Малките къщи са по-скъпи на квадрат, но само вътре в района

Две подредби на един и същ пазар

Започваме от числата, които си противоречат. Знаем площта на 2 277 къщи, а медианата за целия пазар е 220 кв.м. Една десета от къщите са под 78 кв.м, друга десета — над 489 кв.м, тоест между краищата има разлика от около 6,3 пъти. Затова ги нарязахме на шест размерови групи по застроена площ: под 100 кв.м, 100–149, 150–199, 200–299, 300–449 и над 450. Най-голяма е групата 200–299 кв.м със 634 обяви, над една четвърт от всички.

Суровата колона €/кв.м не е права линия. Тя тръгва от 2 008 € за най-малките къщи, пада до 1 819 € при 100–149 кв.м, после се катери: 1 959 €, 2 000 €, 2 100 € и 2 115 € за най-големите. Ако спрем дотук, лесният извод е, че големите къщи са по-скъпи на квадрат, а най-малките са второ по цена. Колоната обаче не казва къде са къщите.

Колоната „спрямо района“ казва друго. Тя сравнява всяка къща с медианата на €/кв.м на собствения ѝ район и пази знака: +24,1%, +8,7%, +2,4%, −1,3%, −9,6% и −9,0%. Тук редът е почти монотонен: колкото по-голяма къща, толкова по-ниска цена на квадрат спрямо съседите. Именно тази колона стои зад заглавието. Таблицата по-долу ги показва една до друга, заедно с двора и дела на новите къщи.

Защо големите къщи изглеждат скъпи: живеят на скъпи места

Разликата между двете колони се обяснява с мястото. Делът на къщите в кварталите на София расте от група на група: 22,3%, 23,9%, 28,3%, 33,8%, 49,7% и 59,9% от най-малката към най-голямата група. Кварталите са скъпи: медианата за всички 821 къщи там е 2 536 € на кв.м, докато за 776-те къщи извън Столична община е 1 444 €. Колкото по-голяма е къщата, толкова по-вероятно е тя да е в по-скъпия пазар.

Това е класически пример как обща медиана подвежда. Да вземем три от най-силните квартали по обем на предлагане: Бояна с медиана 2 824 € на кв.м, Симеоново с 2 801 € и Драгалевци с 2 721 €. Ако голямата къща в Бояна е на 2 800 € на кв.м, тя няма да е скъпа спрямо съседите си, а само спрямо къща на 1 400 € другаде. Групата над 450 кв.м просто е натежала към такива адреси.

Практическият извод: когато сравнявате €/кв.м на две къщи с много различна големина, първо проверете дали са в един район. Общата класация по цена е на страницата класация по цена, а двойката райони може да подредите в калкулатора сравнение на два района. Там цената се чете в контекста на мястото, а не на размера.

Малките са по-скъпи на квадрат: вероятният механизъм

Най-малките къщи (под 100 кв.м) са с 24,1% над медианата на района им, а в групата 100–149 кв.м — с 8,7%. Тяхната медианна цена е 132 000 €, при двор 660 кв.м. Най-лесното обяснение е, че част от цената не зависи от площта на сградата: парцелът с неговите връзки, кухнята, банята, оградата. Когато тези общи елементи се разделят на малко квадрати, цената на квадрат излиза по-висока. Това е логично обяснение, но не е измерено; нямаме разбивка на цената по елементи.

Подкрепя го съотношението двор към застроена площ: при къщите под 100 кв.м то е 10,0, тоест типичният двор е десет пъти по-голям от къщата. Ако земята е голяма част от стойността, малката сграда носи тежестта на цялата. Колко струва самият квадратен метър двор, е разгледано в анализа за дворовете, а какво остава за сградата, когато извадим земята, — в анализа на цената на сградата.

Погледнете и мащаба. Медианната цена се увеличава от 132 000 € в най-малката група до 1 252 500 € в най-голямата, около 9,5 пъти, а суровият €/кв.м расте с 5,3% (от 2 008 до 2 115 €). Площта и цената вървят заедно, а цената на квадрат остава почти неподвижна, защото двете посоки се компенсират: местоположението качва големите, а размерът сваля цената на квадрат вътре в района. Остава корелация и не знаем причината.

Има и причини да не приемаме обяснението безрезервно. Районът е груба мерна единица: вътре в един и същи район малките къщи може по-често да са на най-търсените улици, а големите — в по-слабо обособени краища, и колоната „спрямо района“ не вижда това. Освен това ние четем обявени цени: продавачът на малка къща може да се пазари по-малко или повече от продавача на голяма, а сделката не е записана никъде в нашите данни. Затова +24,1% е мярка за обявите, не за пазарните сделки.

Два пазара, две различни криви

Когато разделим къщите на кварталите на София и на градовете и селата извън Столична община, суровата крива изчезва. Таблицата по-долу ги показва поотделно. В София €/кв.м почти не се движи с размера: 2 400 € за къщите под 100 кв.м, 2 742 € при 100–149, 2 470 €, 2 591 €, 2 462 € и 2 616 € за най-големите. Разликата между най-ниското и най-високото число е около 14%, и редът не е подреден. Групите са от 68 до 214 обяви.

Извън Столична община кривата пада: 1 426 €, 1 375 €, 1 608 €, 1 476 €, 1 111 € и 830 € за над 450 кв.м. Това е около 42% по-ниско от най-малките къщи. Обща цена на най-голямата група е 592 500 € при 85 000 € за най-малката. Една възможна причина е тънкото търсене на големи къщи далеч от центъра, а нашите данни само я подсказват. Малките групи тук (61 къщи при 300–449 кв.м и 30 при над 450 кв.м) са неустойчиви.

Третата група, селата в Столична община, не е в тази таблица. Като мащаб за „околностите“ вземете Костинброд (1 659 € на кв.м), Божурище (1 818 €) и Своге (658 €): разликата между тях е по-голяма, отколкото между която и да е размерова група. Това подсказва, че при къщи извън града адресът е по-силен фактор от размера.

Цените в евро разказват същата история от друг ъгъл. В кварталите медианата на обявената цена тръгва от 158 000 € за къщите под 100 кв.м и стига до 1 525 000 € за тези над 450 кв.м, около 9,7 пъти повече. Извън Столична община същата стълбица е от 85 000 до 592 500 €, или около 7,0 пъти. Най-голямата къща около София (592 500 € по медиана) е по-евтина от къщата от 300–449 кв.м в кварталите (860 000 €). За бюджета това е по-важно от €/кв.м: размерът, който искате, и адресът, на който го търсите, определят сумата много повече от каквато и да е цена на квадрат.

Двор срещу къща: съотношението 10 към 1,3

Съотношението е медианата на двора, разделен на застроената площ на къщата. Показателят пада по размерови групи: 10,0, 5,0, 2,8, 1,9, 1,4 и 1,3. Самите дворове не вървят така равно: медианата им е 660, 600, 464, 455, 500 и 790 кв.м. Най-малките дворове са при къщите от 150–299 кв.м, а най-големите къщи отново имат най-голям двор — 790 кв.м. Тази група вероятно събира къщи в имения, но данните не казват това.

По-интересно е как съотношението се променя с пътя до центъра: 1,4 за къщите до 15 минути, 1,8 за 15–24 минути, 3,0 за 25–34, 6,5 за 35–49, 5,6 за 50–69 и 4,2 за 70 минути и нагоре. Колкото по-далеч, толкова повече двор на квадрат къща, до около 35–49 минути. След това кривата слиза: най-далечните къщи са по-големи или с по-малко парцел, но нашият набор не ни позволява да изберем между двете. Ходът на самата цена спрямо пътя е в анализа на времето до центъра.

Това има смисъл за решението ви. Малка къща на 40 минути от центъра е типичният случай на най-високото съотношение: много земя, малка сграда. Колко време и пари ви струва пътуването, пресмята калкулаторът за пътуването до работа. Ако ви трябват къща и двор по-малко от 2 към 1, подгответе се за по-голям бюджет и за място по-близо до града.

Етажността: къщата расте нагоре, не встрани

Етажността е известна за 1 117 обяви, около 48,9% от всички, затова тук пазим повече резерви. Разпределението е 247 едноетажни, 463 двуетажни и 407 къщи с три и повече етажа. Медианната площ е 96, 196 и 315 кв.м. Тоест броят на етажите почти директно определя размера: от един към три и повече етажа площта се умножава по около 3,3.

Решаващото е колоната „площ на етаж“: 96, 98 и 100 кв.м. При всяка етажност застроената площ на един етаж е около 100 кв.м. Къщите не стават по-широки, а по-високи. Дворът е едва по-малък: 626, 580 и 580 кв.м. Така втората и третата етажност на практика доставят нови квадрати върху същото петно земя.

Ако в обявата „етаж“ означава етаж от къща, а не цяла къща, цената има друг смисъл, а ръководството за къщи-близнаци и етаж от къща обяснява разликата. Таблицата по-долу показва етажността с цена, площ и двор. Ако виждате къща с три етажа и 100 кв.м на етаж, по нашите данни това е напълно типично и не е знак за нещо необичайно.

Къщите с три етажа са столични

Цената на квадрат по етажи е 2 124 €, 1 960 € и 1 932 €, а цената на цялата къща — 199 990 €, 360 000 € и 607 000 €. Сурово разликата в €/кв.м между един и три и повече етажа е около 9,0% надолу, но спрямо района разликата е много по-голяма: от +14,7% при едноетажните до −7,3% при тези с три и повече етажа, 22 процентни пункта. Суровото число скрива една част от ефекта, защото етажните къщи са другаде.

Другаде означава в София: 51,4% от къщите с три и повече етажа са в кварталите на столицата, срещу 29,1% за едноетажните и 27,0% за двуетажните. В квартали като Малинова долина (2 865 € на кв.м) и м-т Детски град (2 468 €) земята е скъпа, и възможно е къщите с повече етажи да се строят там, за да се ползва по-добре скъпият парцел. Това е хипотеза, а не измерване.

Нещо, което не се променя: делът на новите къщи е 33,6%, 40,6% и 40,0%. Етажността не е заместител на възрастта, така че премията за едноетажните не се обяснява с това, че са по-нови. Едноетажните от нашата таблица съвпадат по размер с групата под 100 кв.м (медианна площ 96 кв.м), затова не може да разграничим ефектите на размера и на етажите. Вероятно е един и същи ефект, видян от две страни.

Размерът и новостта вървят заедно

Колоната „нови“ в таблицата се определя така: къщата е в строеж, недовършена или построена от 2015 г. нататък. По размерови групи тя е 14,6%, 25,4%, 49,2%, 56,2%, 54,5% и 41,5%. Най-малките къщи рядко са нови, средните и големите са наполовина нови, най-големите — малко по-рядко. Размерът и възрастта са преплетени, и всеки извод за единия трябва да се прочете заедно с другия.

Връзката върви в две посоки. От една страна, новите проекти по правило са по-големи. От друга страна, най-големите групи имат по-ниска цена на квадрат в района, а новото по принцип е с премия: в анализа на възрастта виждаме +14,1% за 2015–2020 г. Двата ефекта се дърпат един друг, и затова крайният резултат не е очевиден. Конструкцията също има значение — в анализа на материала е показано как тя се променя с епохата.

Не сме пускали тези променливи в общ модел, който държи едновременно район, възраст и размер. Таблиците сравняват групи една по една, а това може да смеси ефекти. Затова четем −9,6% и −9,0% за големите къщи като указание, не като точен коефициент. Сравнението на ново и старо строителство по други показатели е на страницата ново или старо строителство.

Как да четете размера в обявата, преди да се пазарите

Първият въпрос на купувача често е „колко ми излиза на квадрат“. Този анализ показва, че отговорът зависи от размера. Малка къща е по-скъпа на квадрат спрямо района си, но общата ѝ цена е най-ниска: 132 000 € по медиана. Ако бюджетът е главното, гледайте цената, не €/кв.м. Калкулаторът „Какво купувам с моя бюджет“ показва какво се предлага за дадена сума, а справочникът наръчник на купувача събира стъпките на самата сделка.

Вторият въпрос е как да използвате числата при пазарлък. Не твърдим, че една къща е „прескъпа“, защото €/кв.м е над общата медиана: проверете я спрямо района и спрямо размерната група. За къща под 100 кв.м +24% над района е обичайният случай, а за къща над 450 кв.м същата стойност би била необичайна. Така сравнението е честно, но то остава ориентир, а не оценка.

• Сравнявайте €/кв.м само с медианата на същия район, не с общата за пазара.
• При къща под 100 кв.м попитайте колко от цената е за двора: типичното съотношение е 10 към 1.
• При три и повече етажа проверете дали етажите са отделни самостоятелни обекти, както в ръководството за къщи-близнаци.
• При къща над 450 кв.м извън София имайте предвид, че в нашата таблица са само 30 обяви; всяка оценка там е по-несигурна.
• Включете в сметката годишната поддръжка: размерът на къщата влияе на нея, а какво да се брои, е описано в ръководството за поддръжка на къща.

Какво да направите с размера в обявата

Преди да отидете на оглед, запишете размера, етажността и двора на обявата и ги сложете в една и съща редица с района. Ръководството за огледа на къща дава дванайсет проверки, които не зависят от размера: покрив, влага, инсталации. Нашият анализ ги допълва само с гледната точка на цената.

Ако ви интересува дали къщата е изобщо правилният избор, а не само нейният размер, сметката срещу апартамент е в анализа къща или тристаен апартамент по райони. Нито една цифра в тази статия не е съвет за покупка. Тя показва как се държат обявените цени и къде нашите данни свършват.

Данни и ограничения

Анализът е върху 2 285 уникални къщи в 140 района от собствен скрейп на imot.bg от 28.10.2026 г.; цените са обявени, а не сключени. Размерът е застроената площ от обявата (известна за 2 277 къщи), етажността — за 1 117. Показваме медиани. Колоната „спрямо района“ е медианата на отклонението на €/кв.м на всяка къща от медианата на нейния район. Съотношението двор към застроена площ е медиана на съотношенията по обяви. Делът „нови“ включва строящи се, недовършени и построени от 2015 г. Групите са корелации и не доказват причина: размерът е преплетен с адреса, възрастта и конструкцията, а нямаме данни за качество или състояние. Някои клетки са малки, например 30 къщи над 450 кв.м извън София, и числата там са неустойчиви.

Често задавани въпроси