Най-евтините и най-скъпите 10%: къщите извън нормата

Скъпите на квадрат са по-евтини като цяло

Първото число в този анализ изглежда като грешка. Най-скъпите 10% от къщите по цена на кв.м спрямо района им са 215 обяви с медианна обявена цена 349 999 €. Медианата на целия анализиран набор е 420 000 €. Тоест къщите, които са най-надценени на метър, струват с около 16,7% по-малко от типичната къща в извадката. Противоречие няма: цената на кв.м се получава, като се дели на застроената площ, а площта на тези къщи е най-малката от всички групи, които сравняваме.

Медианната площ на скъпата опашка е 110 кв.м, на евтината 250, на всички 222. Евтината опашка е над два пъти по-едра, а цената ѝ е 230 000 €. Това са две различни неща в обявите: малка къща за 349 999 € и голяма за 230 000 €. Ако разделим медианите, получаваме грубо 3 182 € на кв.м за скъпите и 920 € за евтините. Това е само ориентир: медианата на отношенията не е равна на отношението на медианите, но порядъкът ясно показва откъде идва разликата.

Дворът не следва същата логика. Медианният двор в скъпата опашка е 700 кв.м, в евтината 614, във всички 550. Медианният двор на скъпите на метър къщи е с 27,3% по-голям от типичния, така че не можем да обясним опашката с „малко земя“. По-вероятно е цената на парцела да се разпределя върху малка сграда и да вдига числото на метър: за тази механика има отделен анализ, колко струва един квадратен метър двор. А как размерът на къщата сам по себе си тегли цената на кв.м, е тема на анализа на размера и етажността.

Какво значи „извън нормата“ и защо мерим спрямо района

Сравнихме всяка обява с медианния € на кв.м на нейния район. В анализа влязоха райони с поне пет обяви с известна цена на кв.м, което остави 2 150 обяви. „Най-евтини 10%“ са обявите с цена на кв.м до 61% от медианата на района им, а „най-скъпи 10%“ — над 162% от нея. Всяка от двете групи е по 215 обяви. Така измерваме не абсолютна цена, а отклонение от местната норма, и затова една къща от Бояна и една от Своге могат да попаднат в една и съща опашка.

Относителното мерило е необходимо. Медианата на €/кв.м в Бояна е 2 824, а в Своге 658: около 4,3 пъти разлика. Ако бяхме мерили спрямо общата медиана от 2 000 €, опашките щяха да отразяват предимно кои райони са евтини и кои скъпи — Своге и подобни градове в едната, Бояна и съседите ѝ в другата. Ето какво дава относителният праг, ако приемем медианите от каталога за верни: в Бояна евтината опашка започва под около 1 723 €, а скъпата над около 4 575 €. В Реброво (541 €) същите прагове са около 330 и 876 €, в Банкя (1 815 €) около 1 107 и 2 940 €.

Мерилото има слабости. Районите с малко обяви имат неустойчива медиана и една необичайна обява може да премести прага. Разпръскването на цените също не е еднакво във всеки район: за него вижте анализа на разпръскването на цените в един район. А в групи от по 215 обяви една обява е около 0,5 процентен пункт, така че разлики от няколко пункта между опашките са в рамките на шума. Затова гледаме само по-големите различия. Методът е описан и в методологията на сайта.

Размерът решава: 43,7% срещу 16,3%

Най-силният белег е площта. Къщите над 300 кв.м са 29,3% от всички обяви, но 43,7% от евтината опашка, тоест около 94 от 215 обяви. В скъпата опашка те са само 16,3%. Ако една обява е сред най-евтините на метър за района си, близо 44% от тях са над 300 кв.м. Това не е изненада: голямата сграда разпределя цената на парцела върху много метри, така че цената на всеки от тях се разводнява.

Огледалният образ е в скъпата опашка. Къщите под 100 кв.м са 14,8% от всички обяви, но 42,8% от най-скъпите на метър, около 92 от 215. Това е почти три пъти повече (2,9). Интересното е, че малките къщи не са свръхпредставени в евтината опашка: там те са 15,3%, колкото във всички обяви. Размерът обяснява скъпия край много по-силно, отколкото евтиния, и затова казваме, че малката къща по-трудно е „изгодна“ на метър, а голямата по-лесно е „евтина“.

За двора разликата е по-слаба и по-странна. Дворовете над 1 000 кв.м са 13,8% от всички обяви, 17,7% от евтината опашка и 22,8% от скъпата: голямата земя се среща в двата края. Това е добър аргумент срещу простото „голям двор означава евтина къща“. Как се смята стойността на самата сграда, когато извадим земята, е в анализа колко струва самата сграда. Там се вижда и защо цената на метър може да е висока при малка сграда на голям парцел.

Недовършено, грубо, за ремонт: какво пълни евтината опашка

Белезите на незавършеността са най-ясни. Къщите „за ремонт или реновиране“ са 9,1% от всички обяви и 16,3% от евтината опашка, тоест 1,8 пъти повече, около 35 обяви. Грубият строеж е 2,3% от всички обяви и 8,4% от евтините, около 3,7 пъти повече, около 18 обяви, а в скъпата опашка не се среща никак. Недовършената къща е 3,1% от всички и 11,6% от евтините, около 3,7 пъти повече. Гредоредът е 2,2% срещу 6,5%. Таблицата по-долу показва за всеки белег дяла в евтината опашка, във всички обяви и в скъпата, така че може да сравните трите колони.

Най-любопитно е „Строи се“. Този белег е в 22,3% от всички обяви, но само в 9,3% от евтината и 4,2% от скъпата опашка, тоест къщите в строеж са рядкост и в двата края. Нашето предположение е, че проектите в строеж се оценяват по формула, която ги държи около местната норма, докато „недовършена“ е признак на спряно строителство. Данните не доказват това: можем само да кажем, че двата белега се държат различно.

Практическият смисъл е, че ниската цена на метър в тази група е цената на недовършеното. Разходът за довършване, ремонт или легализация не е в обявата и затова не се вижда в цената на кв.м. За рисковете при строеж и при груб строеж виж ръководството за къща в строеж и „на зелено“, а ако разглеждате вариант да строите сами, пуснете калкулатора „Строя или купувам готова къща“ и сравнете с готова къща, а не само по цена на метър.

Старите къщи са и в двете опашки

Къщите, построени до 1989 г., са 19,3% от всички обяви, но 26,0% от евтината и 27,0% от скъпата опашка: свръхпредставени са и в двата края. Такава „U-форма“ не е рядкост за възрастта: средата на разпределението се заема от нови и средно стари къщи, а старите се разпръскват към краищата. Едната възможност е занемарената къща, която се продава евтино. Другата е малка стара къща на хубаво място, чиято цена на кв.м е висока заради парцела. Данните не казват коя е коя, затова възрастта е слаб предсказател за опашката.

Свързаният белег „акт 16“ показва още по-ясно колко типична е средата. Къщите, чието описание споменава акт 16 или разрешение за ползване, са 17,8% от всички обяви, но само 6,5% от евтината и 8,4% от скъпата опашка. Обява с документ за въвеждане в експлоатация е по-скоро обикновена: нито евтина, нито скъпа спрямо района. Обратното не е вярно: липсата на споменаване не значи липса на документ.

Как възрастта влияе на цената, е в анализа Възраст на къщата и цена: кривата, която не е права линия, а кои документи да поискате, е в ръководството за документите при покупка на къща. Двете страници се допълват: първата казва как се подрежда цената по възраст, втората показва кои книжа трябва да са налице, преди да обсъждате цена изобщо.

Комфортът липсва в евтината опашка, но не го има и в скъпата

Подовото отопление е 15,0% от всички обяви, но само 3,7% от евтината опашка и 6,0% от скъпата. Термопомпата е 16,2% от всички, 4,2% от евтините и 10,7% от скъпите. Охраната или СОТ е 13,2% от всички, 5,6% от евтините и 14,9% от скъпите. Газът е 19,3% от всички, 11,2% от евтините и 17,2% от скъпите. В евтината опашка подовото отопление и термопомпата са по около една четвърт от обичайния си дял.

Асиметрията е в скъпата опашка. Само обзавеждането е почти два пъти над нормата там: 22,3% срещу 12,9% във всички обяви, и 8,4% в евтините. При охраната и газа скъпата опашка стои практически като всички обяви. Затова изводът е, че липсата на модерен комфорт е признак за евтина къща, но наличието му само по себе си не прави къщата скъпа. Скъпата къща не се отличава с повече тръби и инсталации, а със размерите си и с мястото си.

Това добре се връзва със сравнението в рамките на района в анализа на удобствата: там термопомпата е почти нула, а обзавеждането и охраната са най-големите премии. Тук се вижда другата страна: евтините къщи рядко имат нещо от тях. Ако ви интересува как да изберете между газ, термопомпа и други начини за отопление, прегледайте ръководството за отоплението на къща.

Какво не различава опашките: собственик, променена цена, септична яма

Някои белези изобщо не се различават. Обявите от собственик са 9,1% от всички, 8,8% от евтината и 7,9% от скъпата опашка. Цената, променена поне веднъж, е в 24,9% от всички обяви, 23,3% от евтината и 23,3% от скъпата. Септичната яма е 8,8% във всички и в евтината опашка и 7,9% в скъпата. Регулацията е 7,1%, 7,4% и 8,4%. При 215 обяви в опашка такива разлики от един-два пункта са шум, ако не са повторени в друга извадка.

Нулата при собственика е полезна: частният продавач не е сред най-евтините или най-скъпите на метър повече от агенцията, поне по относителното мерило. За разликите между двата вида продавачи по цена и по поведение вижте анализа на обявите без посредник. Нулата при променената цена пък значи, че една на всеки четири обяви има намаление във всяка от групите. Как се разпределят намаленията по ценови сегменти, е в анализа кой намалява цената и колко.

Септичната яма и канализацията са едно от малкото места, където бихме очаквали разлика, а я няма. Канализацията е 14,9% от евтината, 14,2% от всички и 19,1% от скъпата опашка: 4,9 пункта над общия дял в скъпия край, което при такъв размер на извадката е на границата на шума. Разходите и разрешителните при двете решения са различни, което ръководството за канализацията и септичната яма разглежда подробно, а обявената цена на метър почти не ги различава.

Къде са опашките: София и околностите

В границите на София са 36,0% от всички обяви, но само 23,7% от евтината опашка и 31,6% от скъпата. Или иначе: 76,3% от евтините на метър къщи са извън София, при 64,0% във всички обяви. Евтина спрямо района си къща по-често се намира в околните населени места, отколкото в самия град. Една възможна причина е по-широкият разброс на къщите извън града (стари къщи редом с нови), от който повече обяви излизат под 61% от местната медиана; данните ни не го проверяват.

Относителният праг може да заблуди и в обратната посока. Дори „евтина“ къща в Драгалевци (медиана 2 721 € на кв.м) започва около 1 660 € на кв.м, при условие че каталожната медиана е вярна. Това е колкото типичната цена в Костинброд (1 659 €). Затова „евтино спрямо района“ и „евтино изобщо“ са две различни неща. Ако търсите къща под определена сума, започнете от картата на цените и от класацията по цена, а не от опашката.

Тази асиметрия е и предупреждение за продавачите. Обява, която иска над 162% от медианата на района, ще се сравнява с много по-широк кръг къщи, отколкото собственикът очаква. В нашия набор такива обяви са често малки къщи, с по-голям от обичайния двор. Тоест оценка за голяма къща, поставена на цена на метър като за малка, ще изглежда извън нормата, дори ако общата цена е разумна.

Изгодна ли е евтината опашка

Профилът на евтината опашка е изкушаващ: медианна цена 230 000 € за 250 кв.м и 614 кв.м двор. Спрямо целия набор (420 000 €, 222 кв.м, 550 кв.м двор) това е с около 45,2% по-ниска цена при с 12,6% по-голяма сграда и 11,6% по-голям двор. Ако спрем дотук, това изглежда като пазарна възможност. Но същите обяви са натоварени с белези на недовършеност, ремонт и стара къща, а липсват отоплението и охраната, които имат останалите.

Какво не знаем: колко струва довършването, ремонтът или сградата в реално състояние. Никъде в данните няма разход на строителство, затова не твърдим, че евтината опашка е изгодна или неизгодна. Знаем само, че ниската цена на метър е по-често цена на нещо по-различно: по-голяма, по-стара, по-недовършена къща. Купувачът, който я сравнява с готова къща, трябва да добави реалния разход, а той се вижда най-добре при оглед и в калкулатора на разходите при покупка.

Скъпата опашка не е по-лесна за тълкуване. Малка къща с цена на метър над 162% от медианата може да е добре разположена, нова и обзаведена или просто обявена с амбициозна цена. Данните не различават тези случаи. Затова за нито една от двете групи не правим препоръка за покупка: това са обяви, не сделки, и всяко число тук описва искана цена.

Три въпроса, преди да реагирате на необичайна цена на метър

Първият въпрос е каква е площта. Ако обявата е над 300 кв.м, ниската цена на метър е почти очаквана; ако е под 100 кв.м, високата е почти очаквана. Вторият е какво липсва или какво е недовършено: ремонт, груб строеж, отопление, документ. Третият е спрямо какво е ниска: сравнявайте с медианата на собствения район, а не с цялата страна. Три отговора на тези въпроса обясняват голяма част от случаите, които попадат в опашките.

Ако купувате, добавете към обява с необичайна цена два реда в бележките за огледа: сметка за довършване или ремонт, и документ, който потвърждава законното ползване. Помощ дава ръководството за огледа с дванадесет проверки. Ако продавате, проверете в коя опашка сте: ако цената ви на метър е над 162% от медианата на района и къщата е малка, очаквайте повече въпроси, отколкото интерес, а при голяма къща на ниска цена на метър очаквайте купувачи да искат оценка на ремонта.

За да навигирате в числата, използвайте наръчника на купувача, а за сравнение на два района преди да решите къде да търсите, ползвайте сравнението на два района. Нито едно число от тази страница не е препоръка за покупка. Опашките показват къде обявените цени се отклоняват от нормата и с какво са свързани, но не и дали една конкретна къща си струва.

Данни и ограничения

Използвахме обяви на къщи от imot.bg, събрани на 28.10.2026. Всяка обява с известна цена на кв.м застроена площ е сравнена с медианния € на кв.м на своя район, като са взети райони с поне пет такива обяви (2 150 обяви). Най-евтини 10% са обявите до 61% от медианата на района (215 обяви), най-скъпи 10% — над 162% от нея (215 обяви). За всеки белег смятаме дяла му в двете опашки и във всички обяви. Цените са обявени, не сделкови. Връзките са корелации и не показват причина. Една обява в опашка е около 0,5 процентен пункт, затова малките разлики са шум. Белезите са извадени от текстовете автоматично, така че могат да съдържат грешки.

Често задавани въпроси