Възраст на къщата и цена: кривата, която не е права линия

Осем групи вместо една линия

Нашата таблица не нарежда къщите в една редица по година. Завършените къщи с известна година са разпределени на шест периода, а до тях стоят две групи без възраст: къщите, които в момента се строят (488 обяви), и недовършените (77). Извън сметката остават 489 завършени къщи, чиито обяви не посочват година. Те са 28,4% от всички завършени къщи в извадката (1 720 общо), така че всеки извод за възрастта е извод за по-добре описаните обяви, а те не са задължително представителни.

Първото, което се вижда, е формата. Суровата медиана на €/кв.м тръгва от 1 997 € при къщите до 1959 г., пада до 1 616 € през 1960–1989 г. и после се качва на стъпки: 1 843 € за 1990–2004 г., 1 957 € за 2005–2014 г., 2 432 € за 2015–2020 г. При къщите от 2021 г. нататък тя отстъпва до 2 268 €. Получава се крива във вид на буквата U с неравни рамене: дясното е с 816 € над дъното, лявото — само с 381 €.

Тази форма подканя към лесно обяснение: новото е скъпо, най-старото е скъпо, средното е евтино. Преди да го приемем, трябва да проверим какво още се променя заедно с годината. Затова таблицата по-долу носи освен цената и дела на къщите в кварталите на София, минутите до центъра, площта, двора и отклонението спрямо района. Суровата цена е само първата колона; следващите раздели четат останалите.

Колко от кривата е просто адрес

Най-лесно се вижда как се мести адресът. Сред къщите от 1960–1989 г. само 23,9% са в кварталите на София, а медианното време до центъра е 27 минути. При къщите от 2015–2020 г. кварталите са 40,5%, а пътят е 20 минути; при построените от 2021 г. нататък — 42,1% и 21 минути. Новите къщи стоят на по-скъпо място, затова суровата им цена изпреварва тази на старите още преди да сме говорили за самата сграда.

Колоната „спрямо района“ маха голяма част от този ефект, защото сравнява всяка къща с медианата на собствения ѝ район. Резултатът е доста по-плосък от суровата крива: 0,0% за 1960–1989 г., −1,1% за 1990–2004 г., +3,0% за 2005–2014 г., +2,2% за 2021 г. нататък. Суровата разлика между 1960–1989 г. и 2015–2020 г. е 816 € на кв.м; вътре в районите същото разстояние е 14,1 процентни пункта и то принадлежи на едно-единствено поколение къщи.

За мащаб: равнището на 1960–1989 г., 1 616 €, е близо до медианите на Костинброд (1 659 €) и Нови Искър (1 550 €). Между 2 268 и 2 432 € е равнището на най-новите епохи; там се намира и Панчарево с 2 305 €, а малко над него е м-т Камбаните с 2 498 €. Сравнението е условно: таблицата не разбива годините по райони и не твърдим, че къщите от дадена епоха живеят именно там. Как се държи цената спрямо пътя до центъра, разглежда анализът на времето до центъра.

Къщите до 1959 г.: малко на брой и обикновени на квадрат

Най-старата група е и най-малката сред епохите: 78 обяви. Тя е най-градската — 57,7% са в кварталите на София, а медианното време до центъра е 12 минути, най-малкото от всички групи. Медианната обявена цена е 280 000 € при площ 160 кв.м и двор 433 кв.м, най-малкият двор сред шестте епохи. Очаквахме най-висока цена на квадрат, а тя е 1 997 €, почти точно колкото медианата на целия пазар (2 000 €).

Отклонението спрямо района е +3,4%. При 78 къщи, пръснати из десетки райони, това е твърде малко, за да го наречем различие. Резултатът е по-скоро отрицателен: близостта до центъра не се превръща в премия на квадрат, когато къщата е стара. Две обяснения са възможни и данните не избират между тях. Старите сгради може да се ценят най-вече заради парцела под тях, тоест цената се държи за земята, а не за квадратите. Или купувачите приспадат очаквано обновяване. И двете са догадки.

Предлагането на този тип къщи е рядко. В Център, на 3 минути до центъра, медианата на всички къщи е 2 991 € на кв.м, а в Орландовци, на 6 минути, е 1 703 €. Пазарът там е тесен и една-две обяви местят средните. Ако оглеждате стара къща, поискайте два отговора: каква част от цената е за земята и в какво състояние са инсталациите. Какво да включите в годишната сметка, подробно е в ръководството за разходите за поддръжка.

1960–1989: най-многобройната и най-евтината епоха

Това е най-голямата група с известна година — 381 къщи — и най-евтината: 1 616 € на кв.м и медианна цена 211 000 €. Типичната къща е малка, 121 кв.м застроена площ на 677 кв.м двор, и е на 27 минути от центъра. Само 23,9% от тези къщи са в кварталите на София, най-малкият дял сред завършените епохи.

Сравнението със следващите поколения показва какво значи „евтино“. Къщите от 2015–2020 г. струват по медиана 809 683 €, около 3,8 пъти повече, но площта им е 311 кв.м срещу 121, тоест 2,6 пъти повече. Цената е нараснала по-бързо от площта и разликата се събира в онези 816 € на квадрат. Част от нея е адрес, друга част — нещо, което не можем да назовем с наличните колони.

Има и косвен знак за възрастта като самостоятелен фактор. Къщите в групата 100–149 кв.м са с +8,7% над района си според анализа на размера и етажността, а къщите от 1960–1989 г. са с медиана 121 кв.м и стоят на 0,0%. Ако размерът добавяше същото и тук, бихме очаквали плюс. Затова подозираме, че при равен размер по-старите са по-евтини, но не можем да отделим двата ефекта с тази таблица. С какъв материал е строена къщата и как това се връзва с цената, е в анализа на тухла, гредоред и монолит.

Скокът при 2015–2020 г., който никоя колона не обяснява докрай

Най-ясният сигнал в цялата таблица е в реда за 2015–2020 г.: 84 обяви, 2 432 € на кв.м, 809 683 € медианна цена и 14,1% над районите им. Никоя друга епоха не е толкова далеч от нулата. Групата е малка — 84 къщи в много райони — и един-два скъпи района могат да изместят резултата. Затова четем това като сигнал, не като закон.

Ефектът не идва от размера. Тези къщи са големи — 311 кв.м медианна площ, а големите къщи обикновено получават по-ниска цена на кв.м спрямо района: за групата 300–449 кв.м отклонението е −9,6%. Ако размерът действаше сам, 2015–2020 щяха да са под района си, не над него. Сравнение с 2005–2014 г. подсказва същото: тези къщи са със същите 310 кв.м, но медианата им е 1 957 € на кв.м, а не 2 432 €.

Какво стои зад премията, не знаем. Три хипотези, нито една проверена. Първо, продавачите на къщи на пет-десет години може да ориентират цената си по обявите на строящите се наоколо. Второ, те не изискват ремонт, а пазарът плаща за това. Трето, в тази епоха може да има непропорционално много завършени проекти в скъпи места, които районната корекция не хваща докрай. Нашите данни не съдържат качество на изпълнението, затова не четем „по-ново“ като „по-добро“. Същото сравнение от друг ъгъл дава страницата ново или старо строителство.

Двете средни епохи и една цена на пет евро от кръглото число

Къщите от 1990–2004 г. са 227, с медианна цена 380 000 €, площ 230 кв.м и най-големия двор между всички епохи — 750 кв.м. Те са на 24 минути от центъра, 36,1% от тях са в кварталите на София, а отклонението спрямо района е −1,1%. По сурова цена на кв.м (1 843 €) стоят между най-евтината и по-новите групи, но самите къщи вече са почти два пъти по-големи от тези от 1960–1989 г. (230 срещу 121 кв.м).

При 2005–2014 г. групата е 133 къщи, площта скача до 310 кв.м, а медианната цена е 599 995 €. Числото е забележително: тя е точно пет евро под кръглите 600 000. Такъв праг не е случаен — как продавачите избират цифри пред кръгли числа, разглежда анализът на закръглянето и праговете. Това е медиана на цени, а не договорена сума, и показва по-скоро навика да се обявява малко под границата.

Стъпката между двете епохи е умерена. Сурово поскъпването е от 1 843 на 1 957 €, тоест 114 € или около 6,2%, а вътре в районите се върти от −1,1% до +3,0%, около 4,1 процентни пункта. Истинската стъпка идва чак през 2015 г. Ако ви интересува как са се променяли цените във времето, не бива да четете тази таблица като история на оскъпяването: това е мигновена снимка на обявите днес, а не нова оценка на старите къщи. Хронологията от 2008 до 2026 г. е на отделната страница история на цените.

Колко къщи от всяка година още са в продажба

Диаграмата по-долу брои обявите по година на построяване, и нейната най-висока част е най-дясната. От 2024 г. насам виждаме 47 къщи за 2024, 98 за 2025 и 131 за 2026. Сборът за тези три години е 276, или 22,4% от всички 1 231 къщи с известна година. За сравнение, къщите, построени през 2019 г., са едва 7, а през 2020 г. — 20. Само 2026 година дава 131 от 328-те къщи от групата 2021+, тоест 39,9%.

Не бива да четем това като статистика на строителството. Виждаме само онези къщи, които са в продажба на 28.10.2026 г. Току-що завършените са предлагани от строителите и още не са намерили собственик; по-старите постепенно са излизали от пазара, когато са били купени. Годината 2026 е и непълна: до скрейпа са минали десет месеца. Диаграмата измерва какво е останало в предлагането, а не колко е построено.

Една особеност заслужава внимание: 2000 г. има 39 обяви, при 4 за 2001, 11 за 2002, 9 за 2003 и 12 за 2004. Една кръгла година, която нараства над 3 пъти спрямо съседите си, прилича повече на навик да се пише „2000“, когато не се знае точно, отколкото на строителен бум; не можем да го докажем. Тези 39 са 17,2% от групата 1990–2004 (227 обяви), така че медианата на групата е по-малко надеждна, отколкото числото ѝ подсказва.

Строящите се: 488 къщи без възраст, но със срок

Строящите се къщи са 488, или 21,4% от цялата извадка, и са втората по големина група след 1960–1989 г. Медианата им е 2 000 € на кв.м, 461 000 € обща цена, 245 кв.м площ и най-малкия двор от всички групи — 336 кв.м. В кварталите на София са 37,3% от тях, а до центъра са 21 минути. Отклонението спрямо района е −1,3%: цената им не се различава от тази на къщите наоколо. Ако добавим 328-те къщи от 2021 г. нататък, 816 къщи (35,7% от всички) са или съвсем нови, или още не са завършени.

Годините на въвеждане в експлоатация, които продавачите посочват, се струпват в близкото бъдеще: 221 къщи са с 2026 г., 194 — с 2027 г., 55 — с 2028 г., 8 — с 2029 г. и една — с 2030 г. Общо 415 къщи, или 85,0% от строящите се, са с краен срок 2026 или 2027. Още 9 обяви сочат 2025 г., тоест срок, който вече е изтекъл към датата на скрейпа. Не можем да кажем дали това са закъснели обекти или просто неактуализирани обяви.

Фактът, че строящите се се предлагат на равнището на района, не е очевидно очакван. Бихме могли да предположим отстъпка срещу риска и чакането; в тази извадка я няма. Какви рискове носи купуването на недовършено и как се уговаря, е в ръководството за къщи в строеж и „на зелено“, а дали да строите или да купите готова къща, може да пресметнете с калкулатора „Строя или купувам готова къща“.

Недовършените: най-големият отстъп, но не най-лесният

Недовършените къщи са 77, или 3,4% от извадката. Тяхната медиана е 1 390 € на кв.м — най-ниската от всичките осем групи и с 226 € (14,0%) под тази на къщите от 1960–1989 г. Отклонението спрямо района е −16,3%, единственото, което се отдалечава толкова надолу. Обща медианна цена: 298 000 € при 190 кв.м площ и 624 кв.м двор. В кварталите на София са само 14,3%, а до центъра са 27 минути.

Част от отстъпа е адрес, но районната колона вече го е премахнала: и след корекцията остават 16,3% разлика. С други думи, пазарът записва недовършеното състояние в цената. Само че колко струва довършването, не пише в нашите данни и не пишем число, което не сме измерили. Медианната цена от 298 000 € е по-висока от тази на къщите от 1960–1989 г. (211 000 €), защото площта е 190 кв.м срещу 121: евтиният квадрат не означава евтина къща.

Етикетът „недовършена“ не казва нищо за правния статус на сградата и за това дали може да се получи кредит. За първото вижте ръководството за документите при покупка, за второто — как банката гледа на строежа, в ръководството за ипотечен кредит за къща. Сметката за допълнителните разходи около сделката се прави в калкулатора на разходите при покупка.

Какво да направите с тези числа

Първият навик, който предлагаме, е да сравнявате къщата с нейния район, не с пазара. Обявената цена на кв.м се сверява с районната медиана, например с Бояна (2 824 €), Драгалевци (2 721 €) или Симеоново (2 801 €), а после се тълкува по възрастта. Къща от 2015–2020 г. на около 14% над медианата на района е обичайната картина за тази епоха, а не изключение. Подреждането на всички райони по цена има страницата класация по цена.

Втори навик: проверявайте откъде е годината. Тя е написана от автора на обявата, не е проверена от нас, а при 489 завършени къщи липсва изобщо. Нищо в данните не казва, че годината съвпада с акта на въвеждане. Затова годината е повод за въпрос към продавача, не за извод.

• За къща до 1959 г. поискайте разбивка: колко е земята и колко е сградата, и какво е годишното обновяване.
• За къща от 1960–1989 г. питайте за отоплението и инсталациите; ръководството за отопление на къща изброява вариантите.
• За къща от 2015–2020 г. поискайте основанието за премията спрямо съседните обяви.
• За строяща се къща запишете срока, до който е обещано въвеждане, и го сравнете с годините 2026 и 2027, в които е струпана по-голямата част от строящите се.
• За недовършена къща не плащайте за „потенциал“, преди да сте пресметнали довършването.

Данни и ограничения

Анализът е върху 2 285 уникални къщи в 140 района от собствен скрейп на imot.bg от 28.10.2026 г. Цените са обявени, а не сключени. Показваме медиани на обявената цена и на цената на кв.м застроена площ. Годината на построяване е тази от обявата и не е проверявана. Групите са шест периода по година на построяване плюс „строи се“ и „недовършена“; 489 завършени къщи без година са изключени. Колоната „спрямо района“ е медианата на отклонението на всяка къща от медианата на €/кв.м на нейния район. Връзките са корелации: групите се различават по площ, дворове и местоположение, а нямаме данни за качество, материали и състояние. Групата 2015–2020 е само 84 обяви, а до 1959 — 78, затова разликите там са неустойчиви.

Често задавани въпроси