Колко се различават цените в един и същи район

Какво мерим, когато питаме колко се различават къщите в един район

Медианата е удобна: подреждате всички обяви от един район по цена на кв.м застроена площ и взимате тази по средата. Тя обаче мълчи за това колко далеч от нея стоят останалите. За да го видим, взимаме средната половина от обявите — от 25-ия до 75-ия перцентил — и я делим на медианата. Получава се дял в проценти: колкото е по-малък, толкова по-плътно са наредени къщите около една цена. Работим само с обяви без дубликати и само с райони, в които има поне 15 къщи с известна цена на квадрат; от 140 района остават 39. Как точно са събрани данните, обяснява страницата за методологията.

Най-големият пример е Банкя: 173 къщи, медиана 1 826 евро на кв.м, 25-и перцентил 1 538 и 75-и 2 357. Разстоянието между двата е 819 евро, а това са 44,9% от медианата. С прости думи, горната граница на средната половина е около 53% над долната. Половината обяви в Банкя се побират в тази лента, а другата половина е разпределена на две — по една четвърт под нея и над нея.

Защо не гледаме най-евтината и най-скъпата обява? Защото те са най-случайните. Една полуразрушена къща, обявена на цената на парцела, или една претенциозна оферта на собственик биха разтеглили цялата скала, без да кажат нищо за типичния избор на купувача. Перцентилите отрязват по една четвърт от двата края, затова показателят остава спокоен при единични крайности.

Най-спокойните райони: от 9% до 25%

Подредбата започва с в.з. Малинова долина – Герена: 15 къщи, медиана 2 899 евро на кв.м, а средната половина е затворена между 2 705 и 2 966. Разликата е 261 евро — 9,0% от медианата и най-малката в целия списък. Втори е Чепинци с 16,3% (26 къщи, медиана 1 949), трети — Горубляне с 16,8% (15 къщи, медиана 2 212). В Чепинци горната граница на средната половина е само 9% над медианата — 2 122 срещу 1 949 евро.

Тук трябва внимание. Герена и Горубляне са на най-ниския допустим праг от 15 къщи. Възможно е част от тях да са от един и същи комплекс или от една и съща улица, построени по сходна схема; нашите данни не го показват, а само го допускат като обяснение. Затова е полезно, че и по-големи райони от началото на списъка са равномерни: Гурмазово има 36 къщи и 24,3%, Хераково — 44 къщи и 25,4%. И двете села са с ниски медиани, 1 545 и 1 500 евро на кв.м.

В тези пет района отношението на горната към долната граница на средната половина е между 1,10 и 1,28 пъти. В Центъра то е 1,80: средната половина там тръгва от 2 194 и стига до 3 955 евро. За купувач в Чепинци или Хераково медианата е сносна котва: къща на 20% над нея вече стои извън обичайната лента на района и заслужава въпрос защо.

Реброво, Владо Тричков, Годеч: където горната четвърт струва двойно

В другия край стои Реброво: 18 къщи, медиана 541 евро на кв.м, 25-и перцентил 439, 75-и 1 053. Разпръскването е 113,5% — средната половина е по-широка от самата медиана, а горната ѝ граница е 2,4 пъти над долната. След Реброво идват Владо Тричков (33 къщи, 78,4%, лента от 807 до 1 600), Герман (16 къщи, 70,7%), Годеч (31 къщи, 70,5%), Своге (38 къщи, 68,1%) и Княжево (24 къщи, 65,5%).

Четири от тези шест района — Реброво, Своге, Владо Тричков и Годеч — имат медиана под 1 250 евро на кв.м. Когато основата е ниска, всяка абсолютна разлика тежи повече в процентите. Освен това на такъв пазар под едно и също заглавие „къща“ може да стои и недовършена селска постройка, оценена почти като парцел, и ремонтирана къща с нов покрив. Данните не казват кое от двете е по-вероятно; казват само, че цената на квадрат в тези места е слаб ориентир.

Герман и Княжево са по-интересни, защото не са нито евтини, нито далечни: медианите им са 1 862 и 2 177 евро, а пътят до центъра е 17 минути с кола. В Княжево средната половина се простира от 1 498 до 2 923 евро на кв.м — почти двойно. Нашите данни не дават причина; това е сигнал, че при оглед там се сравняват къщи, които принадлежат към различни ценови класове. В диаграмата по-долу са подредени най-равномерните и най-разпръснатите райони; следете колко различна е дължината на лентите.

Проценти и евро: Своге е по-разпръснато от Центъра, но парите са по-малко

Относителното разпръскване може да подведе, когато мислим в пари. Своге е със 68,1%, Център — с 58,9%. В евро на квадрат обаче средната половина в Центъра е широка 1 761 евро (от 2 194 до 3 955), а в Своге — 448 евро (от 467 до 915). За къща със 220 кв.м, колкото е медианната площ в цялата ни извадка, това прави около 387 000 евро разлика между долната и горната граница на средната половина в Центъра и около 99 000 евро в Своге.

Затова при разговор за конкретен имот са нужни и двете мерки. Процентът показва колко неопределена е цената спрямо района; еврото — колко пари стоят зад неопределеността. За същата условна къща от 220 кв.м лентата в Бояна (1 301 евро на кв.м) означава около 286 000 евро, в Драгалевци (1 389 евро) — около 306 000, а в Герена (261 евро) — около 57 000. Това е аритметика върху квадратни метри, не цена на реална къща, но показва мащаба.

Ако бюджетът ви е твърд, най-полезно е да погледнете колко широка е лентата в районите, които обмисляте, а не само къде е медианата. В калкулатора „Какво купувам с моя бюджет“ можете да видите какво влиза в сумата ви в различни райони; широката лента означава, че в един и същи район същият бюджет може да купи и много различни къщи.

Големите райони не са по-спокойни: Банкя, Бояна, Драгалевци

Идеята, че шумът е само въпрос на малка извадка, не издържа при най-големите райони. Шестте района с поне 80 къщи — Банкя, Драгалевци, Бояна, Бистрица, Симеоново и Костинброд — са между 37,3% и 50,7%. Тези проценти се опират на десетки обяви и са стабилни. Драгалевци (129 къщи, медиана 2 737) има средна половина от 2 239 до 3 628: горната граница е с 62% над долната. Бояна (100 къщи, медиана 2 890) е между 2 288 и 3 589 — 57%.

Бистрица е най-равномерната от шестте: 97 къщи, медиана 2 450, 37,3%, лента от 2 042 до 2 955. Симеоново има 40,1% (2 354–3 523 при медиана 2 916), а Костинброд — 42,9% (1 346–2 063 при медиана 1 672), точно колкото е медианата на всичките 39 района. Тоест големите райони не са специален случай: при тях горната граница на средната половина е с 45% до 62% над долната, а това е сериозно разминаване дори при десетки обяви.

Правдоподобно обяснение е, че там, където предлагането е голямо, на едно място се конкурират къщи с много различен размер и възраст — нови и стари, малки и огромни. За тези два фактора вижте анализите за размера и етажността и за възрастта на къщата. Практическият извод: в най-популярните райони медианата е слаб инструмент и сравнението трябва да се прави с къщи със сходна площ и година.

Квартали, села, област: коя зона е най-предвидима

Медианата на разпръскването е 40,7% за 14-те квартала на София, 38,0% за 10-те села в Столична община и 54,2% за 15-те района в Софийска област. Размахът е различен: в кварталите стойностите са от 9,0% до 65,5%, в селата — от 16,3% до 70,7%, в областта — от 24,3% до 113,5%. Таблицата по-долу показва трите групи една до друга; в нея важното е разликата между областта и другите две групи.

В областта 9 от 15 района са над 50%. В кварталите такива са 4 от 14 (Драгалевци, Малинова долина, Център и Княжево), а в селата — 2 от 10 (Герман и Нови Искър). Разликата между областта и селата в Столична община е 16,2 процентни пункта; между кварталите и селата — само 2,7. При 14 и 10 района втората разлика е твърде малка, за да се твърди нещо за нея. Първата е по-убедителна, но и тя е измерена върху 15 места. Кварталите и селата разглеждаме подробно в страницата за кварталите на София и за селата и градовете около нея.

Областта не е по-разпръсната, защото е по-далеч. Долна баня е на 69 минути с кола и има 31,6%, докато Самоков е на 89 минути и е с 60,3%. По-скоро в областта се събират различни пазари под една шапка, като Гурмазово с 24,3% и Реброво със 113,5%. Връзката между разстоянието и нивото на цените е тема на анализа за времето до центъра; тук то не обяснява разпръскването.

Колко да вярваме на един процент при 15 обяви

При 15 къщи 25-ият перцентил се определя от три-четири обяви, и 75-ият — от още толкова. Една добавена или свалена скъпа обява променя процента осезаемо. Най-ясно се вижда в самите данни: шестте района с 15–18 къщи — Герена, Горубляне, Сливница, Герман, Кокаляне и Реброво — са съответно на 9,0%, 16,8%, 55,7%, 70,7%, 48,5% и 113,5%. Те обхващат почти целия диапазон на таблицата — такъв размах е знак, че при малка извадка показателят е шумен.

За сравнение, шестте района с поне 80 къщи са затворени между 37,3% и 50,7%. Този контраст е най-добрият аргумент да смятаме големите райони за измерване, а малките — за сигнал. От всичките 39 района 24 са под 40 къщи, а 18 — под 30. Значи повече от половината от таблицата е в зоната на повишен шум.

Има и друго ограничение. Данните са снимка от 28.10.2026, а не дългосрочна поредица, и показват какво се предлага, не какво се купува. Как от 3 065 обяви се стига до 2 285 къщи и колко от пазара е в ръцете на няколко района, разглежда статията за размера на пазара на къщи. Практическо правило: при район с по-малко от 30 къщи използвайте разпръскването като посока, а не като измерване.

Колко от разликата е между районите и колко вътре в тях

Има втора, по-обща мярка. Когато гледаме всички обяви, в които районът има поне пет къщи, самият район обяснява около 45% от вариацията в логаритъма на цената на кв.м. Ако знаете само в кой район е къщата, ще обясните по-малко от половината от разликите в цената ѝ. Останалите около 55% лежат вътре в районите: размер, възраст, състояние, двор.

Сравнете с другото число: за всички обяви заедно средната половина е широка 60,3% от общата медиана, докато типичният район (42,9%) е с около 17 пункта по-тесен. Местоположението действително стеснява несигурността, но не я премахва. Двете мерки не са еднакви — едната е дял от вариацията, другата е ширина на лента, — затова ги четем като два погледа към един и същ факт.

Какво запълва останалото? Белезите на самата къща. Част от тях се опитваме да отделим в анализа за удобствата, които наистина оскъпяват къщата, където сравняваме къщи само в един и същи район. Затова разпръскването не бива да се чете като „пазарна грешка“: до голяма степен то е честната цена на това, че къщите не са еднакви.

Лентата на района като инструмент при оглед и преговори

Ето как може да се използва тази лента. Първо намерете долната и горната ѝ граница за района. В Бояна те са 2 288 и 3 589 евро на кв.м; за къща от 220 кв.м това са около 503 000 и около 790 000 евро. Обява, която сочи 3 100 евро на кв.м, стои вътре в лентата — и въпросът не е „защо е толкова скъпа“, а „кои белези я поставят в по-високата или по-ниската половина“.

Ако цената на квадрат е под лентата, питайте защо. Причината може да е добра — стара къща, която иска ремонт, — но може да е и в документите или в статута на земята. За такива случаи вижте ръководството за регулацията, УПИ и земеделската земя, преди да смятате, че сте намерили изгодна цена.

Ако цената е над лентата, питайте какво я оправдава. Малките къщи често са по-скъпи на квадрат, затова една малка къща може да изглежда скъпа на квадрат, без да е такава в абсолютна сума. Профилът на обявите, които излизат далеч извън нормата, е в анализа за най-евтините и най-скъпите 10%. А за самия оглед ползвайте 12-те проверки преди разговор за цена. Това са въпроси за огледа, не прогноза за крайната цена.

Какво да направите с тези числа

Най-краткият практически маршрут е такъв. Първо проверете колко къщи има в района, който ви интересува: при над 40 лентата е надеждна, при под 30 е ориентир. После намерете медианата в класацията по цена и сравнете с лентата в таблицата по-горе. Ако избирате между два района, пуснете калкулатора за сравнение на два района и добавете към него въпроса: колко широка е лентата и в двата?

Запомнете границите на анализа. Мерим обявени цени, не договорени, към 28.10.2026. Покрити са 39 от 140 района, в 101 няма достатъчно къщи за надежден процент. Не знаем дали къщата в горната четвърт е такава заради състоянието, площта, двора или заради амбицията на продавача. Затова не очаквайте от района една цена, а от къщата — обяснение защо стои на мястото си в лентата.

Тези числа не подсказват къде да купите и не обещават цена. Те показват нещо по-скромно: колко небрежно може да се чете средната стойност. Ако една обява пита 40% над медианата на района си, това още не е грешка. Но е достатъчна причина да поискате разчет — какво точно струва това в сравнение с къщите наоколо.

Данни и ограничения

Използвахме собствено изтегляне от imot.bg на 28.10.2026: 2 285 къщи без дубликати в 140 района. Разпръскването е разликата между 75-ия и 25-ия перцентил на цената в евро на кв.м застроена площ, разделена на медианата и изразена в проценти. Показателят е изчислен за 39 района, в които има поне 15 къщи с известна цена на квадрат. Отделно е изчислен делът на вариацията в логаритъма на цената, който обяснява районът, за обяви в райони с поне 5 обяви. Цените са обявени, не сделочни. Колко намаление ще направи продавачът, не знаем. Малките извадки (15–40 къщи) дават шумни проценти, а размер, възраст и състояние са смесени вътре в районите. Връзките са корелации, не причини.

Често задавани въпроси