Времето до центъра и цената на къщата: къде е пропастта

Шест пръстена и една стъпка, която не прилича на останалите

Всеки от 140-те района в данните има време за пътуване с кола от центъра на района до центъра на София, изчислено по OSRM и без трафик. Разпределихме 2 285 къщи в шест пръстена според минутите на техния район. Първите три пръстена образуват наклон, който се чете лесно: медианата на обявената цена е 675 000 евро при до 15 минути, 500 000 при 15–24 минути и 358 500 при 25–34 минути. Всяка стъпка отнема между 26% и 28% от предишното ниво. Следващата вече не прилича на тях: при 35–49 минути медианата е 128 999 евро, с 64% по-ниска от тази в предишния пръстен.

Цената на квадратен метър застроена площ потвърждава прелома, но с по-малка амплитуда. Медианата на обявените евро за кв.м е 2 571, 2 232, 1 749 и накрая 1 078. От пръстена 15–24 към 25–34 минути спадът е около 22%, а към 35–49 минути — още около 38%. Къщата се обезценява по-бързо като цяло, отколкото като квадратен метър: част от пропастта в евро не е различна цена за същото, а различна къща. Тази разлика разглеждаме в петия раздел, а таблицата по-долу показва всички шест пръстена с броя на обявите и районите в тях.

Пръстените не са еднакво големи. Първите три събират 1 837 от 2 285 обяви, последните три — само 448, малко под една пета от извадката. Затова изводите за далечните пръстени са по-несигурни, макар и не по-малко интересни.

Минута по минута: неравна линия с ясна посока

Ако вместо пръстени погледнем всяка точна минута, на която има поне 12 обяви, картината става по-шумна. На 3-тата минута, където е Център, медианата е 2 990 евро на кв.м, на 12-ата — 2 677, на 13-ата — 2 698, на 16-ата — 2 526, на 24-ата — 2 130, на 27-ата — 1 790 и на 30-ата — 1 500 евро. Всяка от тези точки стои на между 60 и 261 обяви. Посоката е надолу, но линията не е монотонна: на 6-ата минута цената е 1 703 евро, по-ниска от тази на 24-ата, а на 50-ата тя скача до 1 667 евро, почти колкото на 21-ата минута (1 706).

Шумът има проста причина: една минута често е един или два района. Точката на 27-ата минута, с 261 обяви, е основно Банкя — 174 къщи, две трети от точката. Точката на 51-вата минута (667 евро на кв.м, 40 обяви) е Своге с 38 от тях. Когато точката е един район, тя не измерва разстояние, а характера на този район. Затова използваме линията по минути само като илюстрация на неравномерността, а изводите правим от пръстените и от модела в шестия раздел.

Интересен е участъкът 39–48 минути: точките са 1 000, 1 100, 1 012 и 843 евро на кв.м. Линията там е почти хоризонтална около хиляда евро. След прелома няма втора пропаст, а плато, което виждаме и в пръстените 35–49 и 50–69 минути (1 078 и 992 евро). Тоест въпросът, който си задава купувачът, не е „колко по-евтино става с всяка минута“, а „къде свършва градският пазар“ — и по нашите данни той свършва около 35-ата минута.

Орландовци и Бояна: близо не значи скъпо

Най-неудобният пример за простото правило „по-близо е по-скъпо“ е Орландовци. Районът е на 6 минути с кола от центъра, а обявената медиана е 1 703 евро на кв.м (27 къщи). Бояна е на 12 минути — два пъти по-далеч — и стои на 2 890 евро на кв.м (100 къщи), около 70% повече. Манастирски ливади (10 минути, 2 826 евро, 11 къщи) и самият Център (3 минути, 2 991 евро, 59 къщи) показват другия полюс на същия пръстен.

Подобно е положението вътре в пръстена до 15 минути. Суходол и Горна баня са на по 14 минути, но Суходол е на 1 594 евро на кв.м (14 къщи), а Горна баня — на 2 197 (37 къщи). Четвъртината най-евтини къщи в пръстена е до 428 964 евро, а четвъртината най-скъпи започва от 1 200 000 — 2,8 пъти по-високо. Размахът вътре в пръстена е много по-голям от стъпката към следващия: медианата на съседния пръстен е едва 1,35 пъти по-ниска.

Данните не обясняват защо Орландовци е евтин на кв.м. Възможни обяснения са типът къщи, възрастта на застрояването и теренът, но нашата база не ги проверява. Практичният извод е друг: минутите са първият филтър, но не определят нивото на цената. Нанесете списъка си с райони по разстоянието, което търпите, и после сравнете цените вътре в него. За два конкретни района това върши калкулаторът за сравнение на два района.

Двайсет и четири минути, а цените се различават с една трета

Равните минути не означават равни цени. На 24 минути с кола от центъра са Бистрица, Владая и Божурище. Бистрица (97 къщи) е на 2 450 евро на кв.м, Владая (42 къщи) — на 2 012, а Божурище (46 къщи) — на 1 875. Разликата между първата и третата е 575 евро на кв.м, или около 31% повече за Бистрица. На 25 минути Нови хан е на 1 750 евро (39 къщи), а Кокаляне — на 2 876 (18 къщи), тоест с 64% по-скъпо при същото разстояние.

Към Кокаляне трябва да се подхожда внимателно: 18 обяви са малка извадка и две-три необичайни къщи местят медианата. По-стабилно е сравнението Бистрица срещу Божурище, където и двата района имат над 45 обяви. В същата група са Лозен на 23 минути, с 2 143 евро (51 къщи), и Банкя на 27 минути — най-големият район в изследването със 174 къщи и 1 826 евро на кв.м. И в двата случая ценовото ниво се нарежда между Бистрица и Божурище, не по минутите.

Какво отличава Бистрица от Божурище, не са минутите. Анализът на надморската височина и цената подсказва част от отговора: Бистрица е с 340 метра по-висока (896 срещу 556 метра). Но там излиза и че самата височина обяснява малко, а по-важно е, на кой склон е районът. Тук само отбелязваме разликата, без да я приписваме на една причина.

Пропастта е и в типа къща, не само в цената на метър

Погледнете какво става с размера. Медианната застроена площ е 284 кв.м в пръстена до 15 минути, 240 при 15–24, 215 при 25–34 — и 120 кв.м при 35–49 минути. Скокът от 215 на 120 е 44% и съвпада с прелома в цената. Къщата отвъд 35-ата минута е на практика друг продукт: вместо голяма градска къща — малка селска. Цената на къщата пада повече от цената на метър именно защото площта намалява едновременно с нея.

Възрастта е втората разлика. Дялът на новото строителство е 39,3% в най-близкия пръстен, 56,5% при 15–24 минути, 43,2% при 25–34 — и само 20,4% при 35–49 минути и 15,8% при 50–69. Най-много новопостроени къщи има в пръстена 15–24 минути, а не в най-близкия. Как строителството влияе на цената, показва страницата за ново и старо строителство.

Дворът върви в обратна посока. Медианата е 460 кв.м двор в пръстена до 15 минути, 470 в следващия, 612 при 25–34 и 700 при 35–49 и 50–69 минути — 52% повече от най-близкия пръстен. Купувачът далеч от града получава по-голям парцел, но по-малка и по-стара къща. Тъй като малките къщи обикновено излизат по-скъпи на квадрат (виж анализа за размера и етажността), спадът с 38% при по-малките къщи може да означава, че локацията тежи дори повече, отколкото личи от цифрите.

Колко струва една минута: около 5 159 евро в Столична община

За да отделим минутите от размера и двора, пуснахме регресия за Столична община: цена на къщата срещу минути до центъра, застроена площ и размер на двора. При еднаква площ и двор всяка допълнителна минута е свързана със средно около 5 159 евро по-ниска обявена цена. Десет минути повече означават около 51 590 евро по-малко. Това е корелация в обявите, а не доказана причина: моделът не знае нищо за възрастта, състоянието или материала на конкретната къща.

Наклонът не е еднакъв навсякъде. В кварталите на София една минута е свързана с 2 913 евро, десет минути — с 29 130. В Софийска област цифрата е 988 евро на минута, около 9 880 евро за десет минути. Най-стръмна е Столична община като цяло, вероятно защото общата оценка обединява два различни пазара: близки и скъпи квартали, и далечни, евтини села. Колкото по-широк е изборът на разстояние, толкова по-силно спадът прилича на права линия.

Когато оценявате цената на една минута, не забравяйте и минутите, които ще плащате всеки ден. Калкулаторът за пътуването до работа помага да сметнете времето и разхода за ежедневно пътуване; сравнете го с цената от 5 159 евро, за да видите дали разликата има смисъл за вашия маршрут. Как пръстените изглеждат върху София, показва картата на цените.

След 35-ата минута: малки къщи, големи дворове, ниски цени

Пръстенът 35–49 минути има 167 обяви в 16 района и медиана на цената от 128 999 евро. Три четвърти от тези къщи са обявени на 240 000 евро или по-евтино — малко над границата на най-евтината четвърт от пръстена 25–34 (230 000). Най-големият район е Владо Тричков (39 минути, 1 012 евро на кв.м, 35 къщи), около една пета от всички обяви в пръстена.

Останалите примери показват колко ниско стига цената: Драгоман (39 минути, 765 евро на кв.м, 14 къщи), Ихтиман (42 минути, 960 евро, 14 къщи), Реброво (43 минути, 541 евро, 18 къщи) и Своге на 51 минути (658 евро, 38 къщи). Реброво е 5,5 пъти по-евтино на кв.м от Център (2 991 евро) при 40 минути по-голямо разстояние. В един и същи пръстен има райони с цена на метър под 1 000 евро и райони, които още държат градско ниво.

Ниската цена на метър е само първата половина от сметката. Къщите на 35–49 минути са по-стари: само 20,4% са ново строителство. Преди да сметнете икономията, прегледайте ръководството за отоплението и това за канализацията и септичната яма: цената на метър не казва нищо за тези две неща, а те определят какво ще платите, след като подпишете.

След 70 минути цената се връща, но това не е закономерност

Пръстенът над 70 минути има 123 обяви в 15 района и по-висока цена на метър от предишния пръстен: 1 221 евро срещу 992. Медианата на обявената цена също е по-висока — 157 000 евро срещу 129 500. Ако четем това като закономерност, ще кажем, че след някое разстояние къщите поскъпват. Не е така: промяната идва от различен тип места. Там са курортните и планинските селища, с друг пазар и друг купувач.

Самоков (89 минути, 1 652 евро на кв.м, 23 къщи) и м-т Щъркелово гнездо (72 минути, 1 714 евро, 20 къщи) заедно дават 43 от 123 обяви — 35% от пръстена — и вдигат медианата. Костенец на 73 минути е на 843 евро, а Горни Окол на 77 минути — на 625, съвсем близо до нивата в пръстена 35–49. Най-далечният район в списъка, Говедарци на 155 минути, с 14 къщи, е на 1 016 евро на кв.м.

Най-вероятно хората там не купуват, за да ходят всеки ден до центъра на София. Целта е друга — почивка или втори дом — но обявите не го казват. Затова пръстенът над 70 минути е най-слабият за сравнение с градските къщи. Ползвайте го само ако действително търсите планински или курортен имот, и преглеждайте селата и градовете около София един по един, а не като група.

Какво не измерват минутите

Всички минути в статията са изчислени по OSRM, маршрутизатор върху данни от OpenStreetMap, от центъра на района до центъра на София, без трафик. В натоварен час пътят е по-дълъг; колко по-дълъг, нашите данни не казват. Времето е за района, не за адреса: в голямо село последната къща може да е на още няколко минути от центъра на селото. Затова минутите са груб филтър, не обещание.

Центърът на София е единствената цел в модела. Ако работите в Младост или близо до летището, минутите до „центъра“ са слаб заместител на вашия маршрут. Пръстените смесват различен брой райони — от 12 в пръстена 50–69 до 38 в пръстена 15–24 — а отделните райони имат от 8 до 174 обяви. Цените са обявени, не договорени, а дублираните обяви са сведени до една къща (повече в методологията).

И накрая корелацията: пръстените са свързани с цената, но не са нейната причина. Близките райони са по-скъпи и по много други причини — достъп до услуги, възраст на застрояването, преобладаващ тип къща. Колко се различават цените дори в един и същи район, показва анализът за предвидимостта на цената в района.

Какво да направите с тези числа: три въпроса преди оглед

Започнете от минутите, не от цената. Решете колко минути с кола до центъра можете да приемете реално — като добавите запас за трафика — и разгледайте само районите в този пръстен. Ако допустимото е 30 минути, работите в пръстена 25–34, където медианата е 358 500 евро; ако сте готови на 36, влизате в друг пазар с медиана 128 999 евро. Калкулаторът „Какво купувам с моя бюджет“ помага да видите как бюджетът ви се нарежда спрямо тези пръстени.

Втори въпрос: каква къща получавам за минутите. Над 35 минути сравнявайте не цената на метър, а площта, годината и разходите. В ръководството за поддръжката са разходите, които обявата не казва, а на огледа проверете дванайсетте точки, не само пътя.

Трети въпрос: дали друго жилище не ме устройва по-добре. Ако къщата ви струва 30–40 минути път всеки ден, сравнението с жилище по-близо в анализа „къща или апартамент“ е част от решението; ако бюджетът е основното ограничение, вижте и какво купувате за 100, 250 или 700 хил. евро. Нашите данни описват пазара, а не вашата ситуация, и не обещават, че една минута повече или по-малко ще ви спести или струва точна сума.

Данни и ограничения

Анализът е върху 2 285 уникални къщи от обяви в imot.bg, събрани на 28.10.2026 в 140 района на София и околностите. Времето до центъра е изчислено по OSRM от центъра на района до центъра на София, без трафик, и е еднакво за всички къщи в района. Пръстените групират обявите по минутите на района им; цифрите са медиани на обявената цена и на евро на кв.м застроена площ. Цената на минута е от регресия за Столична община с контрол за площ и двор. Числата не са сделки, не доказват причинност, не отчитат трафика, състоянието и възрастта на отделните къщи, а пръстени и точки с малко райони или малко обяви са несигурни.

Често задавани въпроси