Колко голям е пазарът на къщи: от 3 065 обяви до 2 285 къщи

Три числа за един пазар и защо и трите са верни

На различни места в сайта стоят три числа за размера на пазара: 3 065 обяви, 3 011 обяви и 2 285 къщи. Първото е броят на различните обяви за къщи и вили, които на 28.10.2026 намерихме в 240 района на София и околностите. Второто е същият набор без 54-те вили. Третото е числото, с което работят всички статии в серията, и то е резултат от четири последователни чистения. Затова на въпроса „колко голям е пазарът“ няма един отговор: зависи дали броите обяви, имоти или къщи, които бихте могли реално да огледате.

Разликата между 3 065 и 2 285 е 780 реда, около една четвърт от суровия набор. Това не са къщи, които са изчезнали от пазара. Това са редове в таблицата, които не отговарят на въпроса на купувача: колко различни къщи има за продан около София, на цени, които могат да се сравняват помежду си. Следващите раздели проследяват къде точно отпада всяка част и какво казва остатъкът за размера и формата на предлагането.

Една уговорка за обхвата. От 3 065 обяви 2 975 са в 140-те района, за които сайтът има отделна страница; останалите 90 са в други населени места и тук не се броят. В тези 2 975 реда има 2 927 къщи и 48 вили. Всички цени в статията са обявени, а не продажни, а снимката е от един ден, затова числата показват предлагането в момента на събирането, а не колко къщи се продават за година.

Фунията: четири стъпки от суровите редове до 2 285 къщи

Първата стъпка маха чуждите имоти. Сред събраните обяви попаднаха къщи в Калкан (24 обяви), в Италия и Сърбия (по 10), в Дубай и Турция (по 4) и на още няколко курортни адреса: общо 66 реда. Те не са част от пазара, на който един купувач избира между Бояна и Драгалевци, затова излизат. След тях остават 2 909 реда.

Втората стъпка маха 62 обяви с невалидна цена или площ. Правилото е механично: цена под 8 000 € или над 6 млн. € не се приема за цена на къща. Причината не винаги личи в самата обява, затова не се опитваме да гадаем дали е грешка при попълване или нещо друго. Остават 2 847 реда.

Третата стъпка маха 23 сглобяеми къщи без двор. Сглобяемите като категория остават в анализа, а за тях има отделна статия за конструкцията и цената. Редовете без двор обаче приличат повече на реклама на производител с примерна квадратура и цена, отколкото на къща на конкретен адрес. Остават 2 824 реда.

Последната стъпка е най-голямата: 539 повторения. Тя сама прави около 78% от всички изпаднали редове (539 от общо 690, колкото е разликата между 2 975 и 2 285). Затова остатъкът от текста е посветен най-вече на нея. Таблицата по-долу показва всяка стъпка с остатъка след нея; погледнете как първите три заедно струват 151 реда, а четвъртата – около три и половина пъти повече.

Защо другите страници казват 24%, а повторенията са 19,1%

На други страници в сайта се чете „3 011 обяви → 2 285 къщи, около 24% повторения“, а общата картина на пазара е в страницата за пазара в числа. Числото 24% се получава като 1 минус 2 285 делено на 3 011 и е вярно като аритметика, но не е точно като описание. В знаменателя са само къщите без вилите, а в числителя са събрани всички чистения наведнъж: чужди имоти, невалидни цени, сглобяеми реклами и самите повторения.

Когато извадим само повторенията и ги сравним с редовете, които са стигнали до тази стъпка, получаваме 539 от 2 824, или 19,1%. Останалите пет пункта до 24% идват от другите чистения и от по-тесния знаменател. Затова, когато четете 24% другаде в сайта, четете го като „колко от суровия набор не стигна до анализа“, а не като „колко от обявите са дубликати“.

Дори 19,1% е по-скоро таван. От 539 повторения 277 са вътре в един и същи район, а 262 са съвпадения между различни райони: същата цена с точност до 500 €, същата площ с точност до 3 кв.м, същият двор с точност до 10 кв.м. Най-вероятно голяма част от тях са един имот, обявен в съседни райони от различни агенции. Но някои могат да бъдат и различни къщи в един и същ комплекс. Методологията е описана на страницата за нас.

Как разпознаваме една и съща къща в две обяви

Две обяви броим за един имот, ако цената им се различава най-много с 500 €, застроената площ – най-много с 3 кв.м, а дворът – най-много с 10 кв.м. Такива две обяви се броят за една къща. Правилото е строго нарочно: искаме да не изтрием две различни къщи само защото цените им са близки, но и не искаме един имот да изглежда като два.

Защо изобщо има повторения? Защото 90,9% от обявите са от агенции, а един собственик може да е подписал с повече от една. Всяка агенция публикува обявата със свои снимки и текст, понякога с минимално различна цена. Как стоят нещата при продавачите без посредник, се вижда в статията за собственик или агенция. При нас нито една обява не се появява в два района: идентификаторът е един и същ само веднъж. Значи повторенията не са техническа грешка при събирането, а действително различни обяви за един имот.

Правилото греши в двете посоки и честно е да го кажем. Може да изтрие истински различни къщи, когато са построени заедно и са еднакви по цена и квадратура: за такива къщи вижте ръководството за къща-близнак и етаж от къща. И може да пропусне истински повторения, когато втората агенция е добавила 5 000 € към цената или е измерила площта по друг начин. Двете грешки теглят в обратни посоки и не можем да кажем коя е по-голяма.

Къде повторенията са най-чести и къде почти ги няма

Таблицата по-долу гледа само районите с поне 20 обяви, общо 36, и брои повторенията само вътре в района. Така за тях има 2 029 обяви, от които 1 791 различни: 11,7% повторения, по-малко от 19,1% за целия набор, защото тук не влизат съвпаденията между райони и малките райони.

Най-високи са стойностите в в.з. Малинова долина – Герена (31,8%: 22 обяви стават 15), Гурмазово (28,3%: 60 стават 43), Пролеша (25,7%: 35 стават 26) и Чепинци (23,5%: 34 стават 26). В Суходол, Владая, Камбаните и Детски град делът е между 16,7% и 19,0%. На другия край са Център, в.з. Малинова долина, Кокаляне и Правец, където нито една обява не е повторена, и Горна баня с 2,5% (40 обяви стават 39).

По групи разликите са по-скромни: 9,7% за градските квартали, 13,6% за селата от Столична община и 12,0% за Софийска област. Четири процентни пункта между групите при 36 района не е достатъчно, за да търсим закономерност. Едно-две повторения повече или по-малко преместват процента в малък район с 22 обяви с цели 4–5 пункта, затова отделните стойности на върха на таблицата са по-скоро сигнал къде да погледнете внимателно, отколкото класация.

Пазар, събран в няколко десетки места

След като остане само 2 285 различни къщи, следващият въпрос е как са разпределени. Отговорът е: много неравномерно. Първите пет района по брой къщи държат 25,5% от всички, първите десет – 38,9%, първите двайсет – 56,4%. С първите петдесет сме на 80,2%, а за да стигнем 95,2%, трябват сто района. От 140 района с отделна страница 138 имат поне една къща.

Структурата е позната от всеки пазар на недвижими имоти: малко места с голямо предлагане и дълга опашка от малки. Но числата показват колко рязка е тя. Ако изберете наслуки един от 138-те района, шансът той да има под десет къщи е по-голям от половината. Ако изберете наслуки една къща, тя най-често е в някой от няколко десетки района. Двата погледа дават различна картина на един и същи пазар.

Таблицата с концентрацията показва кумулативния дял при шест прага. Обърнете внимание не на самите проценти, а на скоростта, с която растат: от пет на десет района добавяме 13,4 пункта, от десет на двайсет – още 17,5, а от петдесет на сто – 15 пункта, но за цели петдесет района. Тоест целият среден слой от райони носи по-малко предлагане, отколкото първите двайсет.

Деветте райони с над петдесет къщи

Петдесет или повече къщи имат девет района. Подредбата по брой различни къщи, след всички чистения, е в списъка по-долу.

Заедно тези девет имат 840 къщи, или около 36,8% от пазара. Най-големият е Банкя със 174 къщи (7,6%), следван от Драгалевци със 129 (5,6%), Бояна със 100 (4,4%) и Бистрица с 97 (4,2%). Симеоново и Костинброд са наравно с по 82 (по 3,6%), след тях са Панчарево с 66 (2,9%), Център с 59 (2,6%) и Лозен с 51 (2,2%).

Ако погледнете първото число в класацията, Банкя е с цели 45 къщи пред втория Драгалевци, а това е повече от целия брой в много от малките райони. Затова в Банкя може да се подберат близки по площ и двор къщи за сравнение, докато в много други райони същото сравнение би се състояло от три-четири обяви.

• Банкя – 174 къщи, медиана 1 826 € на кв.м застроена площ;
• Драгалевци – 129 къщи, 2 737 €; Бояна – 100 къщи, 2 890 €;
• Бистрица – 97 къщи, 2 450 €; Симеоново – 82 къщи, 2 916 €;
• Костинброд – 82 къщи, 1 672 €; Панчарево – 66 къщи, 2 344 €;
• Център – 59 къщи, 2 991 €; Лозен – 51 къщи, 2 143 €.

Опашката: 84 района с по-малко от десет къщи

От 138 района с къщи 84, или около 61%, имат под десет, а 41 – под пет. С поне 30 къщи са 21 района, с поне 50 – деветте от предишния раздел. Тоест само 54 района имат десет къщи или повече, а останалите 84 са толкова малки, че всяка статистика за тях е рисково занимание.

Практическата последица е двойна. За читателя на сайта: когато видите медиана на цена на кв.м за район с шест или осем къщи, имате шест или осем различни цени в разговор, а не пазар. Една по-скъпа къща премества числото с няколко стотин евро. За анализа: колко широко се разпръскват цените в един район, е разгледано в статията колко се различават цените в един район, но при шепа обяви и това число е несигурно.

Опашката обаче не е безполезна. За купувач, който търси по-далеч от града, малкото обяви са просто изборът, който има, а не пропуск в данните. Списъкът на селата и градовете е на страницата села и градове около София. Разликата в логиката е важна: в голям район сравнявате между къщи, в малък – между самите райони.

Най-големите пазари не са най-скъпите

Бихте могли да очаквате, че районите с най-много къщи са и най-търсените, а оттам и най-скъпите. Данните не го потвърждават. Сред двайсетте най-големи района медианата на обявената цена на кв.м застроена площ тръгва от 658 € в Своге (38 къщи) и стига до 2 991 € в Център (59 къщи): 4,5 пъти разлика. Банкя, най-големият пазар, е с 1 826 € и е под общата медиана за набора от 2 000 €.

Двайсетте най-големи района са разпределени сравнително равномерно между трите групи: седем са градски квартали със 489 къщи, шест са села и градове от Столична община със 479 къщи и седем са от Софийска област с 320 къщи. Това е важно, защото показва, че предлагането не е само в един край на пазара. Големите квартали, например Бояна и Симеоново, са с цени близо до 2 900 €, а пазарите на Костинброд и Хераково (82 и 44 къщи) са с 1 672 и 1 500 €.

Затова размерът на предлагането сам по себе си не е показател за цена. Той показва колко избор имате. Ако искате да превърнете избора в реален бюджет, подходящ вход е калкулаторът „Какво купувам с моя бюджет“, а резултатите по райони за всеки бюджетен сегмент са в статията какво купувате за 100, 250 или 700 хил. евро.

Сглобяемите реклами: докъде стига думата къща

Сглобяемите къщи са най-спорната граница на фунията. Числата са тези: 96 обяви са определени като сглобяеми, с медиана на обявената цена 163 700 €, 1 620 € на кв.м и 108 кв.м застроена площ. От тях 23 са без двор и ги махаме като реклами на производители. Останалите остават, защото са реални къщи на реален имот, макар да са по-малки и по-често нови.

Фунията няма как да е съвършена. Ако махнем всички сглобяеми, ще изключим цяла категория, която купувачите разглеждат. Ако ги оставим всичките, ще позволим на няколко рекламни обяви да изкривят медианите в малки райони. Затова решението е компромис с ясно правило: двор няма, значи не е конкретен имот. Правилото може да сгреши и в двете посоки, например при къща, чийто двор не е записан в обявата.

Как се държат цените на сглобяемите, е разгледано отделно. Тук е достатъчно да запомните, че решението за границата на понятието променя числото на пазара само с 23 реда, или около един процент от 2 285, но може да промени медианата в район, където сглобяемите са няколко от всичко десетина обяви.

Как да четете обява, след като знаете фунията

Първо, броят на обявите не е броят на къщите. Когато две агенции показват къща с цена, различна с 300 €, и със снимки от различен ъгъл, най-вероятно е един имот. Преди да го броите за втора възможност, сравнете улицата, дворните размери и годината на строеж. Така ще спестите оглед и ще избегнете усещането, че пазарът е по-богат, отколкото е.

Второ, ако една и съща къща се повтаря при няколко агенции, цените в обявите могат да се различават с малко, а това е достатъчна причина да запишете всички версии и да ги сравните на един лист, преди да започнете преговори. Когато стигнете до оглед, използвайте списъка в ръководството за оглед на къща, а документите проверете по списъка с документи.

Трето, ако продавате, помислете колко реални конкуренти имате. В район с под десет къщи вашата обява не се състезава с хиляди, а с шепа. Това не е обещание за по-бърза продажба, но дава по-точна представа от сравнение с цялата област. Ако пък търсите къща, а не намирате такава, можете да оставите заявка за къща: така описвате желаното, вместо да преглеждате всички обяви ръчно.

Данни и ограничения

Данните са от собствено събиране на обяви за къщи и вили от imot.bg на 28.10.2026. Фунията е: 2 975 реда в 140-те района със страница, минус 66 чужди имота, 62 обяви с цена под 8 000 € или над 6 млн. €, 23 сглобяеми без двор и 539 повторения, или 2 285 къщи. Повторение е обява със същата цена с точност до 500 €, площ с точност до 3 кв.м и двор с точност до 10 кв.м. Цените са обявени, не продажни. Не можем да различим един имот в две обяви от две еднакви къщи в един комплекс. Не знаем и колко от обявите са били свалени или продадени. Затова 19,1% повторения е горна граница, а таблицата за повторенията по райони обхваща само районите с поне 20 обяви.

Често задавани въпроси