Кой намалява цената и колко: разлики по ценови сегменти

Една обява от четири сменя цената си

Първото число, за което трябва да се уговорим, е знаменателят. Събрахме 2 285 различни къщи в 140 района на София и околностите ѝ и към всяка прочетохме историята на цената, която imot.bg показва на страницата на обявата. От тях 561, или 24,6%, имат поне една записана промяна. Останалите или никога не са сменяли цената, или за тях няма история, а отвън двата случая изглеждат еднакво. Затова по-нататък пишем „променени обяви“, а не „обяви, на които е свалена цената“: между двете има разлика и тя е предмет на цялата статия.

Сред 561-те променени обяви 328 завършват по-евтино, отколкото са започнали. Останалите са с по-висока крайна цена или са се върнали на старото си място след серия от смени. Погледнато спрямо целия пазар, 328 от 2 285 са 14,4%, почти една къща от седем. Дялът на намаленията в таблиците по-нататък е изчислен само върху променените обяви, затова не го бъркайте с този по-нисък дял: когато пишем, че в един сегмент 85,4% от промените са намаления, не твърдим, че 85,4% от къщите там са поевтинели.

Ценовите сегменти са по обявената цена на къщата, а не по района или размера ѝ. Това оставя две неудобни особености. Обява, която е минала през граница между сегментите по време на намаляването, се брои само в един от тях. А сегментите са неравни по обем: най-големите, 300–499 и 500–999 хил. евро, събират 596 и 627 обяви, най-малките — 213 и 277. Когато сравняваме проценти, тази разлика в основата трябва да е пред очите ни. Общата картина на предлагането е на страницата „Пазарът в числа“; тук се занимаваме само с промените.

Шестте сегмента в една таблица

В таблицата по-долу всеки сегмент има свой ред: колко обяви съдържа, какъв дял от тях са сменили цената, какъв дял от промените са намаления и какви са медианните размери на намаленията и увеличенията. Първото, което се забелязва, е, че дялът на променените обяви се движи в тесен коридор: от 29,2% при къщите между 100 и 199 хил. евро до 20,6% над милион. Разликата е 8,6 процентни пункта. Тя е реална, но не променя картината: във всеки сегмент между една пета и малко под една трета от обявите са били пипани.

Много по-силен сигнал дава посоката. В първите два сегмента намаленията са 77,6% и 85,4% от променените; в сегмента 200–299 хил. евро — 63,6%; в двата сегмента от 300 до 999 хил. евро — около половината (49,3% и 49,7%); над милион — 38,6%. С малкото изключение, че най-високият дял е във втория сегмент, а не в първия, редът следва цената: колкото по-скъпа е къщата, толкова по-слаба е склонността промяната да е надолу. Това е най-устойчивата закономерност в цялата таблица.

Не всеки ред тежи еднакво. Най-малко променени обяви има над милион евро (57) и под 100 хил. евро (58), най-много — в сегмента 500–999 хил. (147). Особено крехки са увеличенията в първите два сегмента: те са по 11 обяви, а медиана от единайсет числа се измества с една-две обяви. Затова всяко число за увеличения в тези сегменти е посока, не измерване. Колоните за намаленията са по-стабилни, макар че и при 22 или 45 обяви не бива да се търси точност до десетата част от процента.

Дъното на пазара: често и на едри стъпки

В сегмента до 100 хил. евро намаленията са най-дълбоки: медиана −14,3% при 45 намалени обяви. За условна къща от 80 000 евро това са около 11 400 евро, сума, която сама променя разговора между купувач и продавач. В следващия сегмент, 100–199 хил. евро, намаленията са повече на брой (70 от 281 обяви, или 24,9% от всички в него) и по-леки: медиана −6,8%. С други думи, най-евтините къщи се режат малко по-рядко (21,1%), но по-силно, а тези малко над тях — по-често и по-дребно. Общо двата сегмента дават 115 от 328-те намалени обяви.

В кои райони живеят тези къщи? Нашата таблица не разбива промените по район, а и в един район те биха били шепа обяви, затова не наричаме никое място „мястото на намаленията“. Можем само да кажем къде е самият сегмент. Медианната обявена цена е под 100 хил. евро в Своге (86 000 евро при 38 обяви), във Владо Тричков (95 000 евро, също 38) и в Реброво (55 000 евро, 18 обяви). В долната част на сегмента 100–199 хил. е медианата на Сливница (150 000 евро), а на горната му граница стои Нови Искър със 199 900 евро.

Защо е така? Имаме описание, не причина. Едно предположение е, че ниската цена прави отстъпката лесна за решаване: десет процента от малка сума са малък залък за продавача. Друго е, че повече от тези къщи имат недостатъци, които купувачите откриват чак при посещение, и тогава намалението е реакция на огледите. Трето — че първата цена при по-неопитните продавачи е по-случайна. Нито едно от трите не е проверено. Затова при къща от този сегмент минете през дванайсетте проверки при оглед, преди да решите, че свалената цена я прави изгодна.

Средата на пазара: почти толкова вдигания, колкото сваляния

Двата средни сегмента, 300–499 и 500–999 хил. евро, събират по-голямата част от предлагането: 596 и 627 обяви, общо 1 223 от 2 285, или 53,5%. Помежду си са удивително сходни. Променени са 23,5% и 23,4% от обявите; намаленията са 49,3% и 49,7% от промените; медианното намаление е −6,9% и −6,2%. Рядко два отделни сегмента се подреждат толкова близо един до друг, затова ги четем като едно цяло.

В числата има важна подробност: тук увеличенията не са рядко изключение. В сегмента 300–499 хил. евро са 69 намалени обяви срещу 63 с по-висока цена, а в 500–999 хил. — 73 срещу 63. Увеличенията са и по-големи по размер: медиана +10,3% и +10,9% срещу −6,9% и −6,2% при намаленията. Ако видите обява със свалена цена на този пазар, самото сваляне не е необичайно събитие. Намаление над 6–7% вече е по-дълбоко от типичното за сегмента, но не и екзотично.

Къде са тези къщи? Медианите на няколко големи по брой обяви района попадат в средните сегменти: Костинброд с 319 000 евро и Божурище с 348 450 евро са в по-ниския, а Панчарево (585 000), Лозен (595 000) и Бистрица (647 495) — в по-високия. Част от 1 223-те обяви са следователно от такива места. За да видите какво се купува в този диапазон по площ и двор, вижте анализа какво купувате за 100, 250 или 700 хил. евро.

Над един милион: по-малко движение, по-резки скокове

Най-скъпите 277 обяви са най-неподвижните: само 57 от тях (20,6%) са сменяли цената. Това е и единственият сегмент, в който увеличенията надвишават намаленията: 29 срещу 22, така че намаленията са едва 38,6% от промените. Тук продавачите по-често търсят повече, отколкото отстъпват, или поне така изглежда в обявите. Причината не можем да установим.

Размерите са внушителни, но извадката е малка. Медианното намаление е −10,0% при 22 обяви, а медианното увеличение е +19,4% при 29. Десет процента от един милион евро са 100 000 евро, колкото е горната граница на най-евтиния сегмент, така че дори „дребна“ промяна тук е сума, с която другаде се купува цяла къща. Две десетки обяви обаче се люлеят от един-два случая и тези проценти не бива да се ползват като очаквания.

Къде са тези къщи? Медианата в Бояна е 905 000 евро (106 обяви), в Драгалевци — 880 000 (131), в Симеоново — 890 000 (88), а във в.з. Киноцентъра — 960 700 (16). Всички са под милион евро, но близо до него, така че милионният праг минава през тях и вероятно голяма част от 277-те обяви идват оттам. Как изглеждат къщите в двата края на ценовата скала по характеристики, е тема на анализа на най-евтините и най-скъпите 10%, а подредбата на районите по цена е в класацията по цена.

Графиката: U-образна форма и нейните граници

Графиката по-долу подрежда шестте сегмента от най-евтиния към най-скъпия и позволява да се види как се менят показателите от таблицата. Размерът на намалението не расте и не спада равномерно с цената. Медианите са −14,3%, −6,8%, −8,7%, −6,9%, −6,2% и −10,0%: дълбоки в двата края и плитки в средата. Същата форма, още по-изразена, има при увеличенията: +11,1%, +24,2%, +15,5%, +10,3%, +10,9% и +19,4%.

Тази U-форма е изкушаваща за тълкуване, но има две сериозни спънки. Първата е размерът на извадките: краищата са най-малките клетки, с 45 и 22 намаления и 11 и 29 увеличения. Втората е, че процентът е различна мярка в различните сегменти. Десет процента от къща за 90 000 евро са 9 000 евро, а от къща за 1 000 000 евро — 100 000 евро, и е напълно възможно продавачите да мислят в суми, не в проценти. Докато не се потвърди с повече данни, формата е наблюдение, не правило.

Още нещо се вижда, когато двете серии се сложат една до друга: честотата на промените и посоката им не вървят заедно. Дялът на променените обяви се колебае между 20,6% и 29,2%, а дялът на намаленията — между 38,6% и 85,4%. С прости думи, цената на къщата определя много повече дали движението е надолу, отколкото дали изобщо има движение. Затова читателят, който сравнява обяви от един сегмент, печели повече, ако знае типичната стъпка на сегмента, отколкото ако търси една обща норма за целия пазар.

Три зони, три различни профила

Разделихме обявите на три типа места: квартали на София (821 обяви), села в Столична община (702) и Софийска област (762). Таблицата по-долу показва, че честотата на промените е близка — 24,6%, 22,2% и 26,6% — но профилът им се различава. В кварталите на София медианното намаление е −7,0%, а увеличението +13,5%. В селата в Столична община намаленията са най-дълбоки (−9,2%), а промените — най-редки (22,2%). В областта цената най-често се променя (26,6%) и най-често е надолу.

Най-ясният резултат е в Софийска област: 67,0% от променените обяви са с намаление, т.е. две от три. Там и увеличенията са най-плитки (+9,1% при +13,5% и +12,0% в другите две зони). В кварталите на София и в селата в Столична община намаленията са малко над половината (54,5% и 52,6%), така че посоката е почти като хвърлена монета. Ако трябва да обобщим накратко: в областта цената по-често се сваля, а в двете зони на Столична община се движи на равни начала нагоре и надолу.

Не бързайте да приписвате това на мястото. Зоните се различават по цена: медианната обявена цена е 670 000 евро в кварталите на София и 240 000 в областта, а цената на кв.м застроена площ — 2 536 и 1 444 евро. Областта има повече евтини къщи, а в евтините сегменти намаленията са по-чести. Част от разликата между зоните може да е само ефект на този състав. Нямаме таблица зона по сегмент, за да отделим двата ефекта, затова не знаем колко.

Областта не е еднородна: Нови хан (303 000 евро) и Елин Пелин (331 000) са в средния сегмент, а Своге е в най-евтиния. В Столична община Кокаляне има медиана 262 500 евро, а Княжево в кварталите на София — 380 000. Двата списъка на районите са на страниците Квартали на София и Села и градове около София.

Свалените обяви надценени ли са били?

Най-лесното обяснение за намалението е, че обявата е била надценена: продавачът започва високо, пазарът мълчи, цената слиза. Ако това беше цялата история, свалените обяви щяха да се отличават с по-висока цена на квадрат от района си. Проверихме. Отклонението на цената на кв.м от медианата на района при променените обяви е −0,2%, а при непроменените 0,0%: практически няма разлика. Между самите променени разликата е по-ясна: тези с намаление са на −2,5% от районната медиана, а тези с увеличение — на +1,5%.

Тук трябва да сме внимателни. Измерваме цената такава, каквато е сега, след намалението. Условен пример: обява, започнала на 7% над районната медиана и свалена с типичните за пазара 7%, днес ще изглежда „нормална“ и ще заличи собствения си сигнал. Така −2,5% е съвместимо и с надценени обяви, които вече са коригирани, и с продавачи, които започват по-ниско и променят по-често. Данните не различават двете, защото в тези числа първоначалната цена не е сравнена с района. По същата причина нямаме основание да наричаме намалението „връщане към пазара“.

Районната медиана на кв.м е и груба линийка. В един и същ район има къщи с различна възраст, размер, двор и конструкция, а разпръскването на цените вътре в района е значително — колко именно, показва статията за разпръскването на цените в един район. На фона на такава разлика малко отклонение като −2,5% трудно се чете като сигнал за надценяване, още по-малко като правило.

Увеличенията и другото, което историята не казва

Историите на цените съдържат не само намаления. Общо стъпките нагоре са 529, срещу 715 надолу. Медианните увеличения са по-едри от медианните намаления в пет от шестте сегмента и във всичките три зони, а между +9,1% и +24,2% е целият им размах. Защо продавач вдига цената? Може да е корекция на твърде ниска първа цена, добавен гараж или двор, нов посредник или връщане на обявата след изтичане на срока. Историята на imot.bg показва стойности, не причини.

Втората граница е времето. Историите обхващат различни периоди, защото обявите са публикувани в различни дни, а някои са стари. Затова не може да се каже след колко дни от публикуването идва първото намаление, нито колко време е стояла една обява. Разликата между първата и последната промяна не е „време на пазара“. Как се разпределят самите промени по месеци и защо не бива да ги четем като сезонност, обясняваме в анализа на механиката на едно намаление.

Третата граница е най-важна: това са обявени цени. Обява, чиято цена е паднала със 7%, е обява с по-ниска искана цена, не сделка със 7% отстъпка. Освен това 90,9% от обявите са от агенции, т.е. решенията за цената често минават през посредник; как стоят обявите без посредник, е в анализа за собственици и агенции. Нито едно число в статията не бива да се чете като очаквана преговорна отстъпка.

Какво да направите с тези числа

Когато гледате конкретна обява, отворете историята на цената на нейната страница и сравнете я с типичните стъпки на сегмента ѝ: −14,3% при къщите до 100 хил. евро, между −6,2% и −8,7% при тези от 100 до 999 хил. и −10,0% над милион. Свалена цена в рамките на типичното не показва, че продавачът бърза; показва, че обявата е като повечето. Две и повече смени в различни посоки са по-добър повод за въпрос, отколкото едно голямо намаление.

След това превърнете процента в сума. Седем процента от 400 000 евро, медианната обявена цена на целия пазар, са 28 000 евро. Какво прави такава разлика с месечната вноска и с общата сметка, пресмятат калкулаторът на разходите при покупка и ипотечният калкулатор, а „Какво купувам с моя бюджет“ показва в кой сегмент попадате след намалението. Как банката гледа на двора, строежа и документите, е в ръководството за ипотечен кредит за къща.

На самия оглед попитайте кога е публикувана обявата за първи път, променяла ли се е къщата между две цени (двор, гараж, довършване) и сменян ли е посредникът. Документите са отделен въпрос, който цената не замества: за тях е ръководството за документите при покупка, а цялата последователност е в наръчника на купувача. Ако сте от другата страна на масата, имайте предвид, че историята на вашата обява се вижда от всеки купувач. Как е направено самото извличане на данните, пише на страницата за методологията.

Данни и ограничения

Данните са от наше извличане на imot.bg на 28.10.2026: 2 285 уникални къщи в 140 района, с обявени (искани), а не продажни цени. Историята на цената е прочетена от страницата на всяка обява и съдържа само промените, които imot.bg показва. Дялът на променените е изчислен върху всички обяви, дялът на намаленията — върху променените; намаление или увеличение се определя по крайната спрямо първоначалната цена. Не знаем причината за промяната, времето на пазара или цената на сделката. Сегментите с по 11 увеличения (до 100 и 100–199 хил. €) и с 22 намаления (над 1 млн. €) са твърде малки за твърди изводи. Връзките са корелации и могат да идват от състава на сегментите и зоните.

Често задавани въпроси