Анатомия на едно намаление: стъпки, закръгляване и повторения

Тридесет и седем смени на една обява

Най-активната обява в нашата извадка е сменила цената си 37 пъти. Не можем да кажем дали това са 37 отделни решения на продавач, или нещо по-механично: преиздаване на обявата, подреждане на цената с по няколко евро, технически шум на портала. Знаем само, че тази единствена обява дава 2,9% от всичките 1 275 записани стъпки и че не е сама.

Още 12 обяви имат по десет или повече промени: три с точно 10, две с 14, три с 18 и по една с 13, 16, 17 и 19. Заедно с рекордьорката това са 13 обяви, по-малко от три на сто от променените, които произвеждат 214 от 1 275 стъпки, т.е. почти една шеста от всички записани движения на цената. Групата е малка, но тежи далеч повече от размера си.

Това има последица за всяка средна стойност по-нататък. Статистиката „на стъпка“ дава повече тежест на обявите, които се променят често, а статистиката „на обява“ брои всички по равно. Където пишем „медианна стъпка“, имаме предвид стъпките, а не къщите. Как се различават сегментите и зоните по дял и размер на намаленията на цялата обява, е предмет на съседната статия кой намалява цената и колко.

От нула до тридесет и седем: колко пъти се променя една цена

Диаграмата по-долу разпределя обявите по брой промени. От 2 285 къщи 1 094 имат записана история без нито една промяна, а за 630 история няма. Останалите 561 са променени, или 24,6%. Най-голям е броят при една-единствена промяна: 304 обяви, или 54,2% от променените. Две промени имат 122 обяви (21,7%), три — 51, четири — 33.

Оттам нататък разпределението има дълга опашка: пет промени имат 16 обяви, шест — 14, а между седем и девет — общо 8. Средно се падат 2,3 стъпки на променена обява (1 275 на 561), но типичната е една. При такава асиметрия средната подвежда, а медианата не. Обявите с две или повече промени са 257, т.е. 45,8% от променените, и за тях говорим подробно в раздела за повторенията.

Какво означава „една промяна“? Най-често едно решение: продавачът е свалил цената веднъж и е изчакал. Но една промяна може да е и увеличение, и корекция на грешка в числото. Диаграмата не различава случаите; за посоката е следващата таблица. Най-честата картина сред променените обяви е, че цената е сменена веднъж и повече не е пипана до деня на извличането. Затова не бързайте да четете една промяна като признак на нетърпение: без втората цена и без датата не знаете дали е било първо поправяне или първо отстъпване.

Колко голяма е една стъпка надолу

Всичките 1 275 стъпки се разпадат на 715 намаления, 529 увеличения и 31 стъпки, при които числото е останало същото; какви са тези последните, не се вижда. Медианното намаление е −5,0%, а медианното увеличение +6,7%. В таблицата по-долу са и процентилите на намаленията, които показват как е разпределен размерът им.

Разпределението е силно натежало към дребните стъпки. Една от десет стъпки надолу е −17% или по-дълбока, една от четири е −10% или по-дълбока, а половината са −5% или по-дълбоки. От другата страна една от четири е по-малка от −2%, и около една от десет е около −1% или още по-малка. Общо 75,8% от намаленията са по-малки от 10%, а само 6,6% надхвърлят 20%.

Този профил обяснява защо големите намаления се помнят, а малките преобладават. Дълбокото рязане над 20% е около една стъпка на петнайсет. Типичният ход е по-скоро подрязване на цената с няколко процента, отколкото нова оценка на къщата. Така изглежда, но данните показват размера, не мотива: не знаем дали продавачът е реагирал на отзиви от огледи, на съвет от посредник или на чисто нетърпение.

Прагът от 10% е естествена граница за четене на таблицата: под него са три от четири намаления, над него — една четвърт. Затова, когато сравнявате стъпката в конкретна обява с общата картина, поставете я върху тази скала, а не върху думи като „голямо“ и „малко“. Стъпка от −3% е по-дребна, отколкото при половината намаления, а стъпка от −12% е по-дълбока, отколкото при три от четири. Така лесно се разбира дали продавачът е направил обичайна корекция или необичаен ход.

Една и съща стъпка в евро: от 6 000 до 42 231

Процентите са удобни за статистика, но продавачът мисли в евро. Последната стъпка при обявите с намаление е медианно 15 000 евро; четвъртата част са под 6 000 евро, а друга четвърт — над 42 231 евро. Извадката тук е 337 обяви, а не 328, защото се гледа последната стъпка на всяка обява, а не нетната промяна между първата и последната цена.

Един и същ процент е съвсем различна сума в различните места. Пет процента от медианната обявена цена на Бояна (905 000 евро) са 45 250 евро, над горния квартил от 42 231. Пет процента от тази на Нови Искър (199 900 евро) са 9 995 евро, а в Своге (86 000 евро) — 4 300 евро, под долния квартил от 6 000. Затова разпределението в евро повече отразява къде са къщите по цена, отколкото как действат продавачите.

Най-честният извод е диапазонът: от 6 000 до 42 231 евро са средните две четвърти от намаленията. Това е мярка за промяна в обявата, не за отстъпка при сделка. Ако искате да видите какво прави такава сума с финансирането, ипотечният калкулатор показва как по-малка главница се отразява на месечната вноска, а ръководството за ипотечен кредит за къща обяснява как банката оценява самата къща, независимо от числото в обявата.

Закръгляване: цената слиза от кръглото към по-малко кръглото

От 328-те обяви с намаление началната цена е кратна на 5 000 евро в 64,0% от случаите, а крайната — в 56,1%. Закръглените цени не изчезват при намаление, но се разреждат: спадът е 7,9 процентни пункта. За самото закръгляване и прагове като 300, 400 и 500 хил. евро е анализът на психологията на обявената цена; тук ни интересува само какво става с него по време на намаление. Основата е същата 328 обяви като в другата статия, затова двете числа са съпоставими.

Защо кръглостта намалява? Едно възможно обяснение е в начина на рязане. Ако продавачът свали с точна сума, да речем с 25 000 евро, цената от 450 000 става 425 000 и остава кръгла. Ако свали с процент, резултатът рядко е такъв: пет процента от 450 000 са 427 500, число, което не се дели на 5 000. Данните не показват кой от двата навика преобладава. Те показват само, че кръглостта леко се губи.

Колкото и да се разрежда, тя остава много висока. Ако цените се избираха на случаен принцип в цели хиляди евро, около една на пет, или 20%, щеше да е кратна на 5 000. Крайните 56,1% са далеч над това, т.е. продавачите продължават да мислят в кръгли числа, дори когато отстъпват. За купувача практичният извод е, че цена като 425 000 евро не е получена от изчисление; тя е избрана, а избраното може да се обсъжда.

Повторенията: втората и третата стъпка

Обявите с две или повече промени са 257, а с точно една — 304. Нетната промяна, т.е. последната цена спрямо първата, има една и съща медиана и в двете групи: −2,4%. Разликата е в посоката. Сред еднократно променените 62,2% завършват с намаление, а сред многократно променените — 54,1%. Двата дяла дават общо 328 намалени обяви, точно колкото знаем.

Не бъркайте −2,4% с −5,0% от по-горния раздел. Първото е нетна промяна на цялата обява, в която влизат и увеличенията; второто е размерът на отделна стъпка надолу. Затова и двете числа са верни едновременно. Важният резултат е, че повече промени не означават по-голямо намаление: нетният ефект е еднакъв, а при многократно променените по-често има връщане нагоре, така че при 45,9% от тях крайната цена не е по-ниска от първоначалната.

Какво следва за купувача? Ако историята на една обява съдържа три или повече промени, а това важи за 135 от променените обяви (24,1%), данните не подкрепят очакването, че продавачът е „готов да отстъпи още“. По-близо до истината е, че цената е нестабилна, а не че е в свободно падане. Пет и повече промени има 51 обяви (9,1% от променените); при тях най-разумно е да се питат причините, вместо да се гадае по числата.

Нагоре също се върви: 529 стъпки срещу 715

Почти две от пет стъпки в историите са нагоре. Медианното увеличение е +6,7% и е по-голямо от медианното намаление по абсолютна стойност. Цена, свалена с 5%, се връща на старото си ниво след увеличение от около 5,3%, т.е. типичният ход нагоре стига, за да изтрие типичния ход надолу, и още малко остава. На хартия това е асиметрия в полза на движението нагоре.

Тази асиметрия не бива да се тълкува като пазарна сила. Историите съдържат различни пътеки: намаление и връщане, корекция на грешка, увеличение след довършване или след смяна на посредник. Нито една не е записана с причина. Условно, увеличение с 6,7% върху медианната обявена цена на Бистрица (647 495 евро) са около 43 400 евро, а върху тази на Банкя (491 045 евро) — около 32 900 евро. В обявата няма нито ред за това какво се е променило в къщата.

Затова разглеждаме увеличенията като въпрос, а не като отговор. Ако към последната стъпка в историята на обява има увеличение, а преди него има намаления, най-практичното е да се попита какво се е случило с имота между двете цени: добавен двор, гараж, ремонт, нов собственик на обявата. Отговорът променя какво точно сравнявате с другите къщи в района.

Съотношението между двете посоки е 715 към 529, или около 1,35 намаления на всяко увеличение. Свалянето е по-честото движение, но не и единственото: историята на цената не е стълба надолу. Затова нарочно наричаме обявите с история „променяни“, а не „намалявани“, и затова дялът на намаленията в тази статия винаги е изчислен върху променените, а не върху всички.

Месеците: графика, която лесно се чете погрешно

Диаграмата по-долу брои регистрираните промени по месеци за последните 16: по 18 през всеки от месеците юли, август и септември 2025, после 38 през октомври 2025, 33 през ноември и 28 през декември. През януари 2026 са 48, през юни 69, през юли 72, през август 98, през септември 129 и през октомври 158. Общо в тези 16 месеца са регистрирани 933 промени от 1 275.

Изкушаващото четене е, че цените се свалят най-много през есента. Не го приемайте. Историята на цената показва добре скорошните движения, а старите версии на обявите изчезват заедно с обявите, които вече не са на пазара. Обява, свалена през лятото на 2025 и махната от сайта през пролетта на 2026, не е в нашето извличане. Затова графиката расте към настоящето заради начина на събиране на данните, не заради пазара. Към това октомври 2026 е непълен, тъй като извличането е от 28-о число, и въпреки това е най-високият. Последните три месеца, от август до октомври 2026 г., носят 385 от тези 933 промени, или 41,3%, а това е точно мястото, където историята е най-пълна.

Две подробности подсилват недоверието. Три месеца подред по 18 изглеждат по-скоро като дъно на достъпната история, отколкото като пазарен факт. А спадът от 38 през октомври 2025 към 28 през декември е толкова малък, че не бихме го тълкували. За да се твърди сезонност, трябва една и съща извадка да се следи през поредица моментни снимки, а ние имаме една.

Какво историята не показва

За 630 от 2 285 обяви история няма. Не можем да различим дали при тях историята просто не е достъпна, или няма какво да се покаже. Ако това са пропуски в данните, а не обяви без промени, делът на променените би бил 561 от 1 655, т.е. 33,9%, а не 24,6%. Затова 24,6% е долна граница на това, което се случва, а не точна оценка.

Историята съдържа само промените, които imot.bg показва, и обхваща различни периоди: някои обяви са публикувани преди месеци, други преди дни. Затова разликата между първата и последната промяна не е време на пазара. Не знаем и дали една къща не е сваляна от сайта и публикувана наново с нова история. Как от 3 065 обяви стават 2 285 къщи, е описано в статията за размера на пазара.

И най-важното: това са обявени цени. Нито едно число тук не казва колко се е преговаряло при сделка или на каква цена къщата е сменила собственик. Над 90% от обявите са на агенции (90,9%), което значи, че повечето от тези промени са решения, минали през посредник; как стоят обявите на собствениците, е в отделния анализ. Дългата история на цените по квартали от 2008 до 2026 г. е на страницата история на цените и е друг вид данни.

Как да прочетете историята на цената, преди да се обадите

Отворете страницата на обявата и пребройте стъпките. Една стъпка от около 5% е типична и не е новина. Три и повече промени има при 24,1% от променените обяви, а повече от десет — при 13 от 561. Толкова много смени може да означават нерешителност, но може да са и технически шум; числата сами не казват кое.

Погледнете посоката и преведете стъпките в евро. Ако цената е слязла на няколко пъти и накрая е вдигната, попитайте защо. После пуснете крайната цена през калкулатора на разходите при покупка, за да видите общата сума, не само числото в обявата. Ориентир за цената на квадрат в района давайте си сами: Лозен е с 2 110 евро на кв.м застроена площ в обявите, а Панчарево — с 2 305.

Историята на цената е само един от сигналите. Другите са документите, за които е ръководството какви документи да проверите, общата картина на пазара на страницата „Пазарът в числа“ и методологията на нашето извличане на страницата за методологията. Ако продавате, не забравяйте, че всеки купувач може да види същата история за вашата обява.

Данни и ограничения

Данните са от наше извличане на imot.bg на 28.10.2026: 2 285 уникални къщи в 140 района, с обявени (искани), а не продажни цени. Историята на цената е прочетена от страницата на всяка обява и съдържа само промените, които imot.bg показва. Общо са записани 1 275 отделни стъпки; процентите са спрямо предходната цена на обявата. За 630 обяви история липсва. Месечните бройки отразяват какво е останало достъпно, не пазарна сезонност. Размерът в евро е на последната стъпка. Не можем да кажем причината за промяната, времето на пазара или цената на сделката. Връзките са наблюдения, не причинно-следствени твърдения.

Често задавани въпроси