Колко струва самата сграда, ако извадим земята

Центърът е най-скъп на квадрат, но сградата му не е най-скъпата

Започваме от един детайл, който не се побира в първото впечатление. Обявената цена на кв.м застроена площ в Центъра е 3 125 € - най-високата в таблицата, която ще разглеждаме. В Малинова долина същото число е 2 950 €, тоест с 175 € по-малко. Ако обаче извадим земята, редът се обръща: сградата в Малинова долина излиза на 2 541 € на кв.м, а в Центъра - на 2 530 €.

Разликата е в двора. В Центъра имаме 50 къщи и 25 парцела, медианна цена на парцела 783 € на кв.м и двор от 256 кв.м; земята е 16,5% от цената на къщата. В Малинова долина къщите са 23, парцелите - 64, парцелът е 300 € на кв.м, дворът е 370 кв.м, а земята е 9,2% от цената. Между обявената цена на квадрат и изчислената цена на сградата има 595 € в Центъра и 409 € в Малинова долина. Тази разлика е цената на земята, разпределена върху всеки квадрат жилище.

Така стигаме до идеята на целия анализ. Цената на кв.м от обявата смесва две стоки: сграда, която се строи, и парцел, който се намира. Когато ги разделим, някои райони, които изглеждат еднакво скъпи, се оказват скъпи по различни причини, а други, които изглеждат скъпи заради адреса, имат много по-обикновена сграда.

Как отделихме земята от сградата

Правилото е просто и затова грубо. Взехме всеки район, в който има поне пет обяви за парцели и поне шест обяви за къщи. За такъв район пресметнахме медианата на цената на кв.м на всички обявени парцели, независимо дали са регулирани или земеделски. После умножихме двора на всяка къща по тази медиана и така получихме стойност на земята. Остатъкът от цената, разделен на застроената площ, е изчислената цена на сградата.

Остана ли някой район без достатъчно обяви за парцели, той отпада, затова от 140 района в базата анализът обхваща 82, а от 2 285 къщи - 2 106. Отпаднали са районите с твърде малко обяви, а в тях изчислението би се опряло на две-три цени. Показателят „дял на земята“ е медианата на дела в къщите на съответния район.

Най-голямата слабост е парцелната цена. Тя е обявена, а не договорена, и смесва парцели с много различен статут и инфраструктура. Ръководството за регулация, УПИ и земеделска земя обяснява защо два парцела със същата квадратура може да не са сравними. Затова четете резултатите като груба оценка на реда на величината, не като стойност на земята под конкретна къща.

• стойност на земята = двор на къщата, умножен по медианната цена на кв.м парцел в района;
• стойност на сградата = (цена на къщата минус земята) разделено на застроената площ;
• дял на земята = земята като процент от цената на къщата, в медиана за района;
• район влиза в анализа само при поне пет обяви за парцели и поне шест за къщи.

Главният резултат: 13 процента земя, 1 668 евро за сградата

В 2 106 къщи от 82 района земята е медианно 13,0% от обявената цена. Изчислената цена на сградата без нея е 1 668 € на кв.м застроена площ, докато медианата на обявената цена на кв.м за цялата ни база е 2 000 €. Двете числа не са строго съпоставими, защото обхващат различни набори къщи и райони, но показват порядъка: приблизително една седма до една осма от цената е земя.

Среден дял от 13% звучи като малко. Той обаче е медиана на много различни случаи. В един район земята е 1,8% от цената, в друг над половината, и общото число скрива този размах. Затова по-долу вървим по групи и по конкретни райони, вместо да вярваме на общата цифра.

Има и един неудобен остатък. В 40 къщи от 2 106 пресметнатата стойност на сградата е отрицателна: парцелът по районината медиана би струвал повече от цялата къща. Това са 1,9% от наблюдаваните къщи. Не ги разглеждаме като пазарен факт, а като сигнал, че медианата на парцелите в района не винаги описва двора на конкретния имот.

Три зони, две различни причини за един и същ дял

Разделихме 82-та района на три групи. В 23 квартала на София земята е 16,1% от цената на къщата, а изчислената цена на сградата е 1 996 € на кв.м, при медианна цена на парцела 300 € на кв.м и медианна цена на кв.м къща 2 386 €. В 22 села в Столична община дялът е 9,6%, сградата е 1 674 € на кв.м, парцелът е 74 €, а къщата 1 812 €. В 37 населени места от Софийска област земята отново е 16,1%, но сградата е едва 949 € на кв.м при парцел 45 € и къща 1 376 €.

Същото число се получава по два различни пътя. В кварталите земята е скъпа, но и сградата е скъпа, затова дялът е умерен. В областта земята струва малко на кв.м, но сградата е още по-евтина, а дворовете в тези села са сравнително големи (в долната осмица между 576 и 900 кв.м), и дялът пак стига 16,1%. Селата в Столична община имат най-малкия дял, 9,6%: парцелите са с ниска цена от 74 € на кв.м, а сградата стига до 1 674 €.

Две съпоставки са показателни. Парцелът в кварталите е 6,7 пъти по-скъп на кв.м от този в областта (300 € срещу 45 €), а изчислената цена на сградата - около 2,1 пъти (1 996 € срещу 949 €). Адресът оскъпява преди всичко земята, но и самата сграда се оскъпява с близостта до столицата. Медианите по групи не се изваждат точно една от друга, затова разглеждайте таблицата по-долу като разпределение, а не като счетоводен баланс. Групите отговарят на кварталите на София и на селата и градовете около нея.

Върхът: осем района, където сградата струва над 2 100 евро

Най-високата изчислена цена на сграда е в Малинова долина - 2 541 € на кв.м. Следват Център с 2 530 €, Бояна с 2 499 €, в.з. Врана – Лозен с 2 484 €, м-т Детски град с 2 276 €, Бистрица с 2 258 €, Драгалевци с 2 199 € и в.з. Малинова долина с 2 154 €. Седем от осемте са квартали, а единственото село сред тях е Бистрица.

Не всички осем имат еднакво тегло. Бояна (96 къщи и 83 парцела), Бистрица (93 къщи, 158 парцела) и Драгалевци (124 къщи, 159 парцела) стъпват на най-голямата извадка. В.з. Врана – Лозен са само 6 къщи, макар парцелите да са 22, затова числото 2 484 € е толкова слабо, колкото е слаба извадката от къщи. Скромни са и извадките в м-т Детски град (35 къщи) и в.з. Малинова долина (25 къщи).

Земята не обяснява върха. Дялът ѝ в осемте района е между 4,6% във в.з. Врана – Лозен и 17,3% в Драгалевци, а в Бистрица е 7,9% при парцел 110 € на кв.м. Върхът е главно в самата сграда, а не в скъпата земя под нея. Дали причината е ремонт, материал, размер или възраст, тези данни не показват; възрастта разглеждаме отделно в анализа за възрастта на къщата.

Подредбата се обръща: Симеоново, Драгалевци и Кокаляне

Най-интересното е там, където изваждането на земята сменя реда. Симеоново има по-висока обявена цена на кв.м от Драгалевци - 2 923 € срещу 2 738 €. Земята обаче е 20,3% от цената в Симеоново и 17,3% в Драгалевци, а цената на парцела е 363 € срещу 340 €. Без земята сградата в Симеоново е 2 136 € на кв.м, а в Драгалевци - 2 199 €. С други думи, по-голяма част от обявения квадрат в Симеоново се пада на парцела, а не на къщата.

Втори пример идва от по-малък район. Кокаляне е на 2 876 € на кв.м, по-скъпо от Бистрица (2 450 €), но след отстраняване на земята - 2 090 € срещу 2 258 €. Земята в Кокаляне е 21,6% от цената при парцел 101 € и двор 662 кв.м, а на извадката не бива да се вярва прекалено: 18 къщи са малко за твърдо заключение.

Заключението не е, че Симеоново и Кокаляне са надценени. Те просто подреждат къщите по различен критерий. Ако сравнявате къщите като сгради, редът е един; ако в сметката влизат и парцелът, и адресът, редът е друг. Двата отговора са верни на различен въпрос.

Села, които не отстъпват на кварталите

Най-големият сюрприз в таблицата е колко близо са селата до кварталите. Лозен (51 къщи и 158 парцела) има изчислена цена на сградата 2 028 € на кв.м, при земя само 5,1% от цената и парцел 80 € на кв.м. Това е повече от Волуяк (1 817 €) и Княжево (1 654 €), които са по-близо до центъра: 16 и 17 минути с кола срещу 23 за Лозен.

Банкя показва друг профил. С 166 къщи и 159 парцела тя е най-голямата извадка сред селата, със земя 7,4% от цената, парцел 74 € и изчислена цена на сградата 1 701 € на кв.м, малко над общата медиана от 1 668 €. Сравнете я с Костинброд (79 къщи, 1 457 €): Банкя е на 27 минути с кола до центъра, а Костинброд - на 21, но сградата е по-скъпа в по-далечната. Значи разстоянието не обяснява всичко.

В Чепинци дворът е едва 81 кв.м и земята е 1,8% от цената, затова обявената цена на кв.м почти съвпада със сградата: 1 954 € срещу 1 875 €. Там разделянето не променя нищо. Така делът на земята е нисък там, където дворът е малък, независимо дали районът е квартал или село.

Дъното: от 327 до 650 евро на квадрат

И осемте района на дъното са от групата на Софийска област. На последно място е Церово със 327 € на кв.м и земя 52,8% от цената; следват Горни Окол (354 €, 41,8%), Реброво (393 €, 28,9%), Драгоман (475 €, 31,5%), Своге (484 €, 18,6%), Трудовец (512 €), Опицвет (647 €, 43,9%) и Радуил (650 €, 52,4%). Горната и долната крайност се различават 7,8 пъти: 2 541 € срещу 327 €.

Къщите в тези села са евтини - медианните цени в осемте района са от 54 900 € до 125 000 € - и земята, дори на ниска цена от 20 до 71 € на кв.м, взема голям дял. Логиката е проста: когато сградата е евтина, дори ниска цена на парцела го прави голяма част от цялото. Възможно е част от тези обяви да са по същество продажба на парцел с постройка, но това не се вижда в данните.

Внимание към извадките. Церово има 6 къщи и 7 парцела, Радуил - 7 къщи и 9 парцела, Опицвет - 8 къщи. Само Своге (38 къщи, 25 парцела), Реброво (18 къщи) и Драгоман (13 къщи) надхвърлят 10 къщи. Затова в таблицата по-долу гледайте общата картина - всички крайности на дъното са под 700 € на кв.м - а не отделния ред.

Когато земята е повече от половината: кога числото не е за вярване

В няколко района пресметнатият дял на земята прескача 50%. В в.з. Симеоново – Драгалевци той е 56,6%, а изчислената цена на сградата е 880 € на кв.м, макар обявената цена на кв.м да е 2 629 €; парцелът е 672 € на кв.м, а къщите са 10 при 15 парцела. При Витоша дялът е 54,6%, пак при 6 къщи. В Церово и Радуил е около 52-53%, а в Мърчаево - 44,0% при двор от 1 952 кв.м.

Тези случаи имат общо едно: къщите в тях са между 6 и 10. Вероятното обяснение е, че парцелите, които определят медианата, са по-скъпи или по-различни от парцелите зад къщите; тогава умножаването на двора по медианата надценява земята. Така се стига до 40-те къщи с отрицателна изчислена сграда. Вилна зона Симеоново – Драгалевци е добър пример за разлика между това, което е изчислено, и това, което бихте платили.

Затова с недоверие четем дял над 40% в район с по-малко от десетина къщи. Цифрите остават в таблицата като честен резултат от метода, но не като извод за пазара. Пазарна информация по-добре търсете в страницата за пазара в числа.

Какво тази сметка не е

Изчислената цена на сградата не е цена на строеж. В нея влизат възрастта, материалът, състоянието, етажността и всичко, което парцелната цена на района не улавя. Затова не я сравняваме със строителни разходи: нямаме проверена цена на строителство. За такова сравнение има калкулаторът „Строя или купувам готова къща“, в който въвеждате собствените си числа.

Втората граница е в самите обяви. И цената на къщата, и цената на парцела са обявени. Сделките се случват по-ниско или по-високо, а парцелът в района може да е земеделски, регулиран, с ток и вода или без тях. Колкото повече парцели има в района, толкова по-стабилна е медианата; в по-малките райони тя се опира на няколко обяви. Как материалът на конструкцията се отразява на цената, е тема на отделния анализ за тухла, гредоред, монолит и сглобяема.

Накрая, методът приема, че всеки квадрат двор струва колкото медианата на парцелите в района, независимо дали е първият или хилядният. Дали е така, не знаем. В анализа за цената на двора подходът е различен: там с регресия се оценява колко средно се свързва с цената един допълнителен квадрат двор, а тук къщата се разделя по районната цена на парцелите. Двата метода дават различни числа и затова не ги смесвайте в една сметка.

Три въпроса към обявата, преди да поискате отстъпка

Първо, разделете къщата на две части. Вземете двора от обявата и го умножете по цената на кв.м на парцелите в същия район. Ако например район със 300 € на кв.м парцел има двор от 500 кв.м, земята е около 150 000 €. Ако къщата е за 800 000 € и има 300 кв.м застроена площ, сградата излиза около 2 167 € на кв.м. Това е примерна къща, не обява. В Малинова долина, където парцелът е именно 300 € на кв.м, изчислената цена на сградата е 2 541 €, и такова сравнение показва къде стои вашата обява.

Второ, сравнете двата резултата с района. Ако земята е много по-голям дял от това, което виждаме в района, питайте дали парцелът е с ток, вода и регулация, и проверете документите по ръководството за документи при покупка. Ако сградата е по-евтина от районния ред, причината може да е възраст или лошо състояние.

Трето, добавете разходите, които обявата не казва. Калкулаторът на разходите при покупка помага да добавите разходите около сделката, а класацията по цена ви позволява да подредите къщите по обявена цена на кв.м. Подреждайте къщите и по двата критерия, не само по единия. Това не е съвет за покупка, а начин да задавате въпроси, на които продавачът трябва да може да отговори.

• Колко кв.м е дворът и дали това е целият парцел, или само част от него?
• На каква цена се обявяват парцелите наоколо и какъв е техният статут?
• Каква част от обявената цена остава за сградата и как се сравнява с района?

Данни и ограничения

Сканиране на imot.bg от 28.10.2026: 2 285 уникални къщи в 140 района, обявени цени. Анализът включва район само ако има поне пет обяви за парцели и поне шест за къщи: 2 106 къщи в 82 района. Цената на парцела е медианата на всички обявени парцели в района, регулирани и не, а стойността на земята е дворът на къщата, умножен по нея. Изчислената цена на сградата е остатъкът от цената, разделен на застроената площ. Дялът на земята е медиана на къщите в района. Нито цената на парцела, нито двора са проверени на място. Резултатът е груба оценка на реда на величината и не отчита статут, достъп, инфраструктура, възраст или състояние на сградата.

Често задавани въпроси