората проверка е по-строга. Взехме 28 района, в които има обяви и от двата вида, и сравнихме двете групи в рамките на всеки от тях. Медианната разлика е +5,7%, тоест собствениците искат малко повече. Но в 15 от 28 района разликата е положителна, а това е 53,6%, почти хвърляне на монета. В останалите 13 района собствениците не са по-скъпи, а понякога са по-евтини.

Как да чета това? Като слаб наклон, а не като закон. Една по-висока медиана от +5,7% може да я създадат няколко необичайно скъпи къщи в малки райони. Не можем да твърдим нито че собствениците надценяват, нито че агенциите свалят цената. Когато оценявате конкретна къща, по-важно е колко се различават цените вътре в района, отколкото кой е пуснал обявата, а това е темата на анализа за разпръскването на цените в един район.

Таблицата с разликите: къде групите наистина се различават

В таблицата по-долу сме подредили измеренията, по които двете групи се разминават. Най-голямата разлика е в строителството: 56,5% от къщите на собствениците са ново строителство срещу 41,4% при агенциите, тоест с 15,1 пункта повече. Втората по размер е в цената: променена цена има при 35,4% от обявите на собствениците срещу 23,5% при агенциите, с 11,9 пункта разлика.

Прави впечатление, че разликите в цената, размера и двора са малки, а разликите в поведението и в вида на къщата са големи. Преглежданията са почти равни: медиана 1 397 срещу 1 440, около 3% по-малко при собствениците. Този показател зависи от това колко дълго стои обявата и дали е промотирана, а за двете неща нямаме данни, затова не го тълкуваме като интерес на купувачите.

Новото строителство при собствениците е най-силното отклонение и може да обясни част от +1,9%: нова къща е по-скъпа на квадрат от стара, а в нашата извадка собствениците имат повече такива. Защо къщите на собственици са по-често нови, не можем да кажем. Възможно е сред тях да има хора, които са построили къщата за себе си или за продан и не са наели посредник, но това е хипотеза, не измерване. Как възрастта влияе на цената, показваме в анализа на възрастта на къщата, а за разликата между нова и стара сграда има отделна страница: ново или старо строителство.

Защо собствениците сменят цената по-често

Разликата от 35,4% срещу 23,5% означава, че цената на обявата от собственик е променяна около 1,5 пъти по-често. Тя е най-ясното поведенческо различие между двете групи. Не разделяме тук намаленията от повишенията, така че не знаем колко от промените са отстъпки и колко са корекции нагоре.

Две обяснения са правдоподобни, но не можем да изберем между тях. Първото е, че при липса на посредник началната цена често е пробна, а не плод на анализ на подобни обяви, и се коригира, когато няма запитвания. Второто е свързано с новите къщи, които са повече при собствениците: те се обявяват на цена от проект или от предишна оценка и се променят при преговори с първите купувачи. Ако двете обяснения важат едновременно, не можем да кажем кое тежи повече.

За купувача от това следва малко. Обява, чиято цена вече е сменяна, може да остави място за разговор, но същото важи и за обява, която стои с една цена от месеци. Колко често и с какви стъпки падат цените по сегменти, е разгледано в анализа кой намалява цената, а как изглеждат отделните отстъпки по размер и повторения, в статията анатомия на едно намаление.

Къде са собствениците: Малинова долина, Волуяк, Чепинци

Средният дял от 9,1% се разпада различно по зони. В кварталите на София собствениците са 8,6% от обявите, в селата на Столична община 8,0%, а в Софийска област 10,8%. Разликата не е голяма, но показва, че извън града пазарът без посредник е малко по-развит.

Най-високи дялове има в малки пазари. В в.з. Малинова долина 8 от 25 къщи са без агенция, или 32,0%. Следват Волуяк със 7 от 29 (24,1%) и Чепинци с 6 от 26 (23,1%). На такива основи един-два дела се променят с няколко обяви, така че класацията не бива да се чете като устойчива.

По-големите пазари са по-надеждни. Божурище има 8 собственици от 46 къщи (17,4%), Горна баня 6 от 37 (16,2%), Хераково 7 от 44 (15,9%), а Лозен 8 от 51 (15,7%). Бояна има най-много собственици по брой, 13 от 100 къщи (13,0%), което е над средния дял от 9,1%, но под нивото на малките пазари.

• в.з. Малинова долина: 8 от 25 къщи, 32,0%
• Волуяк: 7 от 29, 24,1%
• Чепинци: 6 от 26, 23,1%
• Божурище: 8 от 46, 17,4%

Където агенциите държат почти целия пазар

В другия край на таблицата собствениците почти липсват. В Драгалевци те са 3 от 129 къщи (2,3%), а в Гурмазово нула от 36. Във Владая е 1 от 42 (2,4%), във Владо Тричков 1 от 35 (2,9%). При Банкя дялът е 4,0% (7 от 174), а при Център 5,1% (3 от 59).

Наблюдение върху самата таблица е, че най-големите пазари имат ниски дялове на собственици: Банкя със 174 къщи и Драгалевци със 129. Най-високите дялове са при райони с 25–51 къщи. Една възможна причина е, че там, където предлагането е голямо и конкурентно, собствениците по-често търсят агент; другата е, че при малко обяви един собственик отнема голям дял. Нашите данни не различават двете.

Ниският дял означава, че в Драгалевци къщите без агенция са рядкост: три обяви сред над сто. Ако търсите именно такава къща, изборът ви в района е между няколко обяви, и тогава сравнението с цената в района е по-важно от канала на продажба.

Ценови сегменти: връх при 200–299 хил. евро

Дялът на собствениците не расте с цената. Той е най-нисък при най-евтините къщи: 5,2% от 213 обяви под 100 хил. €. После се качва до 10,0% при 100–199 хил. € (281 обяви) и достига максимума от 12,4% при 200–299 хил. € (291 обяви). От там пада: 10,2% при 300–499 хил. € (596 обяви), 8,3% при 500–999 хил. € (627 обяви) и 7,6% при къщите от 1 млн. € нагоре (277 обяви). Върхът е 2,4 пъти по-висок от дъното.

Ниското начало може да е свързано с местата, в които са най-евтините къщи. Например в Своге, където медианната цена е 86 000 €, собствениците са само 2 от 38 обяви (5,3%). Това е наблюдение за един район, а не обяснение: не знаем дали евтините къщи се продават през посредник по-рядко или просто собствениците там по-рядко публикуват в портала.

Падането към горния край е по-ясно. В сегмента от 1 млн. € нагоре 92,4% от обявите са агенционни, а при 200–299 хил. € агенционните са 87,6%. Най-скъпите къщи се предлагат през посредник малко по-често, но разликата между сегментите е от няколко пункта, не от пъти. Цялата подредба по цена е в класацията по цена.

По-кратки описания, същите преглеждания

Описанията на собствениците са по-къси: медианно 1 009 знака срещу 1 272 при агенциите. Това са 263 знака по-малко, или 20,7%. Разликата е в очакваната посока, защото текстът най-често е написан от човек, който не пише обяви всеки ден, но данните не казват какво точно липсва в кратките описания.

Прегледите обаче не следват текста. Медианата им е 1 397 при собствениците и 1 440 при агенциите, само с около 3% разлика. Или късият текст не пречи да привлечеш купувачи, или портал, снимки и цена движат вниманието повече от описанието. Нашите данни не отделят двете обяснения и не знаем възрастта на обявите.

За вас кратката обява означава, че по-голяма част от информацията ще трябва да изискате сами: година на построяване, вид отопление, статут на земята. Затова записвайте въпросите си преди първия разговор и ги задавайте еднакво и на собственици, и на агенти. Какво да попитате на място, е събрано в ръководството за огледа на къща.

Какво да направите с тези числа, когато гледате обява без агенция

Започнете от сравнението с района, не от канала на продажба. Обява от собственик не е по-евтина по принцип: вътре в района разликата е +1,9%, а в сдвоено сравнение в 15 от 28 района е положителна. Ако цената на къщата е по-висока от обичайната, питайте защо, независимо дали отсреща е агент или собственик.

Проверете документите със същата строгост, независимо кой продава. Какво да проверите, прочетете в ръководството какви документи да проверите при покупка на къща, а ако ще вземате ипотека, вижте как банката гледа къщата в ръководството за кредит. Този анализ не е юридически съвет, а описание на обявите.

Сметнете и крайния разход. Ако има посредническо възнаграждение, то е част от сумата, която ще платите, затова питайте за него още в първия разговор. Калкулаторът на разходите при покупка показва какво се добавя към обявената цена. Как са събрани данните, е описано на страницата за нас, а целият процес по стъпки е в наръчника на купувача.

Ако самите вие сте собственик и обмисляте да обявите къщата без посредник, числата дават три ориентира, но не и препоръка. Обявите без агенция са 9,1% от пазара, така че конкуренцията идва предимно от агенционните обяви. Те имат по-дълги описания (медианно 1 272 знака срещу 1 009) и по-рядко сменят цената. Преди да определите първата цена, сравнете я с медианата на района, защото вътре в района собствениците са с 1,9% по-високо от нормата, а в почти половината сравнени райони не са над нея.

Данни и ограничения

Използваме собствен скрейп на imot.bg от 28.10.2026: 2 285 уникални къщи в 140 района, всички с обявени, а не продажни цени. Към собственици отнасяме обявите, при които порталът не показва агенция (209); останалите 2 076 са агенционни. Цената на квадрат е обявената цена на кв.м застроена площ. Районното сравнение поставя обявите на собствениците срещу обявите в същия район, а сдвоеното обхваща 28 района с обяви и от двата вида. Не можем да кажем кои обяви са от действителни собственици, колко време стоят, колко се отстъпва при преговори, нито дали промяната на цената е надолу или нагоре. Малките бази на район, често по няколко обяви, правят всеки отделен дял ориентировъчен. Всички зависимости са корелации и смесват размер, възраст и местоположение.

Често задавани въпроси