Колко струва един квадратен метър двор: анализ на 2 285 обяви

Таблица, която изглежда като грешка

Започваме от най-простото сравнение. От 2 285 къщи в базата 2 193 имат посочен двор и ги разделихме на шест групи по размер на парцела. За всяка група пресметнахме медианата на обявената цена на кв.м застроена площ. Резултатът е странен: къщите с двор до 200 кв.м са на 2 215 € на кв.м, тези с 400–699 кв.м двор са на 1 855 €, а тези с над 2 000 кв.м отново скачат до 2 016 €. Кривата слиза и пак се вдига, като чиния, и на пръв поглед не казва нищо ясно за цената на двора.

Средната група е и най-голямата: 782 къщи, повече от една трета от всички в таблицата, с медианна цена 370 000 € и медианна застроена площ 210 кв.м. Ако четем само нея, излиза, че „нормалният“ двор е най-евтиният и че и малкият, и огромният се надплащат. Второто твърдение е частично вярно, първото е заблуда, а причината не е в самия двор.

Колоната с общата цена показва откъде идва заблудата. Групата до 200 кв.м има медианна цена 475 000 € при 208 кв.м застроена площ, а групата над 2 000 кв.м - 650 000 € при 329 кв.м. Дворът и къщата растат заедно, а различните места са смесени в групите в различна пропорция. В таблицата по-долу сравнете колоната с € на кв.м с колоната за отклонението спрямо собствения район: двете подреждат групите по различен начин.

Малките дворове са градски и затова скъпи

Ключът е в това кои къщи попадат в кои групи. Софийските квартали са 141 от 227 къщи с двор до 200 кв.м, тоест 62% от най-малката група, но само 213 от 782 къщи, или 27%, в средната. Именно в София обявената цена на кв.м застроена площ е най-висока: медианата за кварталите е 2 536 €, а за селата и градовете на Софийска област - 1 444 €. Малките дворове са струпани там, където цената на самото място е най-висока, и това вдига медианата на цялата група.

Когато извадим от сметката всички места освен София, чиния няма. В 776 софийски къщи с двор цената на кв.м застроена площ тръгва от 2 481 € при двор до 200 кв.м, минава през 2 425 € при 200–399 кв.м и 2 597 € при 400–699 кв.м и стига до 3 114 € при над 2 000 кв.м. С едно изключение - малкото понижение във втората група - редът е растящ: по-големият двор върви с по-висока цена на квадрат.

Този ефект наричат смесване. Общата таблица комбинира два различни пазара, като им дава тежест според дела им във всяка група, и това рисува формата. Затова не е достатъчно да гледаме медианите по групи. Нужен е метод, който сравнява къщи от едно и също място и с еднаква застроена площ, и именно това правят следващите две стъпки.

Сравнение само между съседи

Първата стъпка е проста. За всяка къща взехме медианата на цената на кв.м застроена площ в нейния район и измерихме на колко процента над или под нея е къщата. Така разликите между Бояна и Своге изчезват от сметката и остава само вътрешнорайонната вариация. Групите по размер на двора получават съвсем различна подредба: до 200 кв.м - минус 4,3%, 200–399 кв.м - минус 0,5%, 400–699 кв.м - 0,0%, 700–999 кв.м - плюс 2,0%, 1 000–1 999 кв.м - плюс 6,0% и над 2 000 кв.м - плюс 15,2%.

Чинията стана стълба. Ефектът е плавен до около 1 000 кв.м и рязък след тях: между най-малката и най-голямата група има 19,5 процентни пункта разлика. Съседът с много голям парцел обявява къщата си на значително по-висока цена за кв.м застроена площ от съседа с малкия, дори когато сградите са сходни.

Тук има две уговорки. Най-голямата група съдържа само 55 къщи и всяко число за нея е несигурно. Освен това къщите с огромни дворове са и по-големи - медианно 329 кв.м застроена площ срещу 208 кв.м при най-малките дворове - а как размерът сам по себе си влияе на цената на квадрат, разглеждаме отделно в анализа за размера и етажността. Двете влияния са преплетени и тази таблица не може да ги раздели напълно.

Две цени в едно уравнение: как работи регресията

За да разделим двора от къщата в едно число, използваме линейна регресия. Моделът търси такава сума за всеки допълнителен квадратен метър застроена площ и за всеки допълнителен квадратен метър двор, че тези две суми, събрани с една константа, да обясняват най-добре обявените цени. Резултатът отговаря на въпроса: ако две къщи имат една и съща застроена площ, но едната има 100 кв.м повече двор, с колко средно се различават цените им?

Пуснахме три отделни модела, защото три различни пазара не бива да делят един коефициент: за кварталите на София (684 обяви), за селата и градовете в Столична община (636 обяви) и за Софийска област (715 обяви). Къщите без посочена застроена площ или двор остават извън моделите, затова обявите там са по-малко от 2 285. Делът обяснена вариация, наречен R², е 0,61 за София и Столична община и 0,45 за областта. Двете числа - сграда и двор - обясняват около шест десети от разликите в цените на столичните къщи; останалото е локация, състояние, етаж, изглед и всичко, което не мерим.

Константата на всеки модел, например минус 10 688 € за София, няма смисъл като цена: няма къща с нулева площ и нулев двор, а регресията само нагласява линията. Интерес представляват двата наклона, които са показани в таблицата по-долу заедно с версията, в която добавяме минутите до центъра.

Софийските квартали: около 100 евро за допълнителен квадрат

За 684 софийски обяви моделът дава 2 562 € за всеки допълнителен квадратен метър застроена площ и 100,7 € за всеки допълнителен квадратен метър двор. Пропорцията е около 25 към 1: един квадрат в къщата тежи в цената колкото 25 квадрата в градината. Това е разумният порядък за пазар, в който земята е ценна, но къщата с покрив, стени и инсталации е ценна многократно повече.

Нека го опитаме върху примерна къща с 280 кв.м застроена площ и 600 кв.м двор. Моделът я оценява на 767 092 €, от които дворът са 60 420 €, или 7,9% от цената. Тази стойност е в същия порядък като медианата от 720 000 € на софийските къщи с двор 400–699 кв.м и около 280 кв.м застроена площ. Примерът е илюстрация на модела, не оценка на имот.

Ако търсите в Бояна (106 къщи, медианна цена на кв.м застроена площ 2 824 €), Драгалевци (131 къщи, 2 721 €) или Симеоново (88 къщи, 2 801 €), 300 кв.м допълнителен двор означават приблизително 30 210 € по средния за София коефициент. Конкретният квартал може да е над или под това. Центърът с 59 къщи и 2 991 € на кв.м показва другата крайност: там цената се определя от мястото и сградата, а дворът е по-скоро добавка.

Столична община: 40 евро и далеч по-слаба връзка

При 636 обяви от селата и градовете в Столична община коефициентът за двор падна до 40,2 €, а за застроена площ до 1 741 €. Съотношението е около 43 към 1: един допълнителен квадрат в къщата струва колкото 43 в двора. Същата примерна къща с 280 кв.м и 600 кв.м двор излиза на 561 415 €, като дворът носи 24 120 €, или едва 4,3% от стойността.

Най-важната разлика е между самите места. Бистрица (112 къщи) е на 2 424 € на кв.м застроена площ при 24 минути с кола до центъра, а Банкя (180 къщи) - на 1 815 € при 27 минути. Разликата от 609 € на кв.м, умножена по медианната застроена площ от 220 кв.м, е 133 980 €. За сравнение, целият двор на типичната къща - 40,2 € по 551 кв.м медианен двор - е около 22 150 €. С други думи, изборът между две села тук струва около шест пъти повече от изцяло платения двор.

Със същата логика Панчарево (83 къщи, 2 305 €) и Лозен (58 къщи, 2 110 €) се нареждат между двата полюса. Разликите между селата са по-голямата част от историята, а коефициентът за двор е по-слаб сигнал, затова не търсете прецизна „цена на декар“ в тези обяви.

Софийска област: дворът изчезва от цената

В 715 обяви от селата и градовете в Софийска област коефициентът за двор е минус 2,1 €, а когато добавим минутите до центъра - плюс 1,7 €. Знакът се сменя от модел на модел, което означава, че числото не се отличава от нула. Застроената площ тежи 1 142 € на кв.м, а R² е 0,45 - най-ниският от трите модела, тоест по-голям дял от цените остава необяснен.

Не твърдим, че дворът в областта е безплатен. Твърдим, че в обявите не се вижда отделна цена за него: две къщи с еднаква застроена площ и различен двор имат средно еднаква цена. Възможните причини са хипотези, не доказани факти. Парцелите около малките градове може да са толкова обилни, че да не се търгуват поотделно; цената може да се формира от състоянието на къщата, а не от земята; дворовете там са по-еднакви по размер. Моделът не може да различи тези обяснения.

Контрастът между места пак е по-голям от всеки двор: Своге (38 къщи) е на 658 € на кв.м и 86 000 € медианна цена при 51 минути с кола, а Костинброд (85 къщи) - на 1 659 € и 319 000 € при 21 минути. Не бива да пренебрегвате и правния статут на парцела, който обявата често не показва: ръководството за регулация, УПИ и земеделска земя обяснява защо два парцела със същата квадратура може да не са едно и също.

Вътре в един и същи район: 94 евро и по-слабо обяснение

Третият модел сравнява всяка къща със средните на нейния район и затова използва само районите с поне шест обяви: 1 861 къщи. В него един допълнителен квадрат застроена площ е 1 676 €, а един допълнителен квадрат двор - 94,4 €. Числото е близо до софийските 100,7 € и далеч над 40,2 € за Столична община, макар да смесва всички групи.

R² пада до 0,49, но това не е слабост на метода. Преместихме разликите между райони извън сметката, а в тях се крие голяма част от разликите в цените. Остава това, което различава къщите в един район: размер, ремонт, изглед, двор. Тази вътрешнорайонна вариация е по-шумна и по-трудна за обяснение с две числа.

Практически изводът е следният: когато сравнявате две къщи в един район, разумният ориентир е около 94 € на допълнителен кв.м двор, но с широк диапазон. Колко различни могат да бъдат цените и в един и същи район, разглеждаме в статията колко се различават цените в един и същи район. Там се вижда, че част от тях нямат нищо общо с двора.

Огромните дворове в София: 12 къщи, които не са правило

Втората таблица в анализа повтаря групите по двор, но само за софийските къщи. Цената на кв.м застроена площ там е 2 481 €, 2 425 €, 2 597 €, 2 604 € и 2 657 € за петте групи до 2 000 кв.м, тоест почти плоска от 200 до 1 999 кв.м двор. Единствената група с ясен скок е последната: 3 114 € на кв.м, с 25,5% над първата.

Погледнете и колоните за цена и застроена площ. При дворове под 200 кв.м медианната цена е 579 000 € и 213 кв.м застроена площ; при над 2 000 кв.м - 3 250 000 € и 885 кв.м. Цената е 5,6 пъти по-висока при 4,2 пъти по-голяма сграда. Това са имоти от съвсем друг порядък и в групата са само 12 къщи, затова тя не е доказателство за общ закон, а наблюдение за изключителен пазар.

Ако имате във въображението голям двор в столицата, помнете, че средното софийско ниво от 100,7 € на кв.м не се променя рязко между 200 и 1 999 кв.м. Дворът в този интервал изглежда присъстващ, но не определящ. За да сравните два конкретни квартала с различни парцели, използвайте сравнението на два района.

Минутите до центъра: конкурентът на двора в цената

Втората версия на всеки модел добавя и времето с кола до центъра. В Столична община то е свързано с минус 5 159 € за всяка допълнителна минута при равни сграда и двор, в София с минус 2 913 €, в областта с минус 988 €. Десет минути повече в Столична община означават 51 590 € по-ниска цена - колкото около 1 000 кв.м допълнителен двор по коефициента от същия модел (51,2 €). В София десет минути са 29 130 €, или около 241 кв.м двор при коефициент 120,8 €.

Коефициентите за двор се покачват, щом добавим разстоянието: от 100,7 € на 120,8 € за София и от 40,2 € на 51,2 € за Столична община. Вероятната причина е, че големите дворове са по-често далеч от центъра и разстоянието вече е свързано с по-ниска цена на такива къщи. Когато го измерим отделно, дворът излиза малко по-скъп. R² почти не се променя: от 0,61 на 0,62.

Това подсказва, че двете променливи частично се застъпват, а не просто се събират. Разглеждаме по-подробно как времето до центъра се свързва с цената в анализа на разстоянието, а за вашия личен маршрут има калкулатор за пътуването до работа. Той измерва ежедневния разход, който обявата не показва.

Какво регресията не вижда в един парцел

Данните са от обяви, а не от сделки: продавачите искат тези суми, но не е казано, че ги получават. Връзката е корелация, не доказана причина. Моделите обясняват около 61% от разликите в цените на столичните къщи и 45% в областта, а останалите 39% и 55% са неща, които не измерваме. Няма данни за наклон на терена, форма на парцела, достъп, ток и вода на парцела, ориентация, дървета или застроителни права.

Числото за двор в обявата е въведено от продавача. Понякога е целият парцел, понякога е без застроената част, а понякога включва дял в обща собственост. Сравнението къща срещу апартамент показва, че разликата в цената често се губи именно в тези неясни квадратни метри, и затова на огледа си струва да искате документ за парцела, не обявеното число.

Накрая, коефициентите са средни. Един квадрат двор в Бояна може да струва много повече от 100 €, а друг на километри оттам - по-малко от нула в обявата. Моделът казва какво е типично, не какво е възможно, а подробният поглед върху конкретната къща е задача на огледа на къщата.

Какво да направите с тези числа при оглед и пазарлък

Първо, питайте продавача какво точно е в двора, преди да разговаряте за цената му. В областта обявите не показват отделна цена за двор, а в Столична община тя е около 40 € на кв.м; ако продавачът настоява за надценка заради „големия“ парцел, това е въпрос, не факт.

Второ, при къща в София оценете двора по порядъка 100 € на кв.м и го сравнете с цената на още един квадрат вътре: 2 562 €. Ако разликата на две обяви е 30 000 € и двете сгради са еднакви, 300 кв.м двор е обяснимо; ако е 100 000 €, търсете причината другаде. Започнете от класацията по цена и картата на цените, за да видите къде са най-близките съседи.

Трето, преди да се влюбите в голям парцел, пресметнете бюджета си. Калкулаторът „Какво купувам с моя бюджет“ показва какви къщи влизат в него, а наръчникът на купувача обяснява кои проверки да направите, преди да обсъждате цената. Ако ви интересува как се променят цените на парцелите във времето, вижте сравнението между парцели и апартаменти.

• Попитайте дали обявеният двор е целият парцел и поискайте скица, за да го сверите.
• Сравнете къщата с други от същия район, а не със средното за града или селото.
• Преброявайте минутите до центъра: десет минути повече могат да струват повече от стотици квадрати двор.

Данни и ограничения

Работим със сканиране на imot.bg от 28.10.2026: 2 285 уникални къщи в 140 района, обявени цени, не цени на сделки. Таблицата по групи двор използва медиани. Отклонението е медианното процентно разминаване на цената на кв.м застроена площ спрямо медианата на собствения район. Регресията е линейна, отделна за кварталите на София, за селата в Столична община и за Софийска област; вътрешнорайонният модел покрива райони с поне шест обяви. Резултатите са корелации. Не знаем наклон, форма, достъп, комуникации или правен статут на парцелите, а размерът на двора е въведен от продавача и не е измерен от нас.

Често задавани въпроси