Какво купувате за 100, 250 или 700 хил. евро

Шест бюджета, наредени по обявената цена

Всяка от 2 285 къщи в базата попада в един от шест сегмента според обявената си цена: до 100 хил. €, 100–149, 150–249, 250–399, 400–699 и 700 хил. € и нагоре. Границите са наши и не са естествени прагове на пазара, така че обява за 251 000 € и обява за 399 000 € лежат в един и същи ред. Броят на обявите по сегменти е 213, 140, 262, 519, 591 и 560. С две думи, най-гъстото предлагане е между 250 и 699 хил. евро: 1 110 къщи, или 48,6% от всичко, което сме наблюдавали.

За всеки сегмент пресметнахме медианната площ, медианния двор, медианната обявена цена на кв.м застроена площ, дела на ново строителство, дела на къщите, построени до 1989 г., и медианното време с кола до центъра. В таблицата по-долу най-важното не е нито един отделен ред, а това, че шестте реда не описват един и същ продукт в различен размер. Откъм по-евтината страна къщата е малка, стара и далечна. Откъм по-скъпата е голяма, нова и близка.

Две уговорки преди да четем числата. Първо, сегментите са образувани по самата цена, затова част от разликите в цената на кв.м са механични: когато подредите къщите по обща цена, евтините неизбежно ще имат по-ниска стойност на квадрат. Второ, разстоянието е време с кола до центъра, което измерихме по пръстени; как точно са очертани те е описано в анализа за времето до центъра и цената.

До 100 хил. евро: малка къща върху голям парцел

Най-евтиният сегмент има 213 обяви и медианна площ от само 76 кв.м. Цената на кв.м застроена площ е 774 € – най-ниската от шестте групи – а медианното време до центъра е 45 минути. Построените до 1989 г. са 43,7%, докато новото строителство е едва 17,8%. Това е пазарът на къщите, които се купуват за земята, за мястото или като обект за ремонт, и затова при тях разходите за поддръжка са по-съществен въпрос, отколкото при повечето други: вижте разбивката на годишната поддръжка.

Дворът е изненадващо голям. Медианата му е 650 кв.м, колкото при сегмента 100–149 хил. € и с 20 кв.м повече от най-скъпия сегмент. Към 76 кв.м къща това означава двор, около осем и половина пъти по-голям от сградата. Така най-ниският бюджет купува предимно земя, а сградата е допълнение. Цената на двора в самите обяви е предмет на отделен анализ.

Районите, чиято медианна обявена цена попада под или близо до тази граница, са по-далечни: Реброво с 55 000 € и 43 минути, Желява с 77 750 € и 43 минути, Своге с 86 000 € и 51 минути, Владо Тричков с 95 000 € и 39 минути. В целия сегмент 166 от 213 обяви (77,9%) са на 35 или повече минути от центъра. Само 12 са до 15 минути; те имат медианна площ от 72 кв.м и двор от 500 кв.м, но дванайсет къщи са твърде малка извадка, за да изградим върху нея правило.

100–249 хил. евро: времето започва да се разменя за квадрати

Втората и третата група са мястото, където картината се обръща. В сегмента 100–149 хил. € (140 обяви) медианата е 100 кв.м при цена от 1 239 € на кв.м и 39 минути до центъра. В сегмента 150–249 хил. € (262 обяви) вече са 120 кв.м при 1 604 € на кв.м и 27 минути. Движейки се нагоре по бюджета, медианното време пада от 45 през 39 до 27 минути, а площта нараства от 76 през 100 до 120 кв.м.

Най-ясно се вижда в матрицата, ако се спрем на един ред. Сред обявите от 150 до 249 хил. € медианната площ е 90 кв.м до 15 минути от центъра (25 обяви), 100 кв.м при 15–24 минути (56), 123 при 25–34 (98), 143 при 35–49 (33), 162 при 50–69 (28) и 193 кв.м при 70 и повече минути (22). Същият бюджет купува над два пъти повече площ в най-далечния пръстен, отколкото в най-близкия. Примери за райони с медианна цена в този диапазон: Нови Искър с 199 900 € на 27 минути, Сливница със 150 000 € на 30, Вакарел със 186 000 € на 33, Алдомировци с 229 000 € на 35 и Правец с 224 500 € на 50 минути.

Дворът обаче не следва разстоянието: в същия сегмент медианата му е 413 кв.м в първия пръстен, достига пик от 797 кв.м при 35–49 минути и пада до 514 кв.м при 70+. Следователно далечният купувач получава повече къща, а не непременно повече земя. Дали тази размяна си заслужава, зависи от ежедневните ви пътувания, а колко струват те, се пресмята в калкулатора за пътуването до работа.

250–399 хил. евро: къде новото строителство става половината пазар

Преходът между третия и четвъртия сегмент е най-рязкият във всички колони. Новото строителство скача от 21,8% на 49,7% от обявите, тоест се увеличава над два пъти, а къщите, построени до 1989 г., намаляват от 37,8% на 20,4%. Медианната площ прескача от 120 на 186 кв.м, или с 66 кв.м, а обявите са 519 – най-малкият от трите най-големи сегмента, но достатъчен за надеждни медиани.

Вътре в сегмента повечето къщи са близо: 440 от 519 (84,8%) са до 35 минути от центъра. Площта се покачва от 165 кв.м при пръстена до 15 минути (71 обяви) до 180 кв.м при 15–24 (205 обяви) и 210 кв.м при 25–34 минути (164 обяви). По-нататък, при 35–49, 50–69 и 70+ минути, обявите са съответно 30, 22 и 27, а медианните площи – 198, 194 и 178 кв.м – не растат повече. С толкова малко наблюдения не бихме твърдели, че има спад.

Типични райони в този диапазон са Костинброд с 319 000 € на 21 минути, Нови хан с 303 000 € на 25, Божурище с 348 450 € на 24 и Хераково с 295 000 € на 30 минути. Съвпадението на по-голямата площ с по-големия дял ново строителство е факт; причинността е хипотеза. Възможно е новите къщи просто да се строят по-големи или да се предлагат по-често в групови проекти. Как се различават цените на новото и старото строителство при равни други условия, е описано на страницата за новото и старото строителство. Ако къщата е още в строеж, прочетете и ръководството за къщи в строеж.

400–699 хил. евро: най-малкият двор на пазара

С 591 обяви това е най-големият сегмент. Медианната площ е 245 кв.м, цената на кв.м – 2 167 €, а медианното време до центъра – 20 минути. Новото строителство достига най-високия си дял от всички групи – 55,5% – и само 10,7% от къщите са строени до 1989 г. Колкото и да е изкушаващо да го наречем „пазара на новите къщи“, 44,5% от обявите не са нови, така че сегментът е смесен.

Дворът е най-малкият: медианата е 412 кв.м, с над една трета (36,6%) по-малко от 650 кв.м в най-евтиния сегмент. Вътре в сегмента близостта изяжда земята: в пръстена до 15 минути дворът е 300 кв.м при 224 кв.м къща (155 обяви), при 15–24 минути е 362 кв.м при 250 кв.м (281 обяви), а при 25–34 е 508 кв.м при 266 кв.м (128). За един и същ бюджет купувачът избира между по-близко и по-голям парцел, но не получава и двете. Колко струва един квадрат земя в самите обяви, се вижда в анализа на двора по-горе.

Районите с медианна цена в тази граница са Владая с 481 000 € на 24 минути, Банкя с 491 045 € на 27, Панчарево с 585 000 € на 20, Лозен с 595 000 € на 23 и Бистрица с 647 495 € на 24 минути. Над 35 минути обявите в сегмента са общо 27 (6, 11 и 10), затова клетките там не се интерпретират. Ако част от сумата ще е заем, обърнете внимание как банките гледат на двора и на строежа в ръководството за ипотечен кредит.

От 700 хил. евро нагоре: дворът се връща

Най-горната група има 560 обяви, медианна площ от 408 кв.м и 2 698 € на кв.м застроена площ. Дворът е 630 кв.м – с повече от половината (53%) над 412-те кв.м на предишния сегмент. Новото строителство е 49,6%, а къщите до 1989 г. са едва 7,0%. Медианното време до центъра е 16 минути – най-кратко от всички групи. Така най-скъпият сегмент не пести земя, а по-скромният сегмент 400–699 хил. евро изглежда като компромис: сградата е голяма, а парцелът е най-малък.

Предлагането е концентрирано в близките пръстени. В първия, до 15 минути, са 254 обяви с медианна площ от 434 кв.м и двор от 606 кв.м; във втория, 15–24 минути, са 226 със 378 кв.м и 550 кв.м; в третия, 25–34 минути, – 68 с 460 кв.м и двор 800 кв.м. Типичните имена са Бояна с 905 000 € на 12 минути, Драгалевци с 880 000 € на 13, Симеоново с 890 000 € на 16 и м-т Камбаните със 730 045 € на 16 минути.

Тук трябва да сме най-предпазливи с две неща. Групата е отворена отгоре – „700 хил. и нагоре“ събира и къщи за няколко пъти повече, така че медианата описва типичната, а не крайната. А отвъд 35 минути има само 3, 5 и 4 обяви; двор от 4 000 кв.м в пръстена 50–69 минути е резултат от пет къщи, вероятно от един-два големи имота. Как се държат подобни крайни стойности, е разгледано в анализа на най-евтините и най-скъпите 10%.

Площ и цена на квадрат: две криви с различен наклон

От най-евтиния до най-скъпия сегмент медианната площ расте от 76 на 408 кв.м, или 5,4 пъти. Цената на кв.м застроена площ нараства от 774 на 2 698 €, тоест около 3,5 пъти. Следователно по-големият бюджет купува повече от двете неща едновременно: и по-голяма къща, и по-скъп квадрат. Затова общата цена на къщата в горните сегменти расте много по-бързо, отколкото всяка от двете мерки поотделно.

Тук лесно се греши. Чете се като „големите къщи струват повече на квадрат“, но поне отчасти това е ефект на сортирането: подредихме обявите по обща цена, така че евтините сегменти събират къщите с ниска цена на квадрат. Вътре в един район зависимостта между размера и цената на кв.м може да е различна, дори обратна, и затова я разглеждаме отделно в анализа на размера и етажността. Тук показваме само какво получавате при даден общ бюджет, а не как цената на квадрат се определя от размера.

Възрастта на къщите е третото, което се променя заедно с бюджета: делът на построените до 1989 г. пада от 43,7% при най-евтиния сегмент до 7,0% при най-скъпия, около 6,2 пъти. Купувачът на по-голям бюджет всъщност купува пакет: по-нова сграда, по-малко време в колата, по-голяма площ. В коя точка точно възрастта започва да струва, показва отделният анализ; кривата не е права линия.

Колко минути купува всяка следваща стъпка

Медианното време до центъра пада по стъпала: 45, 39, 27, 24, 20 и 16 минути. Стъпките между съседните сегменти са съответно 6, 12, 3, 4 и 4 минути. Най-голямата е между 100–149 и 150–249 хил. €: там втората група има 12 минути по-малко медианен път. Останалите стъпки са между 3 и 6 минути, така че най-голямото скъсяване на пътя се получава в средата на скалата, а не в двата ѝ края.

Дялът на обявите на 35 и повече минути пада още по-стръмно: 77,9% при най-евтиния сегмент, 57,9%, 31,7%, 15,2%, 4,6% и едва 2,1% при най-скъпия. Другата страна на същото число е недостигът на близки къщи с малък бюджет. В двата най-евтини сегмента до 15 минути са само 22 от 353 обяви (6,2%), а до 24 минути – 50 (14,2%). Най-близките райони вече са в друга цена: Център с медиана 630 000 € на 3 минути, Орландовци с 328 999 € на 6 минути, Горубляне с 399 900 € на 13.

За читателя на бюджет под 150 хил. € изводът е практичен. Търсенето в близък кръг при такъв бюджет дава малко обяви. Заради по-малкия избор е добре да сте наясно с изискванията си, преди да отворите картата: картата на цените показва как се променя цената по райони, а страницата за селата и градовете около София подрежда по-далечните варианти.

Какво не казва тази таблица

Всяка цена тук е обявена, а не платена. Сегментите описват какво продавачите искат, а не за какво е сключена сделка, и тези две числа могат да се разминават по начин, който нашите данни не показват. Затова сравнявайте обяви с обяви и не пренасяйте медианите върху цената на сделката; общия контекст на базата ще намерите в страницата „Пазарът в числа“.

Втората граница е в малките клетки. Всяка комбинация от сегмент и пръстен с по-малко от десет обяви е оставена без тълкуване: например 3 обяви на 35–49 минути в най-горния сегмент или 6 в 400–699 хил. €. Дори клетки с 10–12 обяви – като 12-те къщи до 15 минути под 100 хил. € или 10-те до 15 минути в сегмента 100–149 хил. € с двор от 273 кв.м – показват посока, не стойност. Медианата на малка група се мести силно от една-единствена къща.

Третото ограничение е в самия двор. Числата са от обявите и не казват в какъв статут е земята, дали е в регулация и достъпна ли е. Двор от 650 кв.м в най-евтиния сегмент може да е напълно годен за строеж и може да не е; това се проверява в ръководството за регулацията и земеделската земя, а не в обявата. Методологията на скрейпа е описана на страницата за нас.

Как да сложите собствения си бюджет върху таблицата

Намерете реда си, но не го приемайте като обещание. Медианната къща в сегмента е най-вероятно типичното, а не най-доброто, което можете да намерите; половината обяви са по-малки, по-далечни или по-стари. Използвайте медианите като мярка за разумност на обява: ако обява в сегмента ви е далеч над медианата по площ и същевременно е по-близо до центъра, попитайте какво не личи в нея, преди да се зарадвате.

Преди да поставите цената до табличната стойност, прибавете разходите, които не са в нея. Сумите по сделката се пресмятат в калкулатора на разходите при покупка, вноската при заем – в ипотечния калкулатор, а бюджетният калкулатор „Какво купувам с моя бюджет“ показва какви къщи от базата попадат в зададената от вас сума. Подборът на въпросите за огледа е в ръководството за оглед, а подредбата на цялата процедура – в наръчника на купувача.

• Определете колко минути с кола до центъра сте готови да правите и потърсете в матрицата реда на вашия бюджет и пръстена си.
• Ако клетката има под десет обяви, вземете съседните пръстени и ги четете като посока, не като цена.
• Сравнете обявата с медианната площ и двор на сегмента, но и с района ѝ – класацията по цена помага да видите какво е нормално там.
• Когато обявата е по-скъпа от типичното за сегмента, питайте за причината, а по договарянето вижте кой намалява цената и колко.

Данни и ограничения

Анализът използва 2 285 уникални къщи от 140 района, събрани от imot.bg на 28.10.2026. Обявите са разделени на шест сегмента според обявената цена. За всеки сегмент пресметнахме медиана на площта, на двора и на цената на кв.м застроена площ, дела на ново строителство, дела на къщите, построени до 1989 г., и медианното време с кола до центъра. Матрицата разбива сегментите на шест пръстена по минути с кола. Клетки с по-малко от десет обяви не са интерпретирани, а тези с 10–12 обяви са отбелязани като ориентир. Числата показват обявени цени, не цени на сделки. Те не доказват причинност: площ, възраст, разстояние и двор вървят заедно с бюджета, а сегментирането по цена внася механични разлики в цената на кв.м. Не знаем статута на земята, състоянието на сградата и колко от обявите се продават реално.

Често задавани въпроси