Парцели срещу апартаменти: кое поскъпна повече от 2015 до 2026

Два парцела, две противоположни истории

Започваме с двата района, които най-често излизат на челно място, когато някой сравнява парцелите с апартаментите. В Павлово медианата на обявените парцели през декември 2015 е била 167 € на кв.м, а в октомври 2026 е 3 093 €. Това е ръст от 1 752%. В същия квартал апартаментите са тръгнали от 784 € и са стигнали 2 683 €, тоест с 242%. Така парцелът в Павлово излиза по-скъп на квадрат от апартамента, което на пръв поглед е странно.

В Красно село картината е огледална. Парцелите са от 286 € на кв.м през 2015 до 8 € днес, спад от 97%, докато апартаментите са се вдигнали от 871 € на 2 934 €, или с 237%. Цена от 8 € на кв.м не е пазарна цена, а следа от това, че в момента на измерването има съвсем малко обяви на парцели и една от тях е много евтина. Медиана от две-три обяви не е времева серия.

И двата случая са полезни именно като предупреждение. Затова в тази статия не градим извода върху крайностите, а върху всичките 46 района, в които сме проследили едновременно парцели и апартаменти, и показваме къде числата са достатъчно устойчиви, за да се вярва на посоката им.

Откъде идват сериите и какво не измерват

Данните са медианни обявени цени на imot.bg по квартали за две групи имоти: апартаменти и парцели, изразени в евро на кв.м. Серията върви от 2008 до 2026 г., а последната точка е от 22.10.2026. За база използваме декември 2015 и сравняваме с последната стойност. Само 46 района имат и двете серии, и върху тях стъпва анализът.

Първото ограничение е смисъл на числата. Това са цени, които продавачите искат, не цени на сделки, и не знаем колко се отстъпва. Серията на апартаментите обхваща всички апартаменти в квартала, не само тристайните, затова е смесена по размер и възраст. Парцелите също не са еднородни: цената на кв.м зависи от статута на земята и от това дали може да се строи, а обявата не винаги го казва.

Второто ограничение е в самата таблица. Две двойки района делят една и съща серия: Малинова долина с в.з. Малинова долина и Горна баня с в.з. Горна баня. Затова 46-те реда не са 46 независими пазара. Дългата история на цените по квартали е събрана на страницата история на цените 2008–2026.

Медианата: умножение по 3,44 срещу 2,58

Ако превърнем процентите в множители, медианното поскъпване на апартаментите от 244% означава, че цената на кв.м се е умножила по 3,44. При парцелите 158% е умножение по 2,58. Апартаментите са вървели около една трета по-бързо. Това е резултатът за типичния район от 46, а не за един голям пазар.

По-показателен е броят райони. Парцелите са поскъпнали повече от апартаментите само в 16 от 46 района, или в 34,8%. В останалите 30 апартаментите са водили или са били равни. Тоест историята „земята винаги расте най-бързо“ не се потвърждава на ниво квартал, дори когато в отделни райони парцелите са се вдигнали многократно.

Медианата на ръстовете по райони не е ръстът на един общ показател. Всеки район тежи по един, независимо дали има хиляди обяви, или десетина, а районите със съвсем малко обяви на парцели дават най-шумните процентни стойности. Цялостния поглед върху пазара дава страницата пазарът в числа, а тук следим само сравнението между двата вида имоти.

Таблицата: десетте най-бързо поскъпнали парцела

В таблицата по-долу са десетте района с най-голям процентен ръст на парцелите, заедно с апартаментите в същите райони. От тях в девет парцелите изпреварват апартаментите, а изключение е Кремиковци, където парцелите са +300%, а апартаментите +320%. Първата петица е Павлово, Левски В, в.з. Симеоново – Драгалевци, Левски и Карпузица.

Забележително е колко ниска е началната цена. Левски В е започнал от 116 € на кв.м и е стигнал 742 €, Карпузица от 116 на 684 €, а Христо Ботев от 39 на 221 €. За да се получи +467%, там е достатъчно парцелът да е с 182 € по-скъп на кв.м. В евро това е по-малко от добавката при апартаментите в същия район: в Христо Ботев те са от 433 на 791 €, или 358 € повече.

Затова редът по процент подвежда. В Докторски паметник парцелите са от 1 678 на 9 489 € (+465%), а апартаментите от 1 708 на 5 812 € (+240%): тук и процентът, и добавката в евро са по-големи при парцелите, съответно 7 811 € срещу 4 104 €. Това е единственият ред в топ десет с такава двойна преднина освен Павлово.

Малка база, голям процент

Нека сметнем още няколко от същите райони в евро, а не в проценти. В Левски В парцелите са добавили 626 € на кв.м (от 116 на 742), а апартаментите 1 400 € (от 562 на 1 962). В в.з. Симеоново – Драгалевци парцелите са добавили 598 €, а апартаментите 2 287 €. В Карпузица добавките са 568 € срещу 1 734 €, а в Кремиковци 90 € (от 30 на 120) срещу 1 122 € (от 351 на 1 473).

Картината е същата почти навсякъде: процентът е по-висок при парцела, защото знаменателят е малък, а парите са повече при апартамента. Единствените два района в топ десет, където парцелът добавя повече евро на кв.м, са Павлово (2 926 € срещу 1 899 €) и Докторски паметник. И двата са специфични: Павлово има парцел, по-скъп от апартамент, а Докторски паметник е най-скъпият квартал в извадката.

Какво означава това на практика? Ако искате да използвате цената на парцела в района като ориентир за стойността на двора на къща, обърнете внимание не на процента, а на броя обяви и на абсолютната сума. Как цената на двора се разделя от цената на сградата, разглеждаме в анализите за цената на квадратен метър двор и за стойността на самата сграда.

Центърът и Лозенец: парцелът, който почти не поскъпва

Най-центърът е интересен случай. В Център парцелите са от 770 на 2 698 € (+250%), а апартаментите от 999 на 3 468 € (+247%): почти равенство. В Яворов парцелите са от 1 126 на 3 871 € (+244%), апартаментите от 1 043 на 4 468 € (+328%). В Докторски паметник вече видяхме, че парцелът води.

Лозенец е силната изненада. Апартаментите там са от 1 184 на 4 087 € (+245%), третата най-висока цена на апартаменти в извадката след Докторски паметник и Яворов. Парцелите са от 1 010 на 1 269 €, само с 26%, и са добавили 259 € на кв.м срещу 2 903 € при апартаментите. Парцел в Лозенец през 2015 е струвал почти колкото апартамент, а днес струва около една трета от него.

Причините не са в нашите данни. Възможно е парцелите, които се обявяват в централните квартали, да са рядкост и всяка обява да е със своя особеност, което прави медианата нестабилна. Възможно е и да има реална разлика в търсенето. Не можем да изберем между двете обяснения, и затова не правим извод, че „земята в Лозенец не расте“. Данните казват само, че в обявите това не се вижда.

В средата на таблицата: Бояна, Драгалевци и Симеоново

Повечето читатели на този сайт не търсят къща в Павлово, а в подножието на Витоша. Затова погледнахме и там, където серията не е екстремна. В Бояна парцелите са от 171 на 428 € на кв.м (+150%), а апартаментите от 851 на 2 883 € (+239%). В Драгалевци парцелите са от 140 на 350 € (+150%), апартаментите от 864 на 2 863 € (+231%). В Симеоново парцелите са от 139 на 364 € (+162%), апартаментите от 869 на 2 642 € (+204%). И в трите квартала апартаментите водят, но разликата е различна: 89 пункта в Бояна, 81 в Драгалевци и 42 в Симеоново.

В евро разликата е още по-голяма. В Бояна парцелите са добавили 257 € на кв.м, а апартаментите 2 032 €. В Драгалевци добавките са 210 € срещу 1 999 €, а в Симеоново 225 € срещу 1 773 €. Земята в тези квартали е поскъпвала по-бавно от жилищата и с много по-малко евро на кв.м. Подробности за Драгалевци ще намерите на страницата на района.

Подобно е положението в Горна баня на другия край на списъка: парцелите са от 78 на 122 € (+56%), апартаментите от 751 на 2 679 € (+257%). В тези квартали купувачът на къща плаща основно за сградата и за мястото, а не за поскъпнал парцел. Това е само наблюдение върху две серии от обяви, не оценка на къща, и не доказва нищо за вашата конкретна сделка.

На дъното: там, където парцелът почти не мърда

В долната част на списъка апартаментите растат, а парцелите стоят. В Бенковски парцелите са от 44 на 65 € (+48%), докато апартаментите са от 549 на 2 170 € (+295%). В Суходол парцелите са от 45 на 65 € (+44%), а апартаментите от 790 на 1 781 € (+125%). В Световрачене парцелът е от 29 на 36 € (+24%), а апартаментът от 425 на 2 505 € (+489%), най-големият ръст на апартаменти в цялата извадка.

Има и спадове. В Обеля парцелите са +9% (от 92 на 100 €), във Филиповци −12% (от 58 на 51 €), в 7-ми 11-ти километър −39% (от 275 на 167 €), докато апартаментите там са от 2 004 на 2 780 €, само с 39%, най-ниският ръст на апартаменти в таблицата. Тук се вижда, че и апартаментите не растат навсякъде еднакво.

Когато парцелите стоят на 36–65 € на кв.м години наред, а апартаментите вървят нагоре, най-вероятно сравняваме два различни пазара в един и същи квартал, но данните не ни позволяват да опишем разликата. Каква земя се продава зад една и съща цена, зависи от статута ѝ, а това е тема на ръководството за регулацията, УПИ и земеделската земя.

От 2020 г. насам: парцелите пак изостават

Ако започнем отброяването от 2020 г., посоката е същата. Медианното поскъпване на апартаментите е 132%, на парцелите 88%, тоест умножение по 2,32 срещу 1,88. Парцелите водят в 15 от 46 района (32,6%), почти колкото при дългия период. Изводът не зависи от това дали гледаме почти единадесет, или около шест години.

Отделните райони се държат различно. В Павлово парцелите са от 859 на 3 093 € (+260%), а апартаментите от 1 198 на 2 683 € (+124%), и там предимството на парцела продължава. В Христо Ботев апартаментите отчитат спад от 52%, от 1 661 на 791 €, докато парцелите растат с 251%. Стойността от 1 661 € за 2020 е 3,8 пъти над тази от 2015 (433 €), така че вероятно е аномална точка, а не истински спад.

В 7-ми 11-ти километър парцелите падат с 62% (от 443 на 167 €), докато апартаментите растат с 212%. В Лозенец и двата ръста са по-близки: +106% при парцелите (от 616 на 1 269 €) и +130% при апартаментите (от 1 780 на 4 087 €). Линиите на двете серии във времето, по-долу, показват колко неравно са вървели те.

Къщата между двете серии: къде квадратът е по-евтин от апартамента

Парцелът и апартаментът са двата полюса. Къщата е нещо средно, затова сравнихме цената на кв.м застроена площ на къщите от нашите обяви с последната цена на апартаментите в същия район. В 10 от 16 района къщата е по-евтина на кв.м. Най-ниско е съотношението в Горна баня: къща 2 197 € срещу апартамент 2 679 €, или 0,82. Същото е в в.з. Симеоново – Драгалевци (2 629 срещу 3 187 €, също 0,82), в Орландовци 0,84 (1 703 срещу 2 022 €) и в Център 0,86 (2 991 срещу 3 468 €).

В другите 6 района къщата е равна или по-скъпа. В Бояна двете цени почти съвпадат: 2 890 € срещу 2 883 €. В Симеоново къщата е 2 916 € срещу 2 642 € (1,10), в Малинова долина 2 865 срещу 2 420 € (1,18), а в м-т Детски град 2 468 срещу 1 979 € (1,25). В м-т Детски град апартаментите са сред най-евтините в таблицата (1 979 €), и това допринася за предимството на къщата.

Тези отношения не са сравнение на еднакви жилища. Цената на къщата включва двора, а серията на апартаментите е смес от всички апартаменти в квартала. Затова по-точен въпрос е колко в района е разликата за конкретния тип жилище: това показва сравнението на къща и тристаен апартамент, а общата сметка е събрана в ръководството за къща или апартамент.

Какво да направите с тези числа

Първо, не използвайте историческия ръст като обещание. Данните казват какво се е случило с обявените цени, а не какво ще се случи. Не прогнозираме и не препоръчваме да купувате или продавате. Когато прочетете, че нещо е поскъпнало над 18 пъти, първият ви въпрос трябва да бъде колко обяви стоят зад числото и от каква цена е започнало.

Второ, ако избирате между готова къща и парцел, на който да строите, сметката е по-близо до реалната, когато разделите земята от сградата. Цената на парцела в района е ориентир за двора, но само ако има достатъчно обяви. Колко струва строежът в сравнение с готовата къща, пресмята калкулаторът „Строя или купувам готова къща“, а как цените се подреждат по райони, показва картата на цените.

Трето, проверете какво купувате. Парцелът без регулация не е същото като парцел, на който може да се строи, а в обявата разликата не винаги е ясна. Не даваме юридически съвети, а в ръководството за регулацията са описани понятията, които да проверите при нотариус или проектант.

Данни и ограничения

Използваме медианни обявени цени на imot.bg по квартали за апартаменти и за парцели, в € на кв.м, за периода от 2008 до 22.10.2026. Сравняваме декември 2015 с последната стойност и, отделно, 2020 г. с последната стойност. Анализът обхваща 46 района, които имат и двете серии; две двойки райони делят една и съща серия. Цените на къщите идват от нашия скрейп на imot.bg от 28.10.2026 и са на кв.м застроена площ. Данните не могат да кажат колко са били реалните сделки, какъв е статутът на земята, колко обяви стоят зад всяка медиана и дали в серията влизат обяви на еднакви по вид имоти. В райони с малко обяви на парцели, като Красно село и Павлово, серията е шумна и процентите се четат внимателно. Не правим прогнози и не даваме инвестиционни съвети.

Често задавани въпроси